아파트 거래량 감소 원인은 정부의 각종 규제 탓 [아기곰의 부동산 산책]

수도권 거래량 줄었지만 집값은 오히려 상승세, 규제 강화로 손실분 만회 목적

[아기곰의 부동산 산책]

서울 강남의 한 부동산 중개업소 모습. 출처: 연합뉴스

올해 들어 아파트 매매 거래량이 줄어들고 있고 이를 집값 하락의 전조로 해석하는 이들이 있다. 시장에서 실제로 매매 거래량이 줄어들고 있는지, 이유가 무엇인지 살펴본다.

올 아파트 거래량, 文 정부 출범 3년보다 9.5%↑

시장에서 거래가 줄고 있는지, 아니면 늘고 있는지 파악하기 위해서는 기준을 명확히 해야 한다. 국토교통부 통계에 따르면 올해 1~8월 전국 아파트 월평균 거래량은 6만1696건으로 문재인 정부가 출범한 2017년 5월~2020년 12월 44개월 월평균 거래량 5만6363건 대비 9.5% 늘었다. 현 정부의 평균 거래량보다 최근 거래량이 더 많다는 의미다.

장기 추세로 볼 때도 현재의 거래량이 적은 것은 아니다. 국토교통부 통계가 시작된 2006년 1월~2020년 12월 15년간 전국 아파트 월평균 거래량 5만4043건과 비교하면 올해 거래량은 14.2%나 늘어난 셈이다.

그럼에도 불구하고 거래량이 예전보다 줄어들었다고 생각되는 이유는 두 가지다. 첫째, 역대 최고로 거래량이 많았던 지난해에 비해 거래가 20.7% 줄어들었기 때문이다. 비교 대상을 장기(2006~2020년)나 중기(현 정부 출범~2020년)로 잡으면 거래가 오히려 늘었지만 단기(2020년)만 놓고 보면 줄었다는 것이다.

둘째, 투자자나 실수요자 모두에게 관심이 높은 규제 지역, 그중에서도 특히 서울의 거래량이 크게 줄었기 때문이다. 현 정부 출범 이후 거래량에 비해 올해 거래량이 9.5% 늘어났지만 이는 전국 평균이다. 서울만 놓고 보면 거래량은 37.8% 줄었다.

하지만 서울을 포함한 수도권에서만 거래량이 줄어든 것은 아니다. 대구(-39.7%)나 대전(-23.1%)을 포함한 5대 광역시도 거래량이 10.5%나 줄었다. 반면 강원(71.4%)과 충북(67.1%), 충남·제주·경북·경남 등의 지역은 모두 월평균 거래량이 50% 이상 늘었다.

거래량이 크게 늘어난 지역의 공통점은 비규제 지역(비조정지역)이라는 점이다. 거래량이 줄어든 지역은 규제 지역이 많이 포함된 곳이다.

비규제 지역은 규제 지역에 비해 매매 거래를 하는 데 매수자도 유리하고 매도자도 유리하다. 매수자에게는 우선 취득세가 싸다. 규제 지역은 2주택부터 8%, 3주택부터 12%의 취득세를 적용 받는다. 비규제 지역은 3주택부터 8%, 4주택부터 12%의 취득세가 적용된다.

규제 지역과 비교해 비규제 지역은 취득세를 낮게 적용 받고 한 채를 더 살 수 있는 여력이 생기는 셈이다. 또한 공시가 1억원 이하의 주택은 기본 세율만 적용돼 저가 주택이 많이 분포된 비규제 지역에 매수 수요가 몰리고 있다.

비규제 지역에서는 매도자도 유리하다. 다주택자라도 양도세 중과가 적용되지 않기 때문이다. 규제 지역에서는 3주택 이상을 소유한 자가 매도할 때는 일반 세율에 과표의 30%, 2주택을 소유한 자가 매도할 때는 일반 세율에 과표의 20%에 해당하는 중과세가 추가 부담된다.

예를 들어 3주택인 자가 과표가 1억원인 매물을 팔았다고 하면 규제 지역에서 팔면 5010만원의 양도소득세와 501만원의 지방소득세를 합해 5511만원의 세금을 내야 한다. 하지만 비규제 지역에서는 지방소득세를 합해도 2211만원의 세금만 내면 된다. 똑같이 1억원의 차익이 생겼지만 세금에서 3300만원이나 차이가 난다.

이에 따라 비규제 지역에서는 매수세도 많고 매도세도 많아 거래가 활발하고 규제 지역에서는 매도세도 줄고 매수세도 줄어 거래가 줄어들고 있는 형편이다.

전국 전체로 보면 거래는 과거에 비해 늘어나고 있는 편이지만 규제 지역으로 국한해 보면 거래가 줄어들고 있다. 결국 규제 지역에서 거래가 줄어드는 가장 큰 이유는 정부의 각종 규제 탓이다.

규제 지역 거래 감소로 집값 떨어지지 않는다

규제 지역에서의 거래 침체는 집값 하락으로 이어지지 않는다. 현 정부 출범 이후 지난해 12월까지의 월평균 거래량 대비 올해 올해 1~8월 거래량을 보면 수도권은 3.2% 줄었지만 아파트 매매가는 18.01% 올랐다.

지방 소재 5대 광역시도 거래량이 크게 줄었지만 매매가는 오히려 10.47%나 올랐다. 이에 반해 거래가 활발한 기타 지방의 매매가 상승률은 7.62%에 그쳤다. 수도권 상승률의 절반도 되지 않는다.

집값 하락론자들은 거래량 감소가 집값 하락의 전조라고 생각하는 경향이 있다. 하지만 시장은 정반대로 움직이고 있다. 거래량이 줄어드는 이유는 매수세가 줄어드는 것도 있지만 매도세가 줄어들어서다. 다시 말해 사는 사람이 줄어 거래량이 줄어들면 매매가가 하락하지만 반대로 파는 사람이 줄어 거래량이 줄면 매매가가 오를 가능성이 높다.

현재 서울에서 나타나고 있는 현상이 바로 이것이다. 예전에는 집을 팔려는 사람이 10명이라면 사려는 이도 10명이었다. 지금은 집을 사려는 사람이 5명으로 줄었는데 집을 팔려는 이는 1명으로 줄었다고 비유할 수 있다.

이 경우 과거에는 집을 사려는 경쟁률이 1 대 1이었다면 지금은 5 대 1로 경쟁률이 오히려 높아진 셈이다. 서울 등 규제 지역에서 거래가 줄었는데 집값이 오르는 기이한 현상은 이 때문이다.

양도소득세를 강화하면 강화할수록 개인의 수익이 줄어들어 집값이 더 올라 세금 손실분을 만회할 수준에 오를 때까지 매물이 나오지 않는다. 물론 당장 양도세율을 낮춘다고 매물이 갑자기 시장에 쏟아지지도 않는다.

하지만 현행 규제를 지속하는 한 매물은 점점 사라지고 과거의 시각에서는 말도 안 되는 호가를 부르는 매물만 시장에 남게 된다. 집값을 떨어뜨리려면 시장에 매물이 쏟아져 나오게 해야 한다는 것은 누구나 아는 사실이다. 간단한 상식 속에 해답이 있다.

아기곰 ‘아기곰의 재테크 불변의 법칙’ 저자