시점 불문하고 조합원 지위 인정받기 어려워…도시정비법과 달라 ‘주의’ 필요
[법으로 읽는 부동산]
그는 부동산 관련 관계자에게 “소규모주택정비법도 도시정비법과 유사하므로 계약 이후 투기과열지구로 지정된 경우도 제때 신고만 하면 문제없다”는 설명을 듣고 안심했다. 그런데 몇 달 후 돌연 조합에서 조합원 지위가 인정되지 않는다는 통보를 받았다. 투기과열지구에 지정될 줄은 전혀 예상하지 못하고 소규모 재건축 사업 구역 내 부동산을 양수한 A 씨가 현행법상 구제될 수 있을까.
소규모 재건축 방식은 소규모주택정비법을 따른다. 소규모주택정비법은 도시정비법의 조합원 지위 승계에 관한 규정들을 대부분 준용하고 있다. 그런데 유독 양도 계약 직후 해당 사업 구역이 투기과열지구에 지정된 경우에 대해서는 도시정비법과 달리 예외 없이 양수인의 조합원 지위를 인정하지 않고 있다.
먼저 도시정비법 제39조 제2항을 보면 투기과열지구에서 부동산 소유권을 양도했을 때 조합원이 될 수 없는 경우를 규정하고 있다.
즉 투기과열지구에 지정된 지역에서 재건축 사업을 시행하면 조합 설립 인가 후, 재개발 사업을 시행하면 관리 처분 계획 인가 후 해당 부동산을 양수한 자에게 조합원 지위가 부정된다.
다만 2017년 신설된 도시정비법 시행령 제37조 제3항 제6호는 “투기과열지구에 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약(계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다)을 체결하고 투기과열지구에 지정된 날부터 60일 이내에 부동산 거래 신고를 했다면 양수인에게 조합원 지위가 인정된다”고 했다.
양도 계약 체결 당시 투기과열지구에 지정될 것을 예측할 수 없었던 양수인의 신뢰를 보호해 주고 있다.
그런데 소규모주택정비법 및 그 시행령에는 이런 ‘예외 규정’이 없다. 소규모주택정비법 제24조 제2항은 “도시정비법 제39조 제2항과 같이 투기과열지구의 양수인은 조합원이 될 수 없다”고 규정한다.
다만 해당 시행령에서 위 도시정비법 시행령 규정과 같이 양도 계약 체결 이후 투기과열지구에 지정된 경우 양수인을 구제해 주는 ‘예외 규정’을 별도로 두지 않는다.
투기과열지구의 지정은 규제 목적상 예고 없이 이뤄질 수밖에 없는데, 현행 법 문언대로라면 소규모 재건축 사업 구역 내에서 부동산을 양수한 자는 계약 당시 예측하지 못한 우연한 사정으로 입주권을 얻지 못하게 되는 것이다.
이 같은 ‘예외 규정’의 불비를 입법자의 의사로 보는 시각도 있을 수 있다. 하지만 소규모주택정비법의 제정 목적을 고려할 때 이것이 단지 입법의 불비일 가능성도 배제할 수 없다.
소규모주택정비법은 그 제정 이유에서 ‘사업 절차의 간소화’, ‘사업 활성화를 위하여 건축 규제 완화’, ‘기술 지원 및 정보 제공 등의 지원 규정 신설’ 등을 주요 입법 목적으로 내세우고 있다.
이렇게 보면 소규모 사업의 활성화를 위해 제정됐고 단지 규모가 더 작을 뿐인 소규모 재건축 사업에 대해 도시정비법령에서 인정해 주던 양수인의 지위 승계를 보다 제한할 이유를 찾기 어렵다.
오히려 소규모주택정비법 시행령 제22조 각호를 보면, 앞서 말한 ‘예외 규정’만 없을 뿐 도시정비법령과 동일하거나 보다 완화된 내용을 담고 있다.
예컨대 도시정비법 시행령 제37조 제2항 제1호는 “조합 설립 인가일부터 3년 이상 사업 시행 인가 신청이 없는 재건축 사업의 건축물을 3년 이상 계속하고 소유하던 자가 사업 시행 인가 신청 전에 양도하는 경우에 예외를 인정한다”고 했다. 소규모주택정비법 시행령 제22조 제1호에서는 위 소유 기간을 ‘2년’으로 완화하고 있다.
이와 같은 소규모주택정비법상 ‘예외 규정’의 부재가 입법의 불비든 아니든, 양도 계약 체결 후 갑자기 투기과열지구에 지정된 구역의 양도인과 양수인은 모두 피해를 보고 있다.
양수인은 조합에서 조합원 지위 불인정이라는 청천벽력의 통보를 받게 된다. 양도인은 양도인 대로 사유 재산 처분의 자유를 사후적으로 침해받게 된다.
문제는 전국의 소규모 재건축 사업 구역 어디든 투기과열지구에 지정될 가능성이 상존해 있다는 점이다. 언제든 투기과열지구 지정이 이뤄지기만 하면 그 지정 전후를 불문하고 조합원 지위를 양도할 수 없다는 결론에 이르기 때문이다.
이처럼 소규모주택정비법령은 양도 계약 체결 이후 투기과열지구에 지정될 것을 예측하지 못한 계약 당사자를 보호할 장치를 전혀 두고 있지 않다. 투기 수요 방지라는 입법 목적을 감안하더라도 이는 지나치게 개인의 재산권을 침해하는 결과를 낳고 있어 향후 입법을 통한 보완이 필요해 보인다.
최유민 법무법인 센트로 변호사
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