[똑똑한 감정평가]

증여세를 법의 테두리 안에서 최대한 절세하고 싶은 납세자는 어떤 것에 주목해야 할까. 먼저 증여세 부과 방식에 대해 알아볼 필요가 있다.

증여세는 과세 표준액에 따라 세율이 적용돼 세금이 부과된다. 예를 들어 과세 표준 1억원 이하는 세율 10%가 적용돼 세금이 결정되고 5억원 이하는 세율 20%(누진 공제 금액 1000만원), 10억원 이하는 세율 30%(누진 공제 금액 6000만원)로 결정되는 방식이다. 과세 표준이 증가함에 따라 세율도 함께 올라가는 누진세 구조다.

납세자에게 과세 표준액 구간별로 딱 정해져 있는 ‘세율’은 어찌해 볼 수 없는 영역이다. 아무리 절세하고 싶다고 세율 자체를 줄일 수는 없기 때문이다. 그렇다면 과세 표준액은 어떨까.

특히 증여 재산이 부동산인 경우 재산가액을 평가의 시점에 따라, 부동산의 개별적인 특성에 따라 절세에 유리한 방향으로 조정할 수 있다. 절세를 위해서는 증여 재산의 평가가 가장 중요한 항목이 된다.

상속세 및 증여세법에 따르면 증여 재산의 평가는 ‘시가(時價)’를 원칙으로 한다. 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이뤄지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 의미한다. 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 이내의 기간에 발생한 ‘매매가격·수용가격·공매가격·감정가격’ 등을 시가로 인정한다.

만약 시가를 산정하기 어려운 경우에는 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려해 토지는 개별 공시 지가, 건물·오피스텔·상업용 건물은 기준 시가, 주택은 고시주택 가격(개별 주택 가격 및 공동 주택 가격) 등의 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다고 규정한다. 보충적 평가 방법이라고도 한다.

정리하면 증여세의 절세를 위해서는 과세 표준액 산정방식 즉 재산 평가 방법에 집중해야 하는데 과세 표준액은 시가로 결정된다. 시가 산정의 방법에 따라 과세 표준액이 달라진다는 점이 중요하다. 과세 표준액이 달라지면 세금도 달라진다.

절세에 도움이 되는 시가에 대해 생각해 보기 위해 증여일, 대표적으로 소유권 이전 등기 접수일에 법에서 인정하는 시가인 ‘매매·수용·공매·감정가격’이 모두 존재한다고 가정해 보자. 동일한 재산에 대해 같은 날 발생한 네 건의 가격이 과연 완전히 똑같을까.

매매 가액은 매도자와 매수자의 급한 사정이나 뛰어난 협상 능력 등으로 가격이 결정될 수 있고 수용 가격은 공익 사업을 위한 토지 등의 취득·보상에 관한 법률에서 규정하는 개발 이익 배제 원칙이 적용되며 공매나 기타 감정 가격 역시 감정 평가의 목적, 평가자에 따라 동일한 부동산에 대해서도 금액이 상이하게 산정된다.

하물며 증여세 신고의 시가로 인정되는 평가 기간은 증여일 전 6개월에서 후 3개월까지로, 무려 9개월로 부동산 가격 변동이 충분히 있을 수 있는 기간이다. 따라서 납세자는 시가로 인정되는 여러 가지 가격 중에서 가장 유리한 가격을 찾는 것이 현명하다.

실제 증여세 절세를 위한 감정 평가를 하며 살펴보면 아파트 가격의 등락이 심한 지역에서는 몇 개월 사이에 수억원의 차이가 나는 경우도 흔하게 본다. 시가로 인정되는 여러 가지 가격 대비 감정 평가액이 낮게 혹은 높게 산정되는 것이 가능하다면 감정 평가액으로 신고하는 것이 절세에 유리하고 또한 상속·증여를 위한 감정 평가 수수료는 500만원까지 필요 경비로 공제되므로 비용 측면에서도 이점이 있다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표