불투명했던 국세청의 감정 평가 대상 선정 기준…개정을 환영하는 이유[박효정의 똑똑한 감정 평가]

[똑똑한 감정 평가]

국세청은 2020년 약 19억원, 2021년과 2022년에 각각 약 46억원, 2023년에 약 45억원의 예산이 책정돼 꾸준히 진행하고 있는 감정 평가 사업에 대해 그동안 어떤 부동산에 대해 감정 평가를 시행하는지, 대상에 대한 기준, 즉 구체적인 감정 평가 대상의 선정 기준에 대한 비공개 방침을 유지하고 있었다.

어떤 부동산이 직권 평가의 대상인지 알 수 없는 상태에서 제도를 시행해 납세자로 하여금 자발적인 감정 평가를 독려하기 위해서다. 이를 통해 실질 가치에 부합하는 적정한 세금을 신고하고 납부하도록 유도해 궁극적으로는 성실 납세 문화 확산에 도움이 되도록 하기 위한 취지이자 기준을 공개하면 탈세 등에 악용될 가능성과 공정한 업무 수행에 지장을 초래할 우려가 있다는 이유에서였다.

하지만 한정된 예산으로 인해 조사 대상이 될 수도, 되지 않을 수도 있는 상황에서 국세청의 감정 평가 대상과 기준이 모호해 납세자의 예측 가능성이 없다는 점과 조세 평등주의에 반한다는 문제가 제기됐다.

상속세·증여세 절세를 위한 많은 감정 평가를 수행하는 필자 역시 국세청 감정 평가 대상이 어떤 경우인지 명확한 기준을 알 수 없었기 때문에 업계에서 알게 되는 ‘어느 정도 수준의 가격대, 어떤 형태의 부동산이 조사 대상이 되더라’ 하는 경험에 의해 상담할 수밖에 없었고 알 수 없는 선별 기준에 답답함을 느끼기도 했다. 납세자 역시 불빛 하나 없는 캄캄한 밤길을 불안하게 걷는 기분이었을 것이다.

이처럼 어떤 부동산이 직권 평가의 대상이 되는지, 평가 대상에 대한 명확한 기준의 설립 필요성과 선별 기준 공개에 대한 요구가 지속적으로 제기돼 왔다. 이에 올해 7월 국세청 훈령 제2580호 상속세 및 증여세 사무 처리 규정을 개정하면서 그동안 내부 지침으로 운영되던 ‘비주거용 부동산 감정 평가 사업’ 대상이 되는 부동산의 금액 차이 기준이 명시된 바, 그 기준을 눈여겨볼 필요가 있다.

최근 개정을 통해 발표한 국세청의 비주거용 부동산 감정 평가 대상 선정 기준은 2가지, 기준은 ‘부동산의 금액 차이’다. 첫째는 추정 시가와 법 제61조부터 제66조까지 방법에 의해 평가한 가액(이하 보충적 평가액)의 차이가 10억원 이상인 경우, 둘째로 추정 시가와 보충적 평가액 차이의 비율이 10% 이상〔(추정 시가-보충적 평가액)÷추정 시가〕인 경우다.

살펴보면 고가 부동산 상속·증여 신고 시 문제됐던 공시지가·기준시가 등의 보충적 평가액과 추정 시가와의 일정 차액을 기준으로 직권 평가 대상에 선정된다는 것이다.

그렇다면 ‘추정 시가’는 어떻게 산정하는 것일까. 이에 대해 대상 선정을 위해 5개 이상의 감정 평가법인에 의뢰해 추정 시가를 산정하고 이때 최고 값과 최소 값을 제외한 가액의 평균값으로 산정할 수 있다고 규정했다. 감정 평가 대상을 선정하기 위해 감정 평가가 활용되는 구조다.
이번 개정을 통해 그동안 모호했던 감정 평가 대상 기준이 명시돼 납세자에게 가이드 라인이 제시됐다.

비주거용 부동산, 나대지 특히 꼬마 빌딩 같은 고가의 부동산 대한 증여를 계획하거나 상속을 받는 경우 납세자가 감정 평가 상담을 통해 추정 시가를 예측해 국세청의 사후 조사의 대상이 될 가능성을 자발적으로 검토할 수 있게 된 점에서 조금 더 안전하게 절세 계획을 마련할 수 있게 됐다고 본다.

기준이 제시됐으므로 전문 감정평가사와의 상담을 통해 감정 평가액으로 신고하는 것이 좋을지에 대한 이득을 따져보는 것이 현명하다. 특히 상속세·증여세 납부목적용 감정 평가 수수료는 500만원까지 세금에서 공제되므로 절세가 되는 상황이라면 더욱이 적극적으로 활용하는 것이 유리하다.

박효정 로안감정 평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표