주택 임차인이 사망했을 때 임차인의 권리와 의무의 승계에 대해[이철웅의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]

주택 임차인이 사망했을 때 민법에 따른 상속 법리로만 풀어 가면 될까. 그렇지 않다. 주택임대차보호법은 사실혼 배우자 등 생존 가족의 주거권을 보호하기 위해 주택 임차권의 승계와 관련해 상속에 대한 특례 규정을 두고 있다.

임차인의 사망에 따른 임차 보증금 반환 청구권, 차임 지급 의무, 임차 목적물 반환 의무 등의 승계(이하 ‘임차인의 권리와 의무의 승계’)에 관해 여러 경우를 나눠 살펴보자.

사망한 임차인과 임차 주택에서 가정 공동생활을 하고 있던 상속인이 있는 경우에는 가정 공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자의 유무에도 불구하고 민법에 따른 상속 법리에 따라 ‘상속인’이 임차인의 권리와 의무를 승계한다.

주택임대차보호법이나 민법이 특별한 규정을 두고 있지 않으므로 가정 공동생활을 하고 있던 상속인과 그렇지 않은 상속인이 있는 경우에는 상속 재산 분할 협의 또는 법정 상속분에 따라 정해진 승계 비율로 공동으로 승계하게 될 것으로 보인다.

‘2촌 이내의 친족’에 해당하는 상속인이 있지만 임차 주택에서 가정 공동생활을 하지 않았던 경우 만일 가정 공동생활을 했던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 있다면 주택임대차보호법 제9조 제2항에 따라 ‘임차 주택에서 가정 공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자’와 ‘2촌 이내의 친족’이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.

공동으로 승계하는 경우의 승계 비율에 관해 직접 판시한 대법원 판례는 없는 것으로 보이지만 사실상의 혼인 관계에 있는 자에게 절반의 승계를 인정하는 쪽이다. 법률상 배우자에 대한 민법의 상속 비율에 관한 규정을 유추 적용해 사실상의 혼인 관계에 있는 자에게 50%를 가산하는 편이다. 특별한 규정이 없으므로 균등하게 귀속된다는 쪽의 하급심 판결들이 있는 것으로 보이므로 향후 대법원의 판단이 나오기를 기다려 본다.

만일 위의 경우 가정 공동생활을 했던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 없으면 주택임대차보호법 제9조 제2항에 따라 2촌 이내의 친족이 승계한다.

2촌 이내의 친족이 아닌 3촌이나 4촌 관계인 방계 혈족 상속인이 있지만 임차 주택에서 가정 공동생활을 하지 않았던 경우 만일 가정 공동생활을 했던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 있다면 주택임대차보호법 제9조 제2항의 해석상 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 단독으로 승계한다.

임대인으로서도 임대차 계약 기간이 많이 남아 있는 상태에서 임차인이 갑자기 사망하게 되면 당황스러울 수밖에 없을 것이다. 하지만 가정 공동생활을 하지 않았던 상황에서 임차인의 권리와 의무를 승계받은 사람은 당장 입주해 거주하는 것도 사실상 곤란한 경우가 대부분일 것이므로 원만한 협의를 통해 임대차 계약 종료, 임차 보증금 반환 및 임대차 목적물의 인도 등을 진행하는 것이 사회 상규에 적합한 것이 아닐까 생각해 본다.

이철웅 법무법인 밝음 변호사