다시 고개 든 ‘PF 위기설’, 시장선 ‘위기 양극화’ 점쳐[비즈니스 포커스]

새마을금고 출구전략에 제동 건 금융당국, 연착륙 위해 안간힘
표면적 문제는 부분적, 몸집 작은 금융기관·건설사 부도위기 몰리나

다시 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기설이 고개를 들고 있다. 강원중도개발공사 회생 신청 사건(일명 레고랜드 사태)를 진화한 지 한 해가 지났지만 또 다른 위기의 불씨가 타오를 조짐을 보이고 있다.

올해 상반기까지만 해도 부동산 업계에선 연말 금리인하를 점치며 곧 시장이 살아나리라는 전망도 나왔다. 그러나 고금리 구조가 정착되고, 불투명한 분양시장 상황에 따라 앞날은 어두워지고 있다.

위기 확산을 우려한 정부는 대출 규제와 부동산 규제를 완화해 유동성을 공급하고 부동산 개발사업의 잠재수익을 높여주려 하고 있다.

대형 건설사와 금융기관 역시 과거 경험에 따라 사업을 선별하고 일부 부실 현장은 정리하는 분위기다. 문제는 진정한 부실 현장의 위기가 표면화하지 않았다는 점이다. 경기침체를 맞아 내로라할 건설사들이 수익성 감소를 버티는 동안, 이 같은 현장에 공격적으로 진입했던 건설사들은 땅 처분도 못한 채 말라가고 있다는 것이다. 언젠가는 이렇게 숨겨진 위험이 본격적으로 드러날 것으로 예상되며 시장의 불안감은 커져가고 있다.

강남 노른자 땅, 다시 공매 위기 겪어

최근 재개된 위기설은 서울 강남구 청담동 소재 프리마호텔 부지에 추진되던 고급 주상복합 ‘르피에드 청담’ 사업에서 비롯했다. 전체 채권액의 39%인 1800억원을 지원하고 있던 새마을금고중앙회가 총 4600억원 규모 브리지론의 만기 연장에 반대했기 때문이다. 브리지론은 통상 부동산개발 극초기에 토지매입을 위해 빌리는 대출상품으로 본격적으로 사업이 진행되기 시작하는 분양 및 착공 단계에서 본 PF로 전환된다.

르피에드 청담의 브리지론이 아직 PF 전환을 하지 못한 상황에서 만기 연장에 실패할 경우 해당 사업은 기한이익상실(EOD, 대출 만기 전 자금 회수 요구) 상태에 빠지면서 사업의 기초인 토지가 공매에 넘어갈 위기였다.

결국 부동산 침체기에 위기 확산을 우려한 금융당국이 나서면서 11월 15일 르피에드 청담 브리지론 만기는 1년 연장됐다. 사업이 좌초할 경우 채권 선순위인 새마을금고와 함께 후순위로 참여한 제2금융권 금융사들은 물론 사업 시행자인 미래인 역시 부실위험에 빠질 수 있다고 본 것이다. 미래인은 송파구 문정동 소재 ‘르피에드 문정’의 ‘분양 완판(계약 완료)’으로 고급 주거상품 시장에서 명성을 얻은 뒤 서초동 ‘르피에드 인(in) 강남’, 대전 둔산동 ‘그랑 르피에드’, 르피에드 청담까지 사업을 확장해왔다.

이 같은 상황은 앞선 ‘L주상복합’ 사건과 유사하다. 지난해 말 시행사는 대주단으로부터 EOD를 통보받았다. 기존 브리지론이 본 PF 전환에 실패하며 상환기한을 넘겼기 때문이다. 이에 사업부지와 개발사업권이 모두 공매에 나왔지만 결국 브리지론 만기연장에 성공했다.

이 같은 현상의 원인으로는 크게 두 가지가 꼽힌다. 우선 부동산 상승기 동안 달궈졌던 고급 오피스텔, 아파트 수요가 된서리를 맞았다. 잠재 수요자들이 낸 사전의향서를 통해 예상 분양률이 특정 수준까지 채워지면, 분양 성공이 기대되므로 본 PF 전환 가능성이 커진다. 수분양자들로부터 분양대금을 받아야 채권기관이 원금과 이자를 받을 수 있다. 이 과정에서 책임준공확약, 지급보증을 제공할 수 있는 시공사의 역할 또한 크다. 브리지론 단계에서 본 PF 전환을 못한 프로젝트 대부분은 이 두 가지 요건을 채우지 못했다. 시공사 역시 공사비를 떼이거나 부채를 떠안을 위험이 있는 현장을 피하기 때문이다.

개발 원가가 너무 높아 개발 수익성이 떨어진다는 지적도 나온다. 특히 한창 경기가 좋았던 2021년 당시 강남 지역 땅값은 끝없이 치솟았다. 르피에드 청담 사업이 진행되고 있는 옛 프리마호텔 부지는 도산대로 전면에 위치한 데다 대지 규모가 4638㎡로 크고, 당시 인근 고급주택 개발사업이 모두 성공적으로 끝났다는 후광효과까지 더해져 3.3㎡(평)당 약 3억원, 총 4085억원에 팔렸다. 최근 원자재값과 인건비가 오르면서 공사비 역시 가파르게 상승한 상태다. 여기에 시공능력 최상위권 건설사조차 PF 조달금리가 10% 안팎에 형성되는 등 급증한 금융비용이 더해진다.

결과적으로 부유층 또는 투자자에게 하이엔드(High-end) 상품을 고분양가에 팔아야 하지만 매수심리는 얼어붙은 지 오래다. 서울 3대 업무지구에 속한 여의도에서도 대형 시행사가 공급하는 ‘아크로 여의도 더원’ 오피스텔과 ‘브라이튼 여의도’ 아파트 등이 낮은 초기분양률을 기록한 뒤 아직 계약 마감을 하지 못하고 있다.

‘빈익빈 부익부’ 심화한 시장…숨겨진 위험 커

다만 위기가 현실화되더라도 우량 금융기관과 대형 건설사까지 위기가 확산되기는 어렵다는 분석이다. 이들 회사가 금융위기 경험을 바탕으로 사업성과 계약 조건이 좋은 현장에만 선별적으로 진입했기 때문이다. 문제가 바깥으로 알려진 사업은 상대적으로 우량하다는 평가도 나온다. 선순위 채권기관 입장에서 “땅은 금방 팔릴 것”이라는 확신이 있을 때 토지 공매를 결심할 수 있다는 것이다. 건설사들 역시 일찍이 손실을 낼 만한 사업장 정리에 나섰다. 올초 대우건설은 지급보증을 했던 440억원 전액 손실을 감수하고 울산광역시 동구 소재 주상복합 사업 시공권을 포기했다.

지난 9월 정부가 발표한 올해 6월 말 기준 금융권 PF 대출잔액은 133조1000억원을 기록했다. 2020년 92조5000억원에서 2021년 112조9000만원을 기록한 PF 대출잔액은 2022년 130조원을 돌파한 뒤 증가세는 완만해진 모습이다. 지난해부터 1%를 넘기며 상승하기 시작한 전체 금융권 PF 연체율 역시 올해 1분기 말 2.01%에서 2분기 말 2.17%로 소폭 올랐다.

한국기업평가는 보고서를 통해 “금융위기 전후로 등급이 하향됐던 BBB급 업체 10개사의 당시 PF우발채무 규모는 14조원을 기록했고 이는 2023년 8월 말 기준 BBB급 10개사 우발채무 합산 3조5000억원 대비 4배에 이른다”고 밝혔다. 또 “투자등급 이상(AA~BBB급) 건설사들의 경우에는 미분양 증가에 따른 자금경색보다 원가부담 확대에 따른 수익성 저하, 이로 인한 재무부담 가중으로 신용도가 하락할 가능성이 높다”고 전망했다.

반면 후순위 대주단에 속하거나 지방 등에 위치한 부실 사업장에 참여 중인 제2금융권과 중소 건설사에 대한 우려는 큰 상황이다. 한 건설업계 관계자는 “우량 금융기관과 대형 건설사들이 사업성 등을 꼼꼼히 따져 분양이 잘될 만한 부지를 차지하고 나면 그 밑 회사들이 상대적으로 부실한 사업에 진입하는 구조”라며 “선호도가 높은 대형 건설사들은 분양불이 아닌 공정에 따라 기성불로 공사비를 받도록 도급계약을 할 수 있지만 다른 건설사 사정은 그렇지 않다”고 설명했다.

PF 연체율이 높은 증권업계 역시 부실 위험이 높다는 지적도 있다. 2013년 부동산 PF 시장에 진입한 증권사들이 큰 수익을 얻게 되자, 공격적으로 대출 규모를 늘렸다는 것이다. 올해 국정감사에선 하이투자증권이 부실채권을 매수하는 조건으로 시행사에 PF대출을 해줬다는 일명 ‘꺾기 영업’ 의혹이 제기되기도 했다.

금융당국은 ‘부동산 PF사업 정상화 프로그램’의 일환으로 2023년 8월 말 기준 187개 사업장에 PF 대주단 협약을 진행해 신규자금 지원, 만기연장, 이자유예를 돕고 있다. 지난 9월 26일 발표된 ‘주택공급 활성화 방안’의 후속조치로서 주택도시보증공사(HUG)가 PF 특별상담 창구를 개설하고 사업비의 50%에서 70%로 PF보증 한도를 확대하는 등 사업여건 개선을 위해 나섰다.

그러나 부실 위험을 틀어막는 것이 능사가 아니라는 주장 역시 제기되고 있다. 문제가 당장 터지지 않도록 막는 과정에서 위기가 눈덩이처럼 불어날 수 있기 때문이다. 특히 브리지론 만기 연장에 대해선 쓴소리가 나온다. 본 PF 대출로 전환될 가능성이 불분명한 브리지론을 1년 정도 연장해도 내년이 되면 곧 만기가 다가오기 때문이다.

정확한 정보가 공유되지 않으면서 불안도 커지는 중이다. 금융감독원은 올해 국회 정무위원회 국정감사 동안 양정숙 의원이 요구한 부동산 PF 대출 익스포저(위험노출액) 및 고위험 사업자 비중 자료를 제출하지 않았다. ‘국회에서의 증언·감정 등에 관한 법률’에 따르면 국정감사 자료 제출을 거부하는 행위는 위법으로 관계자 징계 등 조치를 요구할 수 있다. 양정숙 의원실 관계자는 “지난 4월부터 해당 자료를 요구했으나 시장에 민감한 사안이라는 이유로 이번 국정감사 자료 제출까지 거부했다”며 “금감원이 지속적으로 정보공개를 거부할 만큼 상황이 심각하지 않을지 우려된다”고 말했다.

민보름 기자 brmin@hankyung.com