개별공시지가 이의신청, 효과적으로 하는 방법[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]

얼마 전 한 의뢰인에게 올해 4월 30일부터 5월 29일까지인 개별공시지가 이의신청에 대한 조언을 했다. 최근 수백억원대 부동산을 올해 초 상속받은 의뢰인은 해당 부동산을 보유하며 운영할 예정이어서 재산세, 종합부동산세 등 보유세에 대한 계획이 필요했다.

국민이라면 누구나 납세의 의무를 지게 마련이므로 성실하게 조세를 납부해야 한다. 그러나 가능한 범위 내에서 합법적으로 세금을 덜 내는 것이 경제 주체에게 합리적이므로 절세에 대한 고민은 자연스러운 이익추구 현상이다.

만약 의뢰인이 상속받은 토지의 개별공시지가가 인근 유사토지에 비해 다소 높게 산정돼 있다면 불합리하게 보유세를 더 내는 상황에 처하게 된다. 이 경우 이의신청을 통해 적정 수준으로 정정할 필요가 있다.

의뢰인은 상속받은 부동산의 개별공시지가가 너무 높게 산정됐다는 이의신청을 한 경험이 있다고 했다. 땅도 크고 지가도 높은 지역이라 공시지가가 조금만 오르거나 내려도 수억원이 변동되는 토지이니 누구라도 매년 공시지가를 예의주시할 수밖에 없는 입장이다.

다만 개별공시지가에 대한 이의신청은 내 토지의 가격이 높다, 낮다고 접근해서는 이의신청을 수용해줄 확률이 매우 낮다.

개별공시지가는 토지의 도로조건, 형상(모양), 지세, 이용 상황 등의 통계수치가 일괄적으로 적용되는 대량작업이기 때문에 먼저 내 토지의 특성이 어떻게 조사되어 있는지를 확인해보는 것이 좋다.

개별공시지가 이의신청 업무를 위임받아 처리할 때에는 과거의 토지 특성 연혁까지 살펴보는데 토지의 현황이나 현상이 변동된 것이 없는데 간혹 토지 특성이 변경된 경우들이 있었다.

또는 내 토지는 부정형으로 조사가 돼 있는데 유사한 모양의 다른 토지는 사다리형으로 조사가 돼 있는 경우도 있다. 개별토지의 상황에 따라 형상에 대한 판단이 애매한 경우들이 있는데 이럴 때는 주위 토지와의 관계를 보는 것이 도움이 된다.

한편 토지소유자는 내 토지의 가격이 높거나 낮다는 것에 대해 절대적인 총액을 두고 이의신청하는 경우가 많고 사실은 그것이 주된 이유일 것이다.

하지만 이의신청을 할 때는 내 토지만 놓고 절대가격의 높고 낮음을 판단하는 것보다는 주변 토지와의 가격균형을 살펴 ‘상대적’으로 내 토지의 공시지가가 높거나 낮은지 여부를 파악하는 것이 효과적이다.

올해도 개별공시지가 이의신청을 해보려고 한다던 의뢰인에게 필자는 분석한 내용을 도면에 표기해 주위 토지의 상황과 함께 차근차근 설명했다.

보유한 재산의 실질적인 가치에 비해 공시지가가 높게 산정됐다면 당장 국세, 지방세 부담으로 이어질 뿐만 아니라 건강보험 지역가입자의 보험료나 개발부담금이나 농지전용부담금에도 직접적인 영향을 미친다. 또 복지수여자 결정에도 큰 영향을 미친다.

개별공시지가의 산정과 이의신청은 매년 있는 일이다. 많은 사람들이 매년 발표되는 개별공시지가가 얼마인지 궁금해하며 그에 따른 이의신청을 한다. 그러나 이의신청이 받아들여지는 경우는 많지 않다. 타당한 근거가 부재하기 때문이라고 본다.

이의신청이라는 것은 결국 누군가의 결정에 대한 반론이며 나의 주장을 관철시키려는 과정이다. 따라서 반드시 설득이 필요한데 이때 감정평가적으로 다방면에서 접근하는 것이 가장 효율적인 방법이다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표