농지·임야 상속 ‘양도세 폭탄’ 피하는 방법[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]

상속재산 상담을 하다 보면 느끼는 점이 있다. 많은 사람이 수십억원 정도는 상속받아야 상속세와 관련된 준비를 한다는 점이다.

시골에 있는 논이나 밭 등의 농경지나 선산(임야)을 상속받는 경우 가치가 얼마 되지 않으니 상속세 신고를 공시지가로 해버리거나 아예 상속세 신고를 하지 않는 경우도 빈번하다.

상속세는 5억원까지 공제가 되고, 또 배우자가 있는 경우에는 10억원까지 공제되므로 상속받은 시골의 논밭이나 임야의 공시지가가 공제액을 넘지 않는 경우가 많다. 따라서 당장 상속세가 전혀 나오지 않으므로 별다른 고민을 할 필요가 없다고 생각하는 것이다.

그러나 공시지가가 낮은 농경지나 임야를 상속받는 상속인이 반드시 알아야 하는 점은 상속재산의 가액은 추후 해당 토지를 매각할 때, 즉 양도소득세 산정에 있어 ‘취득가액’이 된다는 점이다.

양도소득세는 토지나 건물 등의 자산을 양도하면서 발생한 소득, 즉 양도차익에 대해 부과하는 세금이다. 양도차익은 양도가액에서 취득가액을 공제해 계산한다.

예를 들어 양도가액이 10억원인 경우 취득가액이 5억원이면 양도 차액이 5억원이다. 취득가액이 10억원이면 양도 차액이 0원이 되는 것이다.

아버지에게 시골에 있는 농경지를 상속받은 A 씨가 있었다. 그는 시골 농지의 시가에 별 관심이 없었고 또 특별히 양도할 계획도 없었다. 따라서 별다른 고민 없이 시가 약 9억원의 농지를 공시지가인 4억원 수준으로 상속 신고했다.

문제는 팔 생각 없었던 농경지가 아버지로부터 상속받고 5년 만에 공익사업에 수용되면서 수용보상금으로 10억원 정도를 받게 된 것이다.

상속받을 당시 공시지가로 신고했던 A 씨는 결국 해당 농지를 4억원에 취득한 것이 됐다. 따라서 6억원에 대한 양도소득세 폭탄을 맞게 됐다.

상속받을 당시 어머니가 생존해 있던 상황이었기 때문에 시가 9억원으로 감정평가를 받아 신고했더라면 10억원까지 상속세가 공제된다. 결국 상속세는 전혀 내지 않는다. 그러면서 취득가액은 9억원으로 올릴 수 있었다. 약 120만원 정도에 불과한 감정평가수수료를 통해 4년 후 양도차익을 6억원이 아니라 1억원으로 대폭 줄일 수 있었다.

특히 농경지에 대해서는 ‘자경농지 감면법’(이하 자경 감면)을 적용받는다. 8년 이상 농작물을 경작하고 그 땅을 양도할 때 양도소득세의 최대 2억원을 감면받는 제도가 있다.

농지를 상속받는 경우 3년 안에 판매하면 자경 감면을 받을 수 있다는 점에 착안해서 상속 농지의 시가를 감정평가 받아 신고해 취득가액을 최대한 올리고, 자경농지 감면제도를 활용하면 절세할 수 있다.

상속세 및 증여세를 절세하기 위한 감정평가와 공익사업으로 인한 토지의 수용에 대한 보상 감정평가를 동시에 하다 보니 상속받은 땅이 수용되는데, 양도소득세로 골머리를 앓는 사례를 정말 많이 접한다.

얼마 전에 평가했던 상속받은 임야는 보상액이 30억원이 넘었다. 과연 상속인들은 상속받을 당시 시가로 신고했을까.

팔리지 않는 땅이 수용돼서 보상금이 나오는 것은 좋은 일이지만 상속재산을 공시지가로 신고했다면 상속인은 그야말로 양도소득세 폭탄을 맞게 된다.

농지나 임야뿐만이 아니라 상속세 공제구간에 있는 주택이나 아파트 등도 마찬가지다. 당장 상속세가 나오지 않는다고 안심할 것이 아니라 가까운 미래에 발생하는 양도소득세를 최대한 절세하는 방법을 모색하는 것이 현명하다.

특히 상속·증여세 시가평가 목적의 감정평가 수수료는 최대 500만 원까지 필요경비로 공제된다. 관련 제도를 적극적으로 이용해 고인이 남겨주신 소중한 재산을 안 내도 될 세금으로 낭비하는 일이 없도록 실무경험이 탄탄한 전문가와 상의하는 것을 추천한다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표