집합건물 구분소유자, 공용부분 수익금 받을 수 있을까[조주영의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]

아파트나 오피스텔 또는 상가와 같은 집합건물에는 호수별 또는 지분별로 다수의 구분소유자가 있다. 그런데 이들이 배타적으로 소유하는 전유부분 외에도 복도나 계단 등의 공용부분도 존재한다.

이런 공유부분에 대해 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서는 “집합건물의 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하고 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있으며 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다”고 규정한다.

예를 들어 상가나 오피스텔의 공용부분인 주차장을 유료화함으로써 공용부분에서 수익금이 발생하는 경우 구분소유자들이 과연 관리단에 수익금의 분배를 요구할 수 있는지가 실제 많이 문제 되고 있다.

이에 대해 대법원은 최근 다음과 같이 판시했다. 대법원은 “집합건물의 공용부분에서 생기는 수익금은 규약에서 달리 정하지 않는 한 구분소유자들 전원에게 지분의 비율에 따라 귀속하게 되고 특별한 사정이 없으면 각 구분소유자는 공용부분에서 생긴 수익금을 보관하고 있는 관리단을 상대로 그 수익금 중 자신의 지분 비율에 상당하는 부분을 지급해 달라고 청구할 수 있다”고 했다.

다만 “관리단 집회의 결의나 규약으로 공용부분 관리비용 등 관리단의 사무 집행을 위한 비용과 분담금 등을 각 구분소유자에게 청구·수령하고, 관리하는 방식에 관하여 정하면서 공용부분에서 생기는 수익금을 이러한 비용이나 분담금 등에 충당하기로 했다면 관리단은 이런 방식과 절차에 따라 공용부분에서 생긴 수익금을 분배할 수 있고, 이 경우 구분소유자는 관리단에 공용부분 수익금을 자신에게 직접 지급해 달라고 청구할 수는 없을 것”이라고 덧붙였다.

공용부분에 관해 징수한 수익금은 공용부분에서 생긴 이익으로서 구분소유자들 전원에게 그 지분 비율에 따라 귀속하므로 원고(구분소유자)들은 피고(관리단)를 상대로 자신의 지분 비율에 상응하는 수익금 지급을 청구할 수 있다. 이를 위해 반드시 관리단 집회의 결의를 해야 하는 것은 아니다.

관리단 집회의 결의나 규약에서 공용부분에서 생기는 수익금을 구분소유자들에게 직접 분배하지 않고 관리단의 사무 집행을 위한 비용과 분담금 등에 충당하기로 분배방식을 정했다면 구분소유자들이 관리단에 직접 공용부분에서 생긴 수익금의 분배를 청구할 수는 없을 것이다.

하지만 이런 내용의 관리단 집회의 결의나 규약이 있었는지는 밝혀진 바 없음에도 원심은 구분소유자가 관리단에 공용부분에서 생긴 수익금의 분배를 청구하기 위해서는 관리단 집회의 결의를 해야 한다는 전제에서 그러한 결의가 없다는 이유로 구분소유자들의 청구를 받아들이지 않았다.

살피건대 ‘규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다’고 명확히 규정한다는 점에서, 공용부분에서 생긴 수익금은 구분소유자들에게 배분해야 함이 당연한 원칙이다. 예외적으로 관리단 집회의 결의나 규약으로 공용부분 수익금을 구분소유자들에게 직접 분배하지 않고 관리단의 사무 집행을 위한 비용과 분담금 등에 충당하기로 분배방식을 정한 경우만 그에 따라야 할 것이다.

특히 규모가 상당한 상가, 오피스텔의 경우 지상 또는 지하 공용부분을 유료주차장으로 운영하는 곳이 많은데 관리단 집회 결의나 규약으로 그 운영수익을 관리단 비용이나 분담금에 충당한다고 정하지 않았다면 향후에도 구분소유자들의 수익금 분배 요구가 이어질 것이다.

따라서 관리단으로서는 집회 결의나 규약으로 공용부분 운영수익의 사용방식에 관한 명확한 근거를 마련해야 할 것이고, 위와 같은 근거가 마련될 경우 구분소유자들로서도 분담금 내지 관리비 절감 효과를 누릴 수 있을 것이기에 분쟁을 미연에 방지하면서 서로 윈-윈하는 효과가 있을 것이다.

조주영 법무법인 신의 변호사