상가건물 임대차보호법의 적용 범위에 관한 오해[법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]

대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 상가건물 임대차에는 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는다고만 알고 있는 사람들이 의외로 많은 듯하다. 12년 전까지는 그랬다. 하지만 2013년 8월 12일 시행된 상가건물 임대차보호법을 시작으로 하여 개정을 거듭하며 점점 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 상가건물 임대차의 경우에도 적용되는 규정들이 생기고 늘어났다. 규정은 이렇다.

첫째, 사업자등록을 하면 생기는 대항력 규정이 적용되므로 상가건물 임차인은 등록일의 다음 날부터 제3자에게 대항력을 주장할 수 있다. 임차건물이 매매되는 경우 그 매수인은 매도인의 임대인 지위를 자동으로 승계한다.

둘째, 계약갱신요구권 규정 중 일부가 적용되므로 임차인이 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 갱신을 거절하지 못한다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만 이 경우 차임과 보증금에 관한 규정은 적용되지 않기 때문에 5%의 금액 내에서 증감을 청구할 수 있는 것이 아니라 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려해 금액의 제한 없이 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다. 하지만 형성권은 아니기 때문에 한쪽 당사자의 일방적인 청구만으로 정해지는 것은 아니어서 원만하게 협의가 되지 않는 경우에는 상가건물임대차분쟁조정 신청 또는 소송을 통하여 정할 수밖에 없다.

셋째, 권리금 규정이 적용되므로 임대인은 정당한 사유가 없는 한 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 특정 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하면 안 된다.

넷째, 차임연체에 따른 임대인의 계약해지권 규정이 적용되므로 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

다섯째, 임차인은 ‘감염병의 예방 및 관리에 관한 법률’ 제49조 제1항 제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(같은 항 제2호의 2에 따라 운영시간을 제한한 조치를 포함한다)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다. 이 해지는 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

부동산의 시세가 급변하는 시기에는 계약갱신이나 차임 및 보증금의 증감에 관한 다툼이 발생할 가능성이 커지는데, 오래전부터 상가를 가지고 있던 임대인들이 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 상가건물 임대차에는 상가건물 임대차보호법이 전혀 적용되지 않는다는 예전 법령만 생각하며 임차인에게 일방적인 계약 해지나 차임 증액을 통보하는 경우가 가끔 있는 것으로 보인다. 법도 법이지만 원만한 협의가 최선이지 않을까 한다.

이철웅 법무법인 밝음 변호사