[분야별 부동산 시장 심층 진단] “다주택자는 빨리 처분해야… 상업용도 돈 되는 건 따로 있다”

고준석 신한은행 청담동지점장의 족집게 부동산 상담

국내 1호 부동산 프라이빗뱅커(PB)인 고준석 지점장은 20년 가까이 부동산 투자 상담을 하며 주거용에서 상업용 부동산, 토지, 경매 등 다양한 분야를 섭렵한 대표적인 부동산 전문가다. 오랜 경험에서 얻은 혜안으로 돈 되는 부동산을 보는 눈이 남다른 그가 팔 부동산과 보유해야 할 부동산에 대해 지상 강연을 펼친다.

부동산 시장이 장기 침체에 빠진 듯합니다. 요즘 시장을 어떻게 진단하십니까.

“많은 분들이 부동산의 시대는 지났다고 하지만 저는 그렇게만 보지는 않습니다. 부동산의 시대는 지났다고 할 때 말하는 부동산은 약 1300조 원에 달하는 아파트 시장에 한정된 것입니다. 그중에서도 ‘가격이 떨어진 아파트’를 지칭하는 거죠. 그런데 부동산에는 주거용에서 상업용, 토지 등 다양한 상품이 있거든요.”

그렇다면 아파트 시장이 어려울 거라는 말에 동의하시는 건가요.

“아파트 시장이 전부 나쁠 거라고 볼 수도 없습니다. 2004년 판교 분양을 할 때 저는 사지 말라고 했습니다. 청라, 검단, 송도 분양 때도 모두 사지 말라고 조언했습니다. 그런 곳처럼 인위적으로 건설한 신도시는 제대로 인프라를 갖추기까지 10~15년의 시간이 필요합니다. 인프라가 갖춰지지 않았으니까 사람들이 안 들어가죠. 경기 서부권 아파트들은 현재 입주율이 굉장히 낮습니다.”

인위적으로 조성한 신도시는 파는 게 옳다는 말씀이죠.

“가장 큰 문제가 일자리 부족입니다. 일자리가 생기고, 그에 따라 주택이 생기는 게 수순입니다. 그걸 인위적으로 만들다 보니 쉽지가 않은 거죠. 그런 지역은 실수요자라면 보유하는 게 맞지만 투자용으로 샀다면 지금이라도 파는 게 맞습니다.”

그런 이유들로 아파트 소유자들의 걱정이 많습니다. 가격이 더 떨어지면 어쩌나 불안한 거죠.

“아파트 가격이 갑자기 떨어지는 일은 없을 거라고 봅니다. 2010년 우리나라 주택보급률이 약 102%였습니다. 주택보급률이 100%를 넘어섰으니 더 이상 가격이 오르지 않을 것 아니냐는 말도 있지만 그렇지는 않습니다. 경제협력개발기구(OECD) 국가들은 인구 1000명당 주택 수가 400~500가구 정돕니다.

이들 국가 중에서 스페인, 포르투갈, 그리스는 집값이 떨어졌지만 독일이나 영국은 집값이 그대로거든요. 독일 같은 곳은 1000명당 주택 수가 600가구에 육박하는 데도 말이죠. 그런데 한국은 300가구 수준입니다. 주택 수를 보고 한국 아파트 시장이 버블이라고 하는 건 시기상조라는 거죠.”

그렇다면 현재 아파트 시장의 침체 원인은 뭐라고 보십니까.

“규제죠. 총부채상환비율(DTI), 담보인정비율(LTV)에 각종 세금 등으로 부동산 시장이 동맥경화에 걸린 겁니다. 그런 와중에 유럽 재정 위기와 미국 경기 침체 등이 겹치면서 투자 심리까지 위축된 거죠. 최근 20~30% 가까이 가격이 떨어진 지역은 이전 가격을 회복하기 어려울 겁니다.”

현시점에서 주택 보유자들이 취할 수 있는 가장 합리적인 대안은 무엇입니까.

“아파트도 중산층이 모이고 통화량이 늘어나는 곳은 가격이 오를 것이고, 사람이 모이더라도 소득에 한계가 있는 곳은 앞으로도 어려울 겁니다. 대표적인 곳이 경기도 화성과 안산입니다. 삼성전자가 이전하는 화성은 가격이 오를 거고, 외국인 노동자들이 몰리는 안산은 앞으로도 가망이 없다고 봐야죠.”

서울에 다주택을 보유한 투자자들은 어떻게 해야 합니까.

“여러 상황에도 불구하고 주택으로 돈 벌던 시대는 지났습니다. 다주택 보유자라면 하루라도 빨리 처분하는 게 맞습니다. 규제 완화가 거래 활성화로 이어지고, 거래 활성화가 다시 가격 상승으로 이어지기는 어렵습니다. 이후 해답은 수익형 부동산에서 찾아야 합니다.”

똘똘한 주택 한 채는 실수요 차원에서 보유하고, 나머지는 팔라는 말씀이죠.

“그렇죠. 현재 1억 원이 10년 뒤에도 그만큼의 가치를 가질까요. 최소한 물가상승률만큼이라도 가치가 떨어지겠죠. 인플레이션을 헤지하는 차원에서 한 채 정도는 보유하는 게 옳습니다. 리스크 예방 차원에서 제대로 된 한 채는 보유하고 나머지는 팔아야죠.”

강남에서는 재건축에 돈이 묶인 투자자들이 많은데, 그런 분들은 어떻게 해야 할까요.

“5층 이하 저층 아파트 재건축 이외에는 수익을 내기 어렵습니다. 조합원 수가 적으니까 이익이 나는 거죠. 반포자이나 반포래미안퍼스티지가 대표적인 곳이죠. 그 외에 중층 이상 아파트 재건축은 수익 내기가 어렵습니다. 개포동과 한강변 일부 저층 아파트 정도가 괜찮을 겁니다. 그 외에는 막연하게 수익이 될 거라고 기다리지는 말아야 합니다.”

앞서 말씀하신 것처럼 요즘은 수익형 부동산이 대세입니다.

“지금에야 수익형 부동산을 이야기하지만, 돈 있는 분들은 오래전부터 수익형 부동산에 관심을 가졌습니다. 이런 수익형 부동산도 가격이 천차만별입니다. 수익형 부동산에 투자할 때는 임대수익률만 보지 말고 자본수익도 따져야 합니다. 임대수익률은 떨어지더라도 나중에 가격이 오를 거라고 판단하면 투자하는 게 맞죠. 실제로 상가 가치는 해마다 오르고 있습니다.”

부동산 시장의 대세는 주택에서 상업용으로 이미 넘어왔다. 상업용 부동산에 투자할 때는 임대수익률과 함께 자본수익도 함께 고려해야 한다. 지금처럼 부동산 가격이 떨어질 때는 경매도 주변 시세를 반드시 파악해야 후환이 없다.

수익형 부동산 중에서도 옥석을 가리는 기준이 있겠죠.

“저는 수익형 부동산을 볼 때 다섯 가지를 봅니다. 첫째, 대학가 상권 둘째, 2000세대 이상 주택가 셋째, 지하철과 버스가 환승하는 역세권 넷째, 오피스 상권 다섯째, 가로수길이나 삼청동처럼 문화를 선도하는 상권 등입니다. 이런 상권에 있는 부동산 중 자기자본에 맞는 곳을 사면 됩니다. 살 때 30% 정도의 적당한 레버리지는 필요합니다. 대출 이자는 소득공제 대상이기 때문에 그만큼 수익률을 올릴 수 있습니다.”

고액자산가들은 수익형 부동산 중에서도 빌딩에 관심이 많습니다. 지금도 그런 현상은 유효한가요.

“그럼요. 최근에도 역삼동 상가 건물을 42억 원에 사드렸습니다. 월세가 약 1800만 원 나오니까 수익률도 5.5% 정도 됩니다. 급매로 나온 물건이라 수익률이 평균 이상입니다.”

급매 얘기가 나와서 그런데, 요즘 경매 시장은 어떻습니까.

“지금이 적기는 아닙니다. 경매에 나오는 부동산은 비쌀 때 감정을 했기 때문에 유찰이 되더라도 실제 가격이 싸지 않을 수 있습니다. 2, 3회 유찰됐다고 하지만 현지에 가보면 실제로도 그만큼 가격이 떨어진 물건이 있거든요. 따라서 현재 시세를 정확하게 파악하는 게 중요합니다.”

마지막으로 토지 시장을 한 번 짚어봐 주시죠.

“땅은 투자수익은 좋지만 환금성이 많이 떨어집니다. 따라서 토지에 투자할 때는 단기 투자는 지양해야 합니다. 3000만 원, 5000만 원 가지고 돈 벌 생각을 해서는 안 되는 곳이기도 합니다. 개인적으로는 토지에도 의외로 많은 기회가 있다고 생각합니다. 한국은 국토의 70% 이상이 산입니다. 그만큼 개발할 땅이 한정돼 있다는 말입니다.

아직 주택 수가 부족하기 때문에 택지 조성 등 개발의 여지가 있습니다. 일본 대지진 이후 글로벌 기업들이 일본을 대체할 물류전진기지로 한국을 꼽고 있고, 남미 등에 진출했던 국내 중견기업들도 한국으로 유턴하고 있거든요. 개발 여지가 그만큼 많은 거죠. 실제 개별 공시지가가 꾸준히 오르고 있습니다.”

토지라고 모두 투자 가치가 있는 건 아닐 텐데요, 어떤 땅이 좋은 땅입니까.

“토지는 용도가 이미 정해져 있습니다. 그에 따라 오를 땅과 오르지 않을 땅이 이미 정해져 있어요. 토지는 크게 도시 지역과 관리 지역, 농림 지역, 자연환경보전 지역 등으로 나뉩니다. 각 지역은 다시 여러 개로 분류됩니다. 그중에서 돈이 되는 땅은 도시 지역 중 인구가 늘면 가장 먼저 개발이 가능한 자연녹지와 관리 지역 중 개발 행위가 가능한 계획관리 지역 정도입니다. 이 두 곳을 빼고는 눈여겨볼 필요가 없습니다.”

지역적으로는 어떤 곳이 좋습니까.

“경기도 평택과 화성, 충청도 음성과 진천 정도입니다. 이런 데 있는 자연녹지와 계획관리 지역이 좋은 투자처가 될 수 있습니다. 다른 지역은 처분하는 게 맞습니다.”



신규섭 기자 wawoo@hankyung.com