부동산 | 매거진한경

강남의 숨은 진주, 일원동

[임장노트] 임장생활기록부 ⑮- 강남구 일원동 ‘강남 실버타운’. 서울 강남구 일원동의 별명입니다. 준공 30년 안팎의 노후 단지가 적지 않습니다. 발전 가능성이 높아 ‘강남의 마지막 노른자 땅’으로 불리죠. 이 일대 노후 아파트가 최근 안전진단을 통과하고 사업시행인가를 받는 등 정비사업에 속도를 내고 있습니다. 정부가 안전진단 등 재건축 활성화를 위해 규제를 완화하고, 서울시도 일부 지역을 종 상향하면서 개발 분위기가 점차 달아오르는 상황입니다.압구정동 현대와 대치동 은마, 개포동 주공…. 상징성이 강한 서울 강남구의 대표적인 재건축 단지들이죠. 이들에 비해선 비교적 덜 알려졌지만, 사업성은 이들 단지 못지않게 좋을 것으로 기대되는 알짜 저층 단지들이 일원동에 몰려 있거든요. 일단 위치가 좋습니다. 3호선 일원역 주변에 주요 단지들이 밀집한 구조입니다. 4·5번 출구에서 내리면 바로 가람아파트가 있고, 가람 옆이 상록수입니다. 근처에 한솔마을과 청솔빌리지도 위치해 있습니다. 광평로를 건너면 준공 연도가 비슷한 푸른마을과 샘터마을, 목련타운, 까치마을, 삼성 등 중층 아파트들도 보입니다. 이들을 합치면 6400여 가구 규모입니다.사실 일원동은 강남구의 끝자락이지만 철도 교통과 도로망을 잘 갖췄습니다. 일원역에서 3호선을 타고 한 정거장만 가면 수서역이 나오는데요. 수서역은 수서고속철도(SRT)와 수도권광역급행철도(GTX)-A 정차역이죠. 서쪽의 일원터널을 지나면 영동대로를 탈 수 있습니다. 코엑스나 청담역, 영동대교 등으로의 접근성이 뛰어납니다.숲세권·학군·병원 강점일원동의 자랑거리 중 하나가 숲세권입니

2024.12.02 09:50:43
‘인간은 어떻게 걷는가’…보행 환경 바꾸면 상권이 달라진다

[부동산 정석]일반적으로 보행이란 '걷는다'라는 의미를 지닌 다른 모든 교통수단과 연계되는 가장 기본적인 이동 수단의 하나다. 또한 보행이란 이동의 목적을 달성하는 데 없어서는 안 되는 수단으로 시작과 마무리를 장식한다.광역시의 경우 보행 수단의 교통 분담률은 20%를 훌쩍 넘는 수준으로 적지 않다. 도시에서의 보행 환경은 자동차 위주로 구성돼 사람들에게 좋은 보행 환경을 제공해주지 못한다. 지속적으로 증가하는 자동차와 이에 수반되는 도로의 확장은 보행 환경까지 악화시킨다. 대중교통, 녹색교통을 이용하도록 유도해 도시의 교통 문제를 해소하고자 하는 움직임은 극히 최근의 일이다.좋은 보행 환경에서 우회보행 증가 선진국에서는 도심의 상업 지역이 쇠퇴하는 현상을 막기 위해 보행자를 위한 공간 계획이 주요한 관심사가 됐다. 국내 또한 보행 환경 개선에 관심이 높아져 서울시의 경우 걷고 싶은 거리 사업, 보행자 전용지구 지정, 보행 환경 개선 사업 등이 비교적 활발하게 진행됐다. 특히 상업 지역의 가로환경 개선은 지역상인뿐만 아니라 지역거주민과 건축주, 토지소유주 등 모든 이해당사자의 큰 관심 사항이다. 가로환경이 보행자의 구매 활동에 영향을 미치고 상가 내에서의 물리적 환경이 인간의 구매 행위에 미치는 영향에 대한 관심이다.‘인간이 어떻게 걷는가’를 아는 것은 수익형 부동산 투자에 매우 중요하다. 일단 쇼핑몰과 점포 내로 고객이 들어와야 쇼핑도 할 수 있는 것이다. 고객을 유인하는 데는 쇼핑몰이나 내 점포가 가진 경쟁력보다는 가로환경이 어떻게 구성됐는지가 중요하다. 쇼핑에 대한 고민 이전에 보행 환경이 중요한 이유다. 사

2024.12.02 06:05:13
‘다 갖춘 동네’ 잠실, 규제 풀리면 ‘국평 30억 원’ 넘길까

[부동산 이슈]행정구역 잠실동은 삼성동을 주축으로 한 국제교류복합지구 개발 여파로 서울 강남구 삼성동, 청담동, 대치동과 함께 2020년 6월 토지거래허가구역으로 지정됐다. 총 14.4㎢에 달하는 4개 지역은 올해 6월 서울시로부터 토지거래허가구역 재지정을 받았다. 이에 따라 대지지분 6㎡이 넘는 아파트가 매매 거래 시 지방자치단체장으로부터 허가를 받아야 하는 상황이 이어지고 있다. 지역 내 거의 모든 아파트가 여기 포함된다. 특히 실거주를 하지 않는 ‘갭투자’에 대해서는 거래 자체가 차단된 상태다. 4년여간 이어진 규제로 인해, 잠실 아파트 가격은 인근 지역에 비해 눌려 있었다는 분석이다. 그동안 같은 송파구 내 ‘헬리오시티’, 강동구 ‘올림픽파크 포레온(둔촌주공아파트 재건축)’ 등 인근 새 아파트가 반사효과를 보며 시세 상승을 누렸다는 것이다.그럼에도 올해 하반기 들어 잠실 아파트는 신고가를 기록하며 이름값을 하고 있다. 특히 2025년 6월부터는 토지거래허가제라는 족쇄도 풀릴 예정이다. 현행법상 같은 지역을 토지거래허가구역으로 5년 이상 재지정할 수는 없기 때문이다. 젊은 가족이 선호하는 ‘육각형 동네’잠실은 살기 좋은 주거지로 꼽히며 송파구를 ‘강남3구’에 포함되도록 하는 역할을 톡톡히 했다. 서울에서 가장 일자리 수가 많은 강남 업무지구와 가깝고 서울도시철도 2호선·9호선을 통해 강북, 여의도로 출퇴근하기도 좋은 교통 인프라도 갖추고 있었다. 실거주 만족도 역시 높다. 잠실지구는 1970년대 대단위 주거지로 조성됐다. 이에 따라 대로변(올림픽로)을 중심으로 잠실주공아파트 1~5단지,

2024.12.02 06:03:44
난감한 2차 세입자 월세 연체, 해결 방법은

[아하! 부동산 법률]#. 임대인과 합의로 재임대 사업을 하는 A씨는 요즘 고민이 많다. 전차인(세입자에게 2차로 집을 빌린 사람)이 5개월 넘게 월세를 내지 않아서다. 전차인을 상대로 명도 소송을 진행하려는데 임차인인 A씨가 진행해야 하는지 임대인이 진행해야 하는지 궁금하다는 게 그의 질문이다.전차인의 임대료 연체로 마음고생을 하는 임차인들이 의외로 많다. 임대차 관계에서 명도 소송은 임대인이 임차인을 상대로 제기하는 것과 달리 전대차 관계에서는 임대인과 임차인 모두 난감한 상황이다.전대차 관계에서 전차인이 약속을 어겼다면 임대차 관계에서와 마찬가지로 명도 소송을 할 수 있다. 전차인을 상대로 한 명도 소송은 소송 주체만 다를 뿐 임차인과 임대인 모두 제기할 수 있다.민법 629조 1항에는 임대인(건물주)의 동의가 있는 경우 임차인(세입자)은 제3자에게 건물을 임대할 수 있다고 규정하고 있다. 이를 전대차 계약이라고 한다. 전대차 계약에서는 임차인이 '전대인'이 되고 임차인과 계약을 맺은 사람을 '전차인'이라 부른다.임대차와 전대차 각각의 차이점은 사업을 목적으로 한 임대차 계약은 '상가임대차 보호법'이 적용되지만, 전대차는 주거를 목적(고시원)으로 한다면 '주택임대차보호법'이 적용된다는 것이다. 따라서 상가 임대차는 3기분 이상, 주택 임대차의 경우는 2기분 이상 임대료 연체가 발생하면 계약 해지 사유에 해당한다.전대차 관계에서는 임차인이 임대인과 같은 지휘에 있는 전대인이 되기 때문에 전대차 계약 해지 사유가 발생하면 전차인을 상대로 명도 소송을 제기할 수 있다. 임대인 역시 전차인을 상대로 명도 소송이 가능하다. 전

2024.12.02 06:02:12
위기의 제주도 상권, 2030 발걸음이 줄고 있다

[상권 분석]코로나19 시기 해외여행 길이 막히며 반사이익을 얻은 제주도 상권의 인기는 코로나19 종식과 함께 급격히 사그라들기 시작했다. 여기에 음식점 물가, 바가지 요금 등 외지인 차별 이슈가 불거졌고, 해외여행이 풀리자 가까운 이웃나라로의 여행 비용과 큰 차이가 나지 않는다는 사실이 소셜네트워크서비스(SNS)를 통해 알려지면서 제주도를 방문하는 국내 관광객들의 발걸음은 점점 줄어드는 추세다.끊임없이 언급되는 제주도 상권의 위기는 어느 정도일까. 제주도 상권에도 분명히 반등할 수 있는 희망의 여지가 있지 않을까. 데이터를 통해 확인한 제주도 주요 상권의 현재는 어떤지 핀테크 기업 핀다의 AI 상권 분석 플랫폼 ‘오픈업'을 통해 알아본다. 제주도 상권을 좀 더 면밀히 살펴보기 위해 매출 규모가 제일 큰 4개 상권을 집중적으로 살펴봤다. 제주도 내에서 매출 규모가 가장 큰 연동·노형동 상권을 비롯해 동문시장·탑동 상권, 중문관광단지 상권, 서귀포 중앙동 상권 등 총 네 가지 상권의 세부 데이터를 토대로 분석했다. 엔데믹 이후 2년 연속 매출 감소오픈업 데이터를 통해 지난 6년간(2019~2024년) 제주도 시별로 1~9월 매출 추이를 살펴보면, 제주도의 전체 매출 규모는 올해 4조7431억 원으로 전년 동기 대비 약 0.44% 감소했다. 제주도 상권은 2019년부터 2022년까지 팬데믹 시기에 국내 관광객이 몰리며 매년 증가 추세를 나타냈지만 2022년 정점을 찍은 후 엔데믹 시기를 맞이하며 2년 연속 감소세를 나타냈다.올해 들어서는 제주시는 0.15% 소폭 증가한 반면, 서귀포시는 1.94% 감소한 것으로 나타나 희비가 엇갈렸다. 제주시~서귀포시 간 매출 비중도 2022년 서귀포시가

2024.12.02 06:02:03
‘얼죽신’이라는데 새 아파트 품귀…‘재건축 전성시대’ 온다

[부동산 이슈]서울 서초구 반포동 소재 ‘래미안 원베일리’ 전용면적 84㎡ 타입이 60억 원에 실거래 되는 등 핵심 입지에 위치한 새 아파트가 가파른 집값 상승을 견인하고 있다. ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축 아파트가 좋다는 뜻의 신조어)’ 열풍에 실수요가 빈 땅이 없는 도심으로 집중됐기 때문이다. 이에 따라 재건축이 가장 유력한 주택 공급 방안으로 떠오르고 있다. 정치권과 서울시는 앞다퉈 규제 완화 방안을 내놓는 분위기다.지난해부터 전에 없던 획기적인 조치가 연이어 나왔다. 아예 안전진단 통과 없이 재건축을 진행하거나, 이미 용도지역 내 법정 용적률 상한을 넘는 ‘과밀 단지’도 사업을 추진할 수 있도록 하는 방안이 대표적이다. 부동산 규제 기조가 강했던 더불어민주당도 주택 공급을 위한 규제 완화에 대해서는 공감대를 형성하고 있어 정책 지속성에 대한 전망도 밝다.그러나 이 같은 흐름이 재건축 연한에 도달한 모든 아파트에 호재가 되긴 어려울 것으로 보인다. 재건축은 결국 개인이 보유한 사적 자산을 개발하는 민간 사업이므로 결국 ‘사업성’에 의해 좌우되기 때문이다.1990년대 아파트도 재건축 대상으로최근의 획기적인 재건축 규제 완화로 인해 가장 수혜를 보는 곳은 1990년대 준공된 아파트 단지들이다. 재건축 시장이 급격히 3세대로 이동하고 있는 셈이다.그간 국내 재건축 시장은 엘리베이터가 없는 5층 높이의 일명 ‘저층 재건축’ 중심에서 10층이 넘는 ‘중층 재건축’으로 급격히 넘어가는 추세였다. 모두 1970년대부터 1980년대 지어져 재건축 연한(30년)을 넘긴 지 오래다. 반포주공, 개포주공 등 대표적인 저층 아파트는 재건축

2024.11.04 10:37:14
줄어드는 주택 거래…임대차 시장도 불안해진다

[부동산 정석]주택 거래 방식은 크게 세 가지로 나눌 수 있다. 매매와 전세, 그리고 월세다. 주택 수요자들의 관심이 가장 큰 매매는 시장 상황에 따라 변동 폭이 크다. 주택 경기가 좋으면 매매는 늘어나고 반대의 경우에는 줄어든다.올해만 해도 서울의 경우 1월(2636건)에 비해 7월(8881건)의 매매가 3배가 넘게 늘었다. 최근 대출 규제가 시행되면서 9월의 매매는 큰 폭으로 줄어들지 않을까 생각한다.반면 전월세를 포함한 전체 거래량은 큰 변동이 없이 일정한 수준으로 유지된다. 그 이유는 매매에 비해 전월세 거래량이 훨씬 더 많고 전월세 거래량은 주택 시장의 경기와 상관없이 일정하게 유지되기 때문이다.매매와 전월세는 부의 상관관계2024년 들어서도 매매량과 비교해보면 전월세 거래량은 가장 크게 벌어졌을 때도 그 차이가 각각 1.32배, 1.56배로 크지 않다. 매매는 많이 고민해야 하고, 실행하는데도 시간이 꽤 걸리는 데 반해 전월세 거래는 상대적으로 큰 노력이나 시간이 필요하지 않는다. 그만큼 거래가 쉽고 거래량이 주택 경기와는 상관없이 일정하다.이런 이유로 매매와 전월세 사이에는 일정한 규칙이 존재한다. 매매가 늘면 전월세는 줄어들고, 전세와 월세는 함께 늘어나는 양상을 보인다. 올해 초 매매가 늘어나면서 자연스럽게 전세가 줄었다.이는 전세가 매매로 전환됐다고도 볼 수 있다. 계약갱신청구권을 사용한 전세입자가 주택 시장이 상승한다고 판단해 매매에 나섰다. 1주택자인 갈아타기 수요도 많았지만 무주택자인 전세입자가 유주택자로 바뀐 사례도 만만치 않게 많았다. 이로 인해 매매가 늘었지만 전세는 상대적으로 줄어들게 된 것이다.매매와 전월세 사이의 관계가 어느 정

2024.11.04 10:37:04
‘핫플 1번지’ 양양 양리단길, 승승장구 웨이브 주춤하나

[상권 분석]코로나19 이후 서핑 인구가 급격히 늘어나며 강원도 양양의 양리단길 상권이 급성장했다. 이후 양양을 대표하는 상권으로 자리매김했다. 그런데 승승장구하던 양리단길 상권에 균열의 조짐이 보이고 있다. 데이터를 통해 확인한 양리단길 상권의 현재는 어떤 모습일까. 핀테크 기업 핀다의 인공지능(AI) 상권 분석 플랫폼 ‘오픈업’을 통해 분석했다.이번에 분석할 양리단길 상권은 양리단길 핵심 상권을 비롯해 인구해변과 죽도해변 일대 상권을 모두 아우르고 있다. 양리단길의 핵심 소비층인 20대의 결제 히트맵을 살펴보면 양리단길 메인 거리를 중심으로 집중적으로 소비가 이뤄지고 있음을 알 수 있다.2024년 매출 269억 원...전년비 15.5% 감소오픈업 데이터를 통해 지난 6년간(2019~ 2024년) 양리단길 상권의 1~8월 매출 추이를 살펴보면, 양리단길 상권의 매출 규모는 올해 269억 원으로 전년 동기 대비 약 15.5% 감소한 것으로 나타났다. 양리단길 상권 매출은 2019년부터 2022년까지 팬데믹 시기에 매년 급성장하는 추이를 보였지만 2022년 정점을 찍은 후 2023년부터는 조금씩 감소 추이를 보이고 있다.양리단길 상권의 극성수기인 8월 결제 건수와 건당 결제액을 놓고 보더라도 이 추이는 그대로 나타난다. 양리단길 상권의 결제 건수와 건당 결제 금액 모두 매출 추이와 비슷하게 이어짐을 확인할 수 있다. 올해 들어 결제 건수가 약 16% 감소했음에도 불구하고 건당 결제액은 1.4% 감소하는 데 그친 것이 눈에 띄는 지점이다.10명 중 6명은 2030…‘큰손’은 30대 남성올해 1~8월 양리단길 상권의 성별·연령대별 결제 비중을 살펴보면 연령대별로는 20대(23.2%)와 30대(35.9%)를 합한 비율이 59.1

2024.11.04 10:36:53
베드타운 상계·창동의 변신

[임장생활기록부] ⑭ 상계·창동서울에서 노후한 아파트가 가장 많은 구는 어딜까요. 노원구입니다. 전체 노원구민 3분의 1이 낡은 아파트에 살고 있을 정도입니다. 특히 상계동은 노원구에서도 가장 북쪽에 위치합니다. 1980년대 초반만 해도 상계동은 철거민들이 거주하던 달동네였어요. 이후 1988년 서울 올림픽을 계기로 개발에 박차를 가하면서 지금의 모습이 됐습니다.상계주공은 강북 노후 아파트의 대명사 격입니다. 1980년대 후반에 건설한 19개 단지, 4만여 가구 규모입니다. 4호선 노원역과 7호선 마들역을 끼고 단지들이 길게 분포돼 있어요. 17~19단지는 바로 옆인 도봉구 창동에 위치하고, 5단지는 공무원 임대입니다. 복층형 구조를 비롯해 다양한 층수와 휴게시설 등 당시엔 신경을 꽤 써서 설계했죠. 모든 단지가 재건축 연한을 넘겼습니다. 노후한 아파트의 재건축은 노원구의 숙원 사업이기도 해요.상계동은 평지인 데다 지하철 4호선과 7호선이 지나가고 동부간선도로가 관통하죠. 수락산과 중랑천 등 녹지가 풍부해서 공기도 좋습니다. 노원역 인근 롯데백화점 상권이 번화하고, 상계백병원 등 다양한 인프라를 갖췄습니다. 강북 최대 학원가인 중계동 은행사거리가 지척이고 학교도 많은 편입니다.아쉽게도 위치가 북쪽 끝자락이죠. 주요 업무지구가 너무 먼 데다 교통 체증까지 극심합니다. 기업과 일자리가 없고 개발사업에서도 소외돼 베드타운이 됐고, 시세가 저렴합니다. 하지만 최근 변화가 가시화하고 있습니다. 대표적인 게 철도 호재입니다. 상계에서 출발해 왕십리까지 가는 동북선 경전철이 2년 뒤 개통합니다. 도봉면허시험장과 지하철 차량기지 부지를 바이오 메디컬 복합단지

2024.11.04 06:01:18
불안 커지는 전세 사기…특약 명확히 해야

[아하! 부동산 법률]사기 피해는 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 먼저 집주인이 고의적으로 전세금을 가로채려는 경우이고, 다른 하나는 돌발적 상황으로 인해 예상치 못하게 피해를 보는 경우다. 사기형 피해는 집주인이 악의적으로 세입자의 전세금을 노리는 상황을 말하며, 돌발적 피해는 의도하지 않았으나 결과적으로 세입자에게 손해를 끼치는 경우다.이러한 피해를 막기 위해 세입자는 계약서에 몇 가지 특약을 꼭 포함시켜야 한다. 첫 번째로, 고려해야 할 특약은 계약 후 집주인의 근저당이 발견됐을 때 계약을 해지하고 전세금을 반환받을 수 있도록 하는 내용이다.전세 사기에서 흔히 볼 수 있는 상황 중 하나는 계약 당시 집주인의 채무 상황을 숨기고 세입자로부터 전세금을 받은 후, 세입자가 후순위 채권자로 밀려 전세금을 반환받지 못하는 경우다. 이러한 상황을 방지하기 위해서는 계약서에 집주인의 근저당이 발견되면 계약을 해지하고 전세금을 돌려받을 수 있도록 특약을 명확히 명시하는 것이 필수적이다.두 번째로, 중요한 특약은 집주인이 임대차 계약 중에 부동산을 다른 사람에게 매도할 경우, 세입자가 임대차 계약을 해지하고 전세금을 돌려받을 수 있도록 하는 조항이다.전세 사기에서 흔히 발생하는 또 다른 유형은 집주인이 명의를 바꾸거나 '바지사장'을 내세워 책임을 회피하는 경우다. 이 경우, 서류상 집주인이 바뀌면 세입자는 새로운 명의자에게 전세금 반환을 요구해야 하지만, 실제로는 최초 계약자에게 전세금을 돌려받을 수 없게 되는 상황이 생길 수 있다.이러한 사태를 막기 위해서는 집주인이 임대차 기간 중 집을 다른 사람에게 팔 경우, 세입자가 계약을

2024.11.04 06:00:39
실거주 끝판왕, 가재울뉴타운

[임장생활기록부] ⑬ 서대문구 가재울그야말로 뉴타운 전성시대입니다. 뉴타운 사업을 통해 지역 일대가 신흥 주거타운으로 탈바꿈하면서 지역의 가치와 집값이 오르고 있기 때문입니다. 뉴타운 사업은 소규모로 진행되다 보니 난개발 우려가 높았던 과거 도심 개발의 단점을 극복하기 위해 시작됐습니다. 생활권이 비슷한 지역을 묶어 기반시설을 공급하는 등 보다 체계적이고 효율적으로 개발하겠다는 취지였죠.뉴타운은 일반적인 정비사업보다 규모가 훨씬 클 뿐 아니라 개발이 계획적으로 진행되기 때문에 주거 환경이 대대적으로 개선됩니다. 또 대형 건설사가 시공에 참여하는 경우가 많아 대규모 브랜드의 아파트 타운을 이루게 됩니다. 가격 상승 여력이 높다는 뜻이고, 이는 실제로 부동산 시장에서 잇따라 증명되고 있습니다.속도 빠른 2기 뉴타운서울 서대문구 가재울뉴타운은 2기 뉴타운입니다. 2기 뉴타운 사업은 1기 뉴타운인 길음뉴타운과 은평뉴타운, 왕십리뉴타운 사업 등이 마무리된 이후 시작됐습니다. 하지만 이 무렵 글로벌 금융위기가 터졌고, 그 바람에 상당수 지구가 뉴타운 지정이 해제되는 등 좌초를 겪었죠.가재울뉴타운은 다행스럽게도 사업 진척 속도가 빠른 편이었습니다. 총 9개 구역으로 나뉘는데요. 2009년 3월 1구역을 재개발한 ‘DMC아이파크’, 2010년 2월 2구역을 재개발한 ‘DMC센트레빌’이 잇따라 입주했습니다. 각각 362가구와 473가구로 소규모 단지였어요.사실 가재울뉴타운이 본격적으로 주목받게 된 것은 2012년 10월 가재울 3구역을 재개발한 ‘DMC래미안e편한세상’이 입주하면서부터입니다. 3293가구 대단지라 주거 환경 개선 효과가 본격적으로

2024.10.02 06:11:42
집값 올라야 공급도 는다…수요 억제 정책의 딜레마

[부동산 정석]서울을 중심으로 주택 가격이 오르자 정부가 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)을 도입하고 은행에 창구 지도까지하면서 대출 규제에 나섰다. 국토교통부만이 아니라 한국은행과 은행 감독기관들 모두 나서서 전방위적으로 대출 규제에 호응하는 중이다. 금융 회사 대출서류에 서명하는 자서 시기와 대출 실행 시기가 다르기 때문에 피해를 보는 차주들도 생기고 있다. 이래저래 은행 창구는 혼란이 계속되는 상황이다.주택 시장 안정을 위한 조치라고 하지만, 8월 말 기준으로 수도권 아파트값은 0.99%(연간 기준) 올랐다. 서울 상승률이 2.93%로 가장 높은데, 이 수치도 물가상승률이나 소득 증가율을 고려하면 거의 오르지 않은 수치다. 그나마도 주택 유형 중 가장 많이 오르는 아파트의 이야기이고, 단독이나 연립 등을 포함한 평균 종합주택가격 상승률은 8월 말 기준 0.16% 상승에 그친다.잘 팔려야 주택 공급도 증가해이런 상황에서 정부는 규제를 꺼내 들었다. 그중에서도 이전 정부의 부동산 정책 중 가장 많이 비판했던 수요 억제 정책인 대출 규제를 강화했다. 스트레스 DSR 자체는 이미 예고된 정책이다. 문제는 '창구 지도'다. 법이나 시행령에도 없으며 중국이나 러시아와 같은 독재국가나 후진국에서 시행하는 관치금융을 통해 은행의 팔을 비틀어 대출 규제를 강화하는 중이다.과거 사례를 살펴보면 이번 대출 규제는 주택 시장에 지속적인 영향을 주지 못할 전망이다. 이러한 수요 억제 정책의 효과는 짧으면 3개월, 길면 6개월에 그쳤다. 2019년 12월, 문재인 정부는 15억 원 이상 주택에 대한 담보대출을 금지한 바 있다. 지금보다 강력한 규제였지만, 잠시 숨을 고르던 주택

2024.10.02 06:11:37
확 바뀐 대출 정책…‘영끌족’ 겨냥해 집값 잡는다

[부동산 이슈]금융당국은 올해 초까지만 해도 대환대출 인프라를 개시하고 정책대출을 확대하는 한편, 은행권의 금리 인하 경쟁을 유도했다. 대출 한도를 낮추는 효과가 있는 ‘2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)’ 시행 시기 역시 기존 7월에서 9월로 미뤘다.그러나 7월부터 5대 은행이 20차례 이상 주택담보대출 금리를 올리더니 9월 들어 유주택자에 대한 대출 규제가 본격화하기 시작했다. 은행권은 주담대 대출을 무주택자로 제한하거나 일부 조건부 외에는 유주택자의 전세자금대출을 막고 있다. 2단계 스트레스 DSR 시행으로 인해 무주택자조차 받을 수 있는 대출 한도가 이전보다 줄었다.정부가 이처럼 발 빠르게 움직인 데는 급증한 가계대출 규모와 다시 불붙기 시작한 부동산 시장에 대한 불안감이 자리하고 있다. 박상우 국토교통부 장관은 7월 11일 기자간담회에서 최근의 집값 상승을 두고 “지엽적이고 일시적으로 일어나는 잔 등락”이라고 발언했지만, 올해 들어 서울 핵심 지역에서부터 시작된 오름세가 점차 다른 수도권 지역으로 확산하는 분위기다.일각에서 제기하는 경기 침체 우려에도 불구하고 현재 정부는 가파른 가계대출 증가와 부동산 시세 상승에 대응해야 한다고 판단하고 있다. 가계대출과 주택 시장은 함께 움직이기 때문이다. 특히 미국 중앙은행(Fed)을 비롯한 선진국 대부분이 기준금리 인하를 앞둔 상황에서 가을 이사철을 앞두고 주택 시장의 불씨가 더 번질 가능성을 차단할 필요가 있다.정부의 조치가 당장은 효과를 볼 가능성이 높다. 그럼에도 지난 몇 년간 주택 공급이 부족했던 데다, 상급지에 갈아타려는 수요도 여전해 이번 대출 규제 효과가 장기

2024.10.02 06:10:41
못 돌려받은 권리금, 소송 걸어 회수할 수 있을까

[아하! 부동산 법률]# 계약 만료 기간이 다가와 신규 세입자를 구하고 있습니다. 문제는 계약 기간 종료가 코앞인데도 신규 세입자를 구하지 못했다는 겁니다. 그러자 건물주는 제가 권리금을 내고 들어올 신규 세입자를 구하지 못했다며 권리금 회수는 포기하라고 합니다. 저는 권리금 회수를 꼭 하고 싶은데 손해배상청구소송이라도 해서 건물주에게 권리금을 받아낼 수 있을까요?계약 만료 기간이 다가오는데도 신규 세입자를 구하지 못했다면 세입자의 마음은 애가 탈 수밖에 없다. 법률상 세입자의 권리금 회수 기회는 보장돼야 하고 건물주도 이를 준수해야 한다. 하지만 건물주가 아무런 방해를 하지 않았는데도 세입자가 스스로 신규 세입자를 구하지 못했다면 상황은 간단치 않다.상가 임대차에서는 세입자가 권리금 회수를 위해 스스로 신규 세입자를 구해 건물주에게 주선해야 한다. 만약 건물주가 이를 방해한다면 법률상 책임을 져야 한다. 반면 건물주가 아무런 방해를 하지 않았는데도 신규 세입자를 구하지 못했다면 책임은 세입자에게 있어 손해배상청구소송조차 제기할 수 없다.'손해배상청구소송'이란 건물주 방해로 권리금 회수 기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 계산해 배상토록 제기하는 일명 '권리금 소송'을 말한다.권리금에 대한 손해배상청구소송은 아무 때나 할 수 있는 소송이 아니다. 소송을 제기할 근거가 있어야 한다는 뜻이다. 이는 '상가건물 임대차보호법'(이하 상임법) 제10조의4 제1항 각호로 규정돼 있다.대표적으로 건물주는 신규 세입자가 되려는 자를 세입자가 주선할 때 계약을 거부해서는 안 된다. 다시 말해 세입자가 권리금을 회수하려고 건물주

2024.10.02 06:09:33
‘탑골공원은 잊어라’…종로3가, 세대 아우르는 밤거리 핫플로

[상권 분석]종로3가는 젊음과 활기를 되찾은 상권으로 입지를 다지고 있다. 게다가 포장마차 거리와 먹거리 골목을 찾는 중장년층이 다시 늘어나면서 20대부터 60대 이상까지 모든 세대를 아우르는 밤거리 핫플레이스로 탈바꿈하고 있다.왕년의 명성을 빠르게 되찾으며 강북 인기 상권으로 다시 부상하고 있는 종로3가 상권의 특성을 핀다의 인공지능(AI) 상권 분석 플랫폼 ‘오픈업’을 통해 분석했다. 특히 이번에 분석한 종로3가 상권은 익선동 일대와 낙원동 포장마차 거리, 귀금속 거리, 서순라길, 종로3가역 15번 출구와 청계천 사이의 먹거리 골목까지 아울렀다. 또 특정 세부 상권으로 분류되지 않는 지역의 데이터도 일부 포함했다.4년 연속 매출 증가…코로나19 이전 대비 28%↑오픈업 데이터를 통해 지난 6년간(2019~2024년) 종로3가 상권의 1~7월 매출 추이를 살펴보면, 종로3가 상권의 매출 규모는 올해 2739억 원으로 전년 동기 대비 약 6.2% 증가한 것으로 나타났다. 코로나19가 제일 극심했던 2021년(1604억 원)보다 71% 증가한 규모로, 최근 3년 연속 증가세를 기록하며 팬데믹 이전 시기인 2019년(2138억 원)에 비해 28% 늘어난 수준까지 이르렀다.종로3가 일대에는 다양한 성격의 상권이 모여 있는 만큼 세부 상권별로 매출 추이를 쪼개서 살펴봤다. 매출 규모만 놓고 보면 전통 상권인 먹거리 골목 상권이 가장 크게 형성돼 있지만, 익선동 상권이 빠르게 추격하고 있음을 알 수 있다. 특히 최근 들어 소셜네트워크서비스(SNS) 입소문과 유명 인플루언서들의 방문으로 MZ(밀레니얼+Z) 세대 핫플로 떠오른 서순라길의 성장세를 주목해볼 필요가 있다. 올해 1월부터 7월까지의 서순라길 상권의 매출 규모

2024.10.02 06:07:39

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