부동산 | 매거진한경

개발 호재 품은 갓성비 동네, 면목

[임장생활기록부] ⑪ 중랑구 면목동서울 중랑구는 이웃이 참 많습니다. 노원구와 성북구, 동대문구, 광진구, 그리고 오른쪽엔 구리가 감싸고 있어요. 게다가 교통의 요지입니다. 철도망은 6호선, 7호선, 경의중앙선, 경춘선이 지나가서 강남 접근성이 괜찮습니다. 도로망은 북부간선도로와 동부간선도로가 교차하죠. 용마산과 망우산을 비롯한 산이 많고 중랑천도 흐릅니다. 그래서 거주민들의 만족도가 높은 편이에요.하지만 중랑구는 아파트가 많이 부족합니다. 오래된 다세대, 빌라, 주택이 대부분이거든요. 아파트의 평균 평당가가 서울의 25개 자치구 중에서 24등에 불과합니다. 가격이 저렴하고, 집값이 거의 움직이지 못했다는 뜻이기도 합니다. 20년 이상 된 노후 주택이 전체의 80%가 넘는데도 그동안 개발이 잘 되지 못하고 멈춰 있었습니다. 또 옆 동네인 남양주에 신도시가 들어오면서 수요도 뺏겼죠. 다행히 최근 중랑구에 정비사업 붐이 불기 시작했고, 그 중심엔 면목동이 있습니다. 모아타운 개발 ‘꿈틀’면목역 주변에 지금은 낡고 노후한 단독주택이 많지만, 아마 몇 년 뒤에는 대단지 아파트가 들어서게 될 것 같습니다. 면목역부터 사가정역까지 전통시장 부근을 제외하고는 대부분 모아타운을 추진하고 있거든요. 현수막도 여기저기 걸려 있습니다.모아타운은 대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지에 소규모 주택정비사업인 모아주택을 도입한 뒤 이를 묶어서 대단지 아파트처럼 관리하는 겁니다. 대지면적 1500㎡ 이상만 확보하면 모아주택을 추진할 수 있습니다. 가장 큰 장점은 속도예요. 빠르면 2년에서 늦어도 4년 내 끝낼 수 있거든요. 서울시가 정비계획 수립과 조합

2024.08.01 09:51:45
세입자 사망하면 전세금 누구에게 돌려주나

[아하! 부동산 법률]사실혼 가정에서 배우자 중 한 명이 사망한다면 임차권 승계를 두고 남은 사실혼 배우자와 상속인 간 분쟁이 발생하는 사례가 종종 발생한다. 법률혼 가정의 세입자라면 민법에서 규정한 상속 절차에 따라 임차권이 승계되지만, 사실혼 가정의 세입자가 사망한다면 문제는 복잡하다.사실혼 관계에서는 법률상 상속권이 발생하지 않는다. 계약이 끝날 때 보증금이 있는 전월세 계약의 임차권도 상속재산으로 판단된다. 다만 다른 상속재산과 달리 사실혼 배우자가 함께 거주한 임차권은 예외적으로 사실혼 배우자에게도 승계되는 경우가 있다.'주택임대차보호법'(이하 주임법) 제9조에는 ‘임차인(세입자)이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정 공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다’고 규정하고 있다.상속인이 없는 상태에서는 사실혼 배우자가 사망 시 남은 배우자가 세입자의 권리와 의무를 승계해 계약 기간이 끝날 때 보증금을 돌려받을 수 있다는 뜻이다.상속재산에 대해서는 사실혼 배우자에게 상속권을 인정할 순 없지만, 배우자가 사망함에 따라 생길 수 있는 주거 및 생계에 대한 어려움을 고려해 예외적으로 임차권은 인정하는 것으로 해석할 수 있다.반면 사망한 사실혼 배우자에게 상속인이 있다면 남은 배우자의 임차권은 어떻게 될까.2촌 이내 친족과 사실혼 배우자가 공동 상속한다. 임대차법 제2항에는 ‘임차인(세입자)이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정 공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정 공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친

2024.08.01 06:03:14
여심 잡은 여의도 상권…고스트 타운에서 MZ 쇼핑 메카로

[상권 분석] ‘금융 1번지’ 서울 여의도 상권은 과거 ‘고스트 타운’으로 불렸다. 수많은 금융인들이 밤이나 주말이면 빠져나가는 공동화 현상이 심한 전형적인 오피스 상권이었기 때문이다. 하지만 2021년 2월 ‘더현대서울’이 문을 열면서 여의도 상권의 분위기는 180도 바뀌었다. 유명한 기업들이 자리하고 있을 뿐 젊은 층의 소비를 자극할 만한 마땅한 핫플레이스가 전무했던 여의도는 어느덧 MZ(밀레니얼+Z) 세대와 여성들의 마음을 사로잡으며 쇼핑의 메카로 자리매김하고 있다.이 글에서는 여의도 상권을 여의도역, 여의나루역, 샛강역 일대의 동여의도 상권으로 한정한다. 여의도 상권은 지하철 5·9호선 여의도역 근접 상권, 더현대서울· IFC몰이 위치한 대형 쇼핑몰 상권, 9호선·신림선 샛강역과 KBS별관 근처에 형성된 먹자골목 상권 등 크게 세 가지 세부 상권이 형성돼 있다.여의도 상권을 이끄는 건 넥타이 부대라 불리는 직장인들이다. 서울 3대 업무지구답게 지하철 3개 노선이 지나고 광역환승센터가 있어 유동인구가 매우 높은 편이지만 상주인구는 적다 보니 주중·주말, 낮밤 사이의 집객 편차가 상대적으로 큰 편이다.오픈업 데이터를 통해 지난 5년간(2019~2023년) 여의도 상권의 연 매출 추이를 살펴보면, 여의도 상권의 매출 규모는 2019년 약 1조818억 원 수준에서 2023년 2조1428억 원으로 2배 가까이 커졌다. 코로나19의 여파로 재택근무가 활성화되면서 매출 타격이 컸던 2020년 매출이 하락했지만 2021년 더현대서울의 개장과 함께 회복세를 넘어 매출이 급증세를 나타냈고, 이후 3년간 꾸준히 상승세를 이어 오고 있다.여의도 큰손, 40대 남성에서 30대

2024.08.01 06:01:39
고급 호텔 못잖은 ‘아파트 커뮤니티’, 장점만 있을까

[부동산 정석]아파트를 고를 때 여러 요소를 파악해야 하지만 커뮤니티 시설이 중요한 변수가 되고 있다. 피트니스센터와 골프 연습장은 기본이고 수영장, 영화관, 클라이밍 등 고급 호텔을 뺨치는 시설까지 설치되고 있다. 아파트 단지를 벗어나지 않아도 어지간한 생활이 가능해 단지 내에서만 움직여도 큰 문제가 없게 됐다. 입주자라면 이 모든 커뮤니티 시설 대부분을 무료로 이용하거나 비용을 부담해도 외부 시설과 비교하면 훨씬 저렴하다. 바야흐로 커뮤니티 전성시대라고 할 수 있다.아파트 커뮤니티 시설(주민공동시설)은 법적 의무화 때문에 설치되기 시작했다. 우리나라에서는 150세대 이상은 경로당과 어린이 놀이터를, 300가구 이상은 어린이집이 추가로, 500가구 이상은 주민운동시설과 작은 도서관을 추가로 설치해야 한다.입주민들에게 환영받는 조식·중식 서비스최근에 입주하는 아파트 단지를 살펴보면 법에 정한 최소한의 주민공동시설 이외에도 다양한 커뮤니티 시설과 서비스를 제공하고 있다. 비용이 들어감에도 불구하고 왜 추가 공간에 추가 비용을 지출하면서까지 커뮤니티 시설을 짓는 걸까.사실 아파트란 상품은 획일적이어서 차별화하기가 쉽지 않다. 잘 짓는다는 기준도 애매하다. 따라서 차별화된 커뮤니티 시설을 보유한다는 것은 청약 시장에서도 우선적으로 선택을 받을 수 있는 가장 획기적인 강점이 될 수 있다.사실 커뮤니티 시설의 고급화가 시작된 시점은 2010년대라고 볼 수 있다. 글로벌 금융위기 상황으로 분양이 어렵게 되자 커뮤니티 시설을 특화하게 된다. 현재는 커뮤니티 시설이 입주민들의 사회적 지위를 상징하는 아이콘이 돼 간다. 고급화된 커뮤니티

2024.08.01 06:01:37
강남·마용성 집값 꿈틀…하반기 ‘금리 인하· 규제 카드’ 촉각

[부동산 이슈]2008년 금융위기는 부동산 침체가 사회 전체의 경기 침체로 확산할 수 있다는 것을 보여준 사례로 꼽힌다. 그만큼 주택 시장의 영향력은 막강하다. 그래서 지난 2년간 정부는 건설부동산 업계의 위기가 프로젝트파이낸싱(PF)을 통해 금융권까지 이어지지 않도록 총력을 다했다.그렇다면 2024년 상반기 부동산 시장은 어떻게 흘러갔을까. 22대 국회의원 선거를 앞두고 퍼진 ‘4월 위기설’은 현실화하지 않았다. 신생아 특례대출 등 금융 지원과 부동산 규제 완화로 반등할 기미를 보이기도 했다. 실제로 서울 일부 지역 집값이 상승하며 강세론자들에게 힘이 실리고 있다.그러나 현실은 전반적인 집값 상승을 점치기 어려운 상황이다. 정책금융과 ‘서울 불패론’ 등의 영향으로 실거주 수요가 탄탄한 수도권 일부 지역에선 매수세가 늘었지만 ‘대세 상승’을 확신할 만한 신호는 나타나지 않고 있다. 수년간 신규 공급이 부족했던 강원 등 일부 지역에서 국지적 상승이 나타날 뿐이었다. 특히 분양 업계에선 지방 미분양에 대한 어려움을 토로하고 있다.그런 가운데 시장은 하반기 예고된 ‘미국 중앙은행 발(發) 금리 인하’가 변수가 될 것으로 보고 있다. 자금조달 비용이 낮아지면 공급자도, 수요자도 더 숨통이 트일 것이기 때문이다. 하반기 분양을 기다리는 강남 유망주 단지들이 아직은 미지근하던 불씨를 지필 가능성도 있다.다만 전반적으로 경기가 침체된 가운데 그동안 너무 올라 버린 분양가와 기존 아파트의 매매가는 전처럼 가파른 상승세로 가는 길에 장벽이 될 전망이다. 지난 2014~2015년 상승기 초입을 다진 갭투자는 그간 벌어진 매매가와 전세가 사이 갭을

2024.08.01 06:00:40
‘누가 더 오르나’ 상승률 1위 경쟁하는 마포·성동

[부동산 이슈] 서울 마포구와 성동구 중 어느 곳이 가장 많이 오르는 지역인지는 집계 기관에 따라 다르게 나타난다. 5월 KB부동산 월간시계열 통계에 따르면 지난해 12월 대비 아파트 매매 가격 상승률이 가장 높았던 지역은 마포구였다. 마포구는 지난해 12월보다 올해 5월 아파트 가격이 0.29% 오른 것으로 나타났다. 성동구가 0.24%로 그 뒤를 따랐다. 5월 한 달로만 봐도 마포구와 성동구 아파트값은 전월 대비 각각 0.31%, 0.2% 오르며 서울 시세 상승을 이끌었다.한편 한국부동산원 주간 통계에선 성동구 집값이 더 가파르게 오르고 있다. 성동구는 5월부터 6월 둘째 주까지 주간 아파트 매매 변동률이 가장 높은 자치구였다. 이 기간 동안 5월 둘째 주를 제외하면 0.1%를 밑돈 적이 없었다. 마포구 역시 서울 평균을 계속 웃돌며 전체 아파트값 상승을 견인하고 있다.마포와 성동은 부동산 시장에서 용산과 함께 일명 ‘마·용·성(마포·용산·성동)’으로 일컬어진다. 강남 한강변에 ‘강남3구(강남·서초·송파)’가 있다면 강북에는 마·용·성이 있는 셈이다.마포와 성동은 다른 핵심 지역과 달리 최근 규제 완화 정책의 수혜지로 꼽힌다. 강남3구와 용산은 여전히 투기과열지구로 남아 있어 주택담보대출 시 엄격한 규제(다주택자 주택담보대출 금지 등)가 적용된다.그러나 이 같은 규제 완화 정책만으로는 현재 마포와 성동의 인기를 설명하기 어렵다. 미국 중앙은행(Fed)의 기준금리 인하 시기가 예상보다 계속 미뤄지고 있고, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실화 위험이 여전히 존재한다. 이처럼 시장이 불안한 가운데 단지 규제가 풀렸다고 선뜻 가격이 비싼

2024.07.02 10:37:39
들썩이는 美·日 부동산…일자리·소득 늘면 집값은 오른다

[부동산 정석]수도권 아파트값이 상승으로 전환한 지 꽤 흘렀다. 한국부동산원에 의하면 수도권 주택 시장의 바로미터인 송파구의 아파트 가격은 지난 2월 12일 이후 계속 상승 중이다. 수도권 아파트 가격 반등이 일시적인지 계속될 것인지에 대한 논란이 이어지고 있다. 그러나 추세적 상승의 방향으로 움직이고 있는 것은 부정할 수 없는 사실이다.물론 반대 의견도 있다. 주택 시장에서는 처음 들어본 ‘데드 캣 바운스’라는 용어를 사용하면서 곧 다시 하락이 올 것이라고 주장하는 사람들도 있고, 50% 폭락할 것이라고 예측하는 폭락론자들도 있다.누구를 믿어야 할지 헷갈리는 상황에서 주택 수요의 가장 큰 변수인 소득 측면에서 미국, 일본, 그리고 한국을 비교해 시장 상황을 설명하고자 한다.먼저 미국의 경우에는 현재 시장금리가 높은데도 불구하고 주택 가격은 오르는 중이다. 2024년 5월 23일 기준 미국의 주간 평균 모기지(30년 고정) 금리는 6.94%로 낮아졌지만 우리와 비교하면 높은 수준이다. 하지만 주택 가격은 지난해 같은 기간과 비교하면 4.5% 상승해 사상 최고치를 기록했다. 주택 가격을 결정하는 가장 직접적인 변수인 금리가 꽤 높은 수준임에도 불구하고 주택 가격이 오르는 이유는 소득이 증가할 것이라는 기대가 있기 때문이다.미국의 가계소득 전망은 꾸준히 개선되고 있다. 고용이 늘어나고 있으며 임금 상승률도 물가 상승률을 넘어서고 있다. 이렇게 소득이 높아지면서 대출이자에 대한 부담이 줄고 주택 시장 심리가 긍정적으로 바뀌는 중이다.일본 부동산 U턴, 지방도 첫 반등일본도 마찬가지다. 일본은 1990년대 이후 경제가 디플레이션에 빠지면서 물가가 오히려 내려가는

2024.07.02 10:37:27
원조 부촌 ‘압서방’의 저력, 방배가 온다

[임장생활기록부] ⑩ 서초구 방배동'압서방'이라는 말을 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. 서울 압구정동과 서초동, 방배동을 지칭하는데요. 영화 <건축학개론>에서도 언급됐을 만큼 1990년대를 풍미했던 강남의 부자동네 삼총사였습니다. 하지만 시대가 바뀌는 동안 이 압서방은 시간이 멈춰 있었습니다. 반포 같은 동네가 재건축을 통해 신흥 부촌으로 자리매김하는 동안 압서방은 너무 조용했어요. 정비사업 타이밍을 놓치면서 주거 환경이 노후해진 겁니다.방배동은 서초구에서도 서쪽에 위치합니다. 방배동 위에는 반포가, 왼쪽엔 동작이 있어요. 입지가 좋은 데다 교통 시스템도 잘 갖춰져 있습니다. 지하철은 2호선과 4호선, 7호선이 지나갑니다. 특히 지난 2019년 서리풀터널이 개통하면서 강남 접근성이 향상됐습니다. 크고 작은 공원 등 녹지도 많은 숲세권입니다. 특히 학군이 훌륭하기로 유명합니다. 서울고와 상문고, 세화고, 서문여고, 동덕여고 같은 강남 8학군 인기 학교들이 몰려 있어요.하지만 방배동은 압구정동이나 서초동과 달리 아파트 단지보다는 빌라와 단독주택이 많은 편입니다. 그래서 조용하고 점잖은 특유의 분위기가 있습니다. 또 특이하게도 수십 년 동안 사신 분들이 많습니다. 여기서 큰 '방배키즈'들이 다시 들어오기도 하고요. 노인 인구도 많은 편입니다. 그러다 보니 거래가 상대적으로 적어서 다른 강남권에 비해 주목을 덜 받았습니다. 다행히 최근 변화가 몰아치고 있습니다. 방배동에서 진행되는 재건축 사업장만 10곳이 넘습니다. 정비사업뿐 아니라 근처에 좋은 소식들도 있어요. 사당역 복합환승센터와 정보사령부 부지 개발, 방배동 레미콘공장 부지 개발을

2024.07.02 10:37:15
‘공실률 제로’ 한남동…상권별 소비층 차이 뚜렷

[상권 분석]지난해 서울시 외식업 폐업률은 18.99%를 기록했다. 2022년(15.99%) 대비 3%포인트 상승한 수치다. 이 수치는 코로나19 대유행이 시작된 2020년(18.89%)보다도 높았다. 핀다의 빅데이터 상권 분석 플랫폼 ‘오픈업’ 데이터를 통해 확인한 결과다.이처럼 갈수록 어려워지고 있는 자영업 환경 속에서도 지난해 4분기 공실률 ‘제로’를 기록한 서울 상권이 있다. 전통의 부촌으로 꼽히는 한남동이 그 주인공이다.한남동 상권은 넓게는 경의중앙선 한남역에서부터 6호선 한강진역 사이 일대를 지칭한다. 보다 세밀한 분석을 위해 꼼데가르송길 상권(6호선 한강진역과 나인원한남·리움미술관 사이), 한남오거리 상권(한남고가차도~한남뉴타운 3구역 사이), 한남더힐 상권(한남더힐~한남고가차도 사이) 등 크게 세 가지로 구분했다.한남동 상권은 전통적인 부촌이 형성돼 있어 구매력을 갖춘 거주인구가 뒷받침돼 있고, 유동인구가 많은 6호선 이태원역과도 가까울 뿐만 아니라 인근에 제일기획, 순천향대병원 등이 위치해 있어 직장인 수요도 적지 않은 편이다.여기에 이른바 ‘꼼데가르송길’라고 불리는 한강진역 주변에는 각종 유명 기업들의 플래그십 스토어가 지속적으로 입점하고 있고, 인근 나인원한남에도 유명 맛집들이 입점하면서 MZ(밀레니얼+Z) 세대들의 발걸음이 끊이질 않는다. 오픈업 데이터를 통해 지난 5년간(2019~2023년) 한남동 상권의 연매출 추이를 살펴보면, 한남동 상권의 매출 규모는 2019년 약 2270억 원 수준에서 2023년 3501억 원으로 4년 사이 약 54% 증가했다. 코로나19의 여파로 2020년 증가세가 주춤했지만 2021년부터 2022년까지 빠르게 상승세를 이어 갔다. 지난해에

2024.07.02 10:36:58
월세 밀린 채 연락 두절된 세입자, 어떻게 해야 하나

[아하! 부동산 법률]#세입자가 3개월째 월세를 내지 않고 있습니다. 문제는 세입자가 연락을 받지 않아 점유 중인 점포에 찾아가니 문이 닫힌 채 장사도 하지 않고 있다는 겁니다. 월세 연체로 해지 통보도 해보았지만, 연락이 닿지 않아 명도소송이 불가능한 건 아닌지 걱정입니다.위법을 저지른 세입자가 연락조차 받지 않는다면 건물주로서는 상당히 곤란하다. 상가 임대차에서 건물주가 세입자를 상대로 명도소송을 하려면 계약해지 통보가 선행돼야 한다. 하지만 짐만 남겨둔 채 세입자가 연락이 두절된 상태라면 건물주의 해지 의사가 제대로 전달되지 못하기 때문에 소송 절차에 어려움을 겪을 수 있다.법률상 명도소송은 세입자의 위법행위가 발생했을 때 제기할 수 있다. 세입자가 법률상 위법에 해당하는 행위를 했을 때 제기할 수 있는 뜻이다. 다만 세입자가 위법을 저지른 순간에도 바로 명도소송을 제기할 순 없다. 명도소송의 전제조건인 계약 해지가 돼야만 가능하기 때문이다. 계약이 해지되지 않은 상태에선 세입자에게 잘못이 있다고 해도 건물을 비워줘야 할 의무가 생기지 않는다.계약 기간이 종료됐거나 세입자가 위법을 저질렀다고 해서 자동으로 계약이 해지되진 않는다는 뜻이다. 그렇다고 해서 계약 해지가 어려운 것은 아니다. 상대방에게 의사를 전달하는 것만으로도 효력이 발생하기 때문이다.세입자가 짐만 남겨둔 채 연락이 두절된 상황을 어떻게 해결해야 할까. 나가겠다는 의사 없이 짐을 남겨두었다면 완전한 퇴거가 아니기에 건물주는 세입자가 임차한 부동산에 함부로 들어갈 수 없다. 심지어 연락이 닿지 않아 의사 전달마저 쉽지 않은 상황이다.이 경우 건물주는 법원에

2024.07.02 06:01:05
‘황금상권’ 용리단길의 멈추지 않는 질주

[상권 분석]‘숫자는 거짓말을 하지 않는다’라는 말이 있다. 특정 지역 상권에 사람들이 몰린다는 기사는 쏟아지지만 막상 데이터를 보면 그렇지 못한 곳이 수두룩하다. 실제로 그런 상권은 발걸음을 옮겨도 딱히 ‘핫플레이스’라는 생각을 하기 어렵다.하지만 숫자로까지 증명된다면 해당 상권은 ‘찐핫플’이라고 저절로 고개를 끄덕일 수밖에 없다. 지난 몇 년간 언론과 소셜네트워크서비스(SNS)를 통해 떠오르는 상권을 넘어 ‘황금상권’으로 자리매김한 상권, 용리단길이 그렇다. 핀다의 빅데이터 상권 분석 플랫폼 ‘오픈업’의 데이터를 활용해 폭발적인 상승세를 보여주고 있는 용리단길 상권을 살펴보았다.용리단길 상권은 4호선 신용산역 앞 아모레퍼시픽 사옥부터 지하철 4·6호선 삼각지역 사이 일대를 일컫는다. 유동인구가 많은 용산역과도 거리가 가까운 데다가 인근에 아모레퍼시픽, LS그룹, LG유플러스, 하이브 등 대기업들도 위치해 있어 직장인 수요도 풍부하다.노포 상권과 노후 주택이 곳곳에 혼재돼 있어 서울에서 보기 드문 희소성을 지녔고, 이국적인 느낌의 맛집들이 많아 SNS를 타고 입소문이 퍼지면서 MZ(밀레니얼+Z) 세대들의 발걸음이 끊이질 않고 있는 지역이다.오픈업 데이터를 통해 지난 5년간(2019~ 2023년) 용리단길 상권의 연매출 추이를 살펴보면, 용리단길 상권의 매출 규모는 2019년 약 473억 원 수준에서 2023년 1440억 원으로 4년 사이에 3배 넘게 급성장했다. 팬데믹이 기승을 부렸던 2020~2021년에도 용리단길 상권은 지속적인 상승세를 이어 갔고, 코로나19가 잠잠해지기 시작한 2022년 들어 매출 증가세가 더 급격하게 오르며 지난해에는 역대

2024.06.03 06:01:57
천지개벽 앞둔 동북권 대표주자

[임장생활기록부] ⑨이문휘경뉴타운최근 부동산 시장에 이런 신조어가 등장했다고 합니다. ‘마용성’이 아니라 마‘동’성, 그러니까 마포와 동대문, 성동이요. 용산은 이제 강남급이라서 빠지고 그 자리에 동대문이 들어가야 한다는 겁니다. 동의하시나요? 실제로 동대문이 두각을 보이고 있는 건 사실인데, 선봉에 선 양대 동네가 청량리와 이문휘경입니다. 과거 집창촌이었던 청량리는 강북에서 가장 높은 아파트가 들어오는 등 상전벽해 했고, 이문휘경도 천지개벽할 날이 머지않았습니다.사실 입지는 아쉽습니다. 동대문구에서도 동북쪽이고, 1호선 지상철이 관통합니다. 강남이나 여의도, 중심부 업무지구에 대한 접근성도 떨어집니다. 또 도로가 좁고 교통체증이 심한 데다 철길 때문에 불편한 점도 많아요. 하지만 단점을 상쇄할 만큼 물량공세가 엄청나요. 1만5000가구 규모거든요. 뉴타운으로 지정된 게 2007년이었고, 우여곡절이 많았습니다만 최근 속도를 높이고 있습니다.이문휘경뉴타운의 마지막 퍼즐로 꼽히는 곳이 이문2구역으로 알려진 지역입니다. 신이문역 역세권인데, 노후도가 97%에 달할 만큼 낙후하고 노후한 주택 및 다세대 밀집지입니다. 도로도 좁고 어지럽습니다만, 이제 드라마틱하게 변하겠죠. 최근 서울시가 이문동 168의1 일대 ‘장기전세주택 건립을 위한 도시정비형 재개발사업 정비계획 수립 및 정비구역 변경안’을 수정 가결했습니다. 최대 40층, 1265가구가 공급되는데 이 중 251가구가 역세권 장기전세주택, 시프트(SHift)입니다.특히 2종 일반주거지역이 준주거지역이 되면서 종이 세 단계나 상향되고, 용적률을 최고 499% 받았는데 드문 사례입니다. 사실 이

2024.06.03 06:01:51
부동산 하락기 토지 ‘줍줍’ 주의보…입지·용도 꼼꼼히 따져야

[이슈]완만한 하락 추세를 이어 가던 부동산 시장이 새로운 전기를 맞을 전망이다. 정부가 본격적인 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 구조조정에 나서게 됐기 때문이다. 금융위원회와 금융감독원은 5월 13일 오전 정부서울청사에서 ‘부동산 PF 연착륙을 위한 향후 정책방향’을 발표했다. 권대영 금융위원회 사무처장은 이 자리에서 “관대함보다는 엄정하게 평가하도록 할 예정이며 감내 가능한 범위 내에서 이해관계자가 손실을 분담할 수 있도록 하겠다”고 말했다. 정부가 부실 PF 사업장을 엄격하게 선별해 시장 원리에 맡기겠다는 입장을 밝힌 것이다. 위기감을 느낀 시행사들도 나섰다. 한국부동산개발협회는 16일 긴급 간담회를 열고 “부동산 공급 생태계 붕괴가 우려된다”며 보완 정책이 필요하다고 주장했다. 이로 인해 그동안 개발사업이 추진되던 토지들이 경·공매 시장에 쏟아져 나오는 한편, 그 여파로 인해 전반적인 부동산 시세가 다시 한번 출렁일지 주목된다. 2022년 하반기 금리 인상을 기점으로 부동산 시세는 상당 부분 조정을 거쳤으나, 토지 시장은 주택과 오피스텔 등 비주택 시장에 비해 그 속도가 느렸다. 이번 구조조정에 따라 일부 개발 업체 및 시공사들은 위기에 직면하겠지만, 지난 부동산 사이클을 경험 삼아 대폭 조정된 가격으로 시장에 나올 매물을 노리는 투자자들 역시 존재한다.하나금융경영연구소가 발간한 ‘2024 대한민국 웰스 리포트(Korean Wealth Report)’를 보면 국내 자산가들의 추가 투자 의향이 높은 자산 1순위가 부동산으로 24%를 차지했으며 보유 부동산의 매도 의향보다 매수 의향이 더 높게 나타났다. 부동산 경기 전망이

2024.06.03 06:01:22
며칠 차이로 희비…양도 시기 조절하는 절세 노하우

[부동산] 부동산 세무개인이 부동산을 양도해 양도차익이 발생하면 양도소득세를 납부해야 하는데, 이때 매수자가 나타났다고 아무 생각 없이 덜컥 계약을 하게 되면 절세할 수 있는 기회를 놓치게 될 수도 있다. 조금만 더 신경써서 양도 시기를 조절해 양도 계획을 한다면 많은 부분 절세가 가능할 수 있기 때문이다.양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 차감한 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제 250만 원을 차감한 과세표준에 세율을 곱해 계산한다. 이때 보유 기간에 따라 세율이 다르게 적용되므로 양도 시기를 늦추게 되면 절세가 가능하다. 보유 기간이 2년 이상이면 과세표준 금액에 따라 6~45% 일반 누진세율이 적용되지만, 1년 이상~2년 미만이면 40%, 1년 미만이면 50% 단일세율이 적용돼 세 부담이 커진다. 특히 주택과 조합원입주권의 경우에는 60%, 70%의 높은 세율이 적용되기 때문에 주택 등의 경우 납부해야 할 세액은 더욱더 차이가 많이 날 수밖에 없다.2년을 기점으로 세 부담 큰 차이 예를 들어 아파트를 양도하는데 양도차익이 발생해 과세표준이 1억 원이라고 가정해보자. 2년 이상 보유했다면 6~45%의 일반 누진세율을 적용받아 1956만 원의 양도소득세가 계산되는 반면, 2년 미만 보유했다면 60% 단일세율을 적용받아 양도소득세는 6000만 원으로 늘어나 단지 며칠 차이로 약 4000만 원이나 세 부담이 증가하게 된다.그러므로 부동산을 취득한 후 부득이 단기에 양도해야 하더라도 가능하면 1년 미만보다는 1년 이상, 2년 미만 보다는 2년 이상 기간을 채우고 양도하는 것이 좋다. 참고로 분양권의 경우에는 1년 미만은 70%, 1년 이상은 60%로 일반 누진세율 적용 없이 높은 단일세율이 적용

2024.06.03 06:01:03
따박따박 받는 정액제 상가 월세...건물주에게 꼭 유리할까

[부동산 정석]현재 상가 시장을 보면 임차인이든 임대인이든 다 ‘어렵다’는 하소연뿐이다. 임차인인 영업주는 장사가 안 되거나 임대료가 높아서, 임대인인 건물주는 공실에 임대료가 밀려서라고 한다. 경기가 침체되고 물가는 나날이 높아지니 어느 쪽이든 어려움을 겪고 있다.상가의 임대료 산정 방식은 정률제와 정액제로 나눌 수 있다. 상가 대부분은 ‘정액제’로 운영된다. ‘보증금 1억 원에 월 300만 원’의 방식이 정액제다. 상가의 매출이 늘든 줄든 임대료 수익은 일정하다. 이 얘기를 건물주 입장에서 해석하면 ‘상가의 매출이 어떻든 임대인은 큰 관심이 없다’는 의미다. 한 달 단위로 꼬박꼬박 들어오는 월세에만 관심이 있다. 현재 임차인의 영업 상황이 어떤지, 장사가 잘되는지는 관심 밖의 일이다. 보증금도 많이 받아놓은 상황이라 임차인의 영업이 어려워 월세가 밀려도 큰 걱정이 없다.정률제 임대료가 필요한 이유이런 상가에서 하는 영업은 한계가 많다. 임대인이 임차인의 영업 상황에 관해 관심이 없다는 말은 영업이 잘되도록 하려는 노력 또한 없다는 말이다. ‘영업은 임차인의 소관이고 나는 월세만 잘 받으면 된다’는 생각이다. 젠트리피케이션(gentrification)이 광범위하게 발생하고 쇼핑몰이라는 대규모 구분소유 업종 지정 상가가 망하는 가장 큰 이유도 정액제 방식의 상가 임대 관행에 따른 문제가 주요 원인이라는 지적이다.반면 정률제는 매출의 15%와 같이 점포의 매출에서 일정 비율을 매장 제공료의 형태로 받아 가는 임대차 방식이다. 이런 임대차 계약의 경우 임대인이 관심을 가져야 할 사항은 임차인의 매출이다. 임차인의 매출이 바

2024.06.03 06:00:51

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