부동산 | 매거진한경

‘얼죽신’이라는데 새 아파트 품귀…‘재건축 전성시대’ 온다

[부동산 이슈]서울 서초구 반포동 소재 ‘래미안 원베일리’ 전용면적 84㎡ 타입이 60억 원에 실거래 되는 등 핵심 입지에 위치한 새 아파트가 가파른 집값 상승을 견인하고 있다. ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축 아파트가 좋다는 뜻의 신조어)’ 열풍에 실수요가 빈 땅이 없는 도심으로 집중됐기 때문이다. 이에 따라 재건축이 가장 유력한 주택 공급 방안으로 떠오르고 있다. 정치권과 서울시는 앞다퉈 규제 완화 방안을 내놓는 분위기다.지난해부터 전에 없던 획기적인 조치가 연이어 나왔다. 아예 안전진단 통과 없이 재건축을 진행하거나, 이미 용도지역 내 법정 용적률 상한을 넘는 ‘과밀 단지’도 사업을 추진할 수 있도록 하는 방안이 대표적이다. 부동산 규제 기조가 강했던 더불어민주당도 주택 공급을 위한 규제 완화에 대해서는 공감대를 형성하고 있어 정책 지속성에 대한 전망도 밝다.그러나 이 같은 흐름이 재건축 연한에 도달한 모든 아파트에 호재가 되긴 어려울 것으로 보인다. 재건축은 결국 개인이 보유한 사적 자산을 개발하는 민간 사업이므로 결국 ‘사업성’에 의해 좌우되기 때문이다.1990년대 아파트도 재건축 대상으로최근의 획기적인 재건축 규제 완화로 인해 가장 수혜를 보는 곳은 1990년대 준공된 아파트 단지들이다. 재건축 시장이 급격히 3세대로 이동하고 있는 셈이다.그간 국내 재건축 시장은 엘리베이터가 없는 5층 높이의 일명 ‘저층 재건축’ 중심에서 10층이 넘는 ‘중층 재건축’으로 급격히 넘어가는 추세였다. 모두 1970년대부터 1980년대 지어져 재건축 연한(30년)을 넘긴 지 오래다. 반포주공, 개포주공 등 대표적인 저층 아파트는 재건축

2024.11.04 10:37:14
줄어드는 주택 거래…임대차 시장도 불안해진다

[부동산 정석]주택 거래 방식은 크게 세 가지로 나눌 수 있다. 매매와 전세, 그리고 월세다. 주택 수요자들의 관심이 가장 큰 매매는 시장 상황에 따라 변동 폭이 크다. 주택 경기가 좋으면 매매는 늘어나고 반대의 경우에는 줄어든다.올해만 해도 서울의 경우 1월(2636건)에 비해 7월(8881건)의 매매가 3배가 넘게 늘었다. 최근 대출 규제가 시행되면서 9월의 매매는 큰 폭으로 줄어들지 않을까 생각한다.반면 전월세를 포함한 전체 거래량은 큰 변동이 없이 일정한 수준으로 유지된다. 그 이유는 매매에 비해 전월세 거래량이 훨씬 더 많고 전월세 거래량은 주택 시장의 경기와 상관없이 일정하게 유지되기 때문이다.매매와 전월세는 부의 상관관계2024년 들어서도 매매량과 비교해보면 전월세 거래량은 가장 크게 벌어졌을 때도 그 차이가 각각 1.32배, 1.56배로 크지 않다. 매매는 많이 고민해야 하고, 실행하는데도 시간이 꽤 걸리는 데 반해 전월세 거래는 상대적으로 큰 노력이나 시간이 필요하지 않는다. 그만큼 거래가 쉽고 거래량이 주택 경기와는 상관없이 일정하다.이런 이유로 매매와 전월세 사이에는 일정한 규칙이 존재한다. 매매가 늘면 전월세는 줄어들고, 전세와 월세는 함께 늘어나는 양상을 보인다. 올해 초 매매가 늘어나면서 자연스럽게 전세가 줄었다.이는 전세가 매매로 전환됐다고도 볼 수 있다. 계약갱신청구권을 사용한 전세입자가 주택 시장이 상승한다고 판단해 매매에 나섰다. 1주택자인 갈아타기 수요도 많았지만 무주택자인 전세입자가 유주택자로 바뀐 사례도 만만치 않게 많았다. 이로 인해 매매가 늘었지만 전세는 상대적으로 줄어들게 된 것이다.매매와 전월세 사이의 관계가 어느 정

2024.11.04 10:37:04
‘핫플 1번지’ 양양 양리단길, 승승장구 웨이브 주춤하나

[상권 분석]코로나19 이후 서핑 인구가 급격히 늘어나며 강원도 양양의 양리단길 상권이 급성장했다. 이후 양양을 대표하는 상권으로 자리매김했다. 그런데 승승장구하던 양리단길 상권에 균열의 조짐이 보이고 있다. 데이터를 통해 확인한 양리단길 상권의 현재는 어떤 모습일까. 핀테크 기업 핀다의 인공지능(AI) 상권 분석 플랫폼 ‘오픈업’을 통해 분석했다.이번에 분석할 양리단길 상권은 양리단길 핵심 상권을 비롯해 인구해변과 죽도해변 일대 상권을 모두 아우르고 있다. 양리단길의 핵심 소비층인 20대의 결제 히트맵을 살펴보면 양리단길 메인 거리를 중심으로 집중적으로 소비가 이뤄지고 있음을 알 수 있다.2024년 매출 269억 원...전년비 15.5% 감소오픈업 데이터를 통해 지난 6년간(2019~ 2024년) 양리단길 상권의 1~8월 매출 추이를 살펴보면, 양리단길 상권의 매출 규모는 올해 269억 원으로 전년 동기 대비 약 15.5% 감소한 것으로 나타났다. 양리단길 상권 매출은 2019년부터 2022년까지 팬데믹 시기에 매년 급성장하는 추이를 보였지만 2022년 정점을 찍은 후 2023년부터는 조금씩 감소 추이를 보이고 있다.양리단길 상권의 극성수기인 8월 결제 건수와 건당 결제액을 놓고 보더라도 이 추이는 그대로 나타난다. 양리단길 상권의 결제 건수와 건당 결제 금액 모두 매출 추이와 비슷하게 이어짐을 확인할 수 있다. 올해 들어 결제 건수가 약 16% 감소했음에도 불구하고 건당 결제액은 1.4% 감소하는 데 그친 것이 눈에 띄는 지점이다.10명 중 6명은 2030…‘큰손’은 30대 남성올해 1~8월 양리단길 상권의 성별·연령대별 결제 비중을 살펴보면 연령대별로는 20대(23.2%)와 30대(35.9%)를 합한 비율이 59.1

2024.11.04 10:36:53
베드타운 상계·창동의 변신

[임장생활기록부] ⑭ 상계·창동서울에서 노후한 아파트가 가장 많은 구는 어딜까요. 노원구입니다. 전체 노원구민 3분의 1이 낡은 아파트에 살고 있을 정도입니다. 특히 상계동은 노원구에서도 가장 북쪽에 위치합니다. 1980년대 초반만 해도 상계동은 철거민들이 거주하던 달동네였어요. 이후 1988년 서울 올림픽을 계기로 개발에 박차를 가하면서 지금의 모습이 됐습니다.상계주공은 강북 노후 아파트의 대명사 격입니다. 1980년대 후반에 건설한 19개 단지, 4만여 가구 규모입니다. 4호선 노원역과 7호선 마들역을 끼고 단지들이 길게 분포돼 있어요. 17~19단지는 바로 옆인 도봉구 창동에 위치하고, 5단지는 공무원 임대입니다. 복층형 구조를 비롯해 다양한 층수와 휴게시설 등 당시엔 신경을 꽤 써서 설계했죠. 모든 단지가 재건축 연한을 넘겼습니다. 노후한 아파트의 재건축은 노원구의 숙원 사업이기도 해요.상계동은 평지인 데다 지하철 4호선과 7호선이 지나가고 동부간선도로가 관통하죠. 수락산과 중랑천 등 녹지가 풍부해서 공기도 좋습니다. 노원역 인근 롯데백화점 상권이 번화하고, 상계백병원 등 다양한 인프라를 갖췄습니다. 강북 최대 학원가인 중계동 은행사거리가 지척이고 학교도 많은 편입니다.아쉽게도 위치가 북쪽 끝자락이죠. 주요 업무지구가 너무 먼 데다 교통 체증까지 극심합니다. 기업과 일자리가 없고 개발사업에서도 소외돼 베드타운이 됐고, 시세가 저렴합니다. 하지만 최근 변화가 가시화하고 있습니다. 대표적인 게 철도 호재입니다. 상계에서 출발해 왕십리까지 가는 동북선 경전철이 2년 뒤 개통합니다. 도봉면허시험장과 지하철 차량기지 부지를 바이오 메디컬 복합단지

2024.11.04 06:01:18
불안 커지는 전세 사기…특약 명확히 해야

[아하! 부동산 법률]사기 피해는 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 먼저 집주인이 고의적으로 전세금을 가로채려는 경우이고, 다른 하나는 돌발적 상황으로 인해 예상치 못하게 피해를 보는 경우다. 사기형 피해는 집주인이 악의적으로 세입자의 전세금을 노리는 상황을 말하며, 돌발적 피해는 의도하지 않았으나 결과적으로 세입자에게 손해를 끼치는 경우다.이러한 피해를 막기 위해 세입자는 계약서에 몇 가지 특약을 꼭 포함시켜야 한다. 첫 번째로, 고려해야 할 특약은 계약 후 집주인의 근저당이 발견됐을 때 계약을 해지하고 전세금을 반환받을 수 있도록 하는 내용이다.전세 사기에서 흔히 볼 수 있는 상황 중 하나는 계약 당시 집주인의 채무 상황을 숨기고 세입자로부터 전세금을 받은 후, 세입자가 후순위 채권자로 밀려 전세금을 반환받지 못하는 경우다. 이러한 상황을 방지하기 위해서는 계약서에 집주인의 근저당이 발견되면 계약을 해지하고 전세금을 돌려받을 수 있도록 특약을 명확히 명시하는 것이 필수적이다.두 번째로, 중요한 특약은 집주인이 임대차 계약 중에 부동산을 다른 사람에게 매도할 경우, 세입자가 임대차 계약을 해지하고 전세금을 돌려받을 수 있도록 하는 조항이다.전세 사기에서 흔히 발생하는 또 다른 유형은 집주인이 명의를 바꾸거나 '바지사장'을 내세워 책임을 회피하는 경우다. 이 경우, 서류상 집주인이 바뀌면 세입자는 새로운 명의자에게 전세금 반환을 요구해야 하지만, 실제로는 최초 계약자에게 전세금을 돌려받을 수 없게 되는 상황이 생길 수 있다.이러한 사태를 막기 위해서는 집주인이 임대차 기간 중 집을 다른 사람에게 팔 경우, 세입자가 계약을

2024.11.04 06:00:39
실거주 끝판왕, 가재울뉴타운

[임장생활기록부] ⑬ 서대문구 가재울그야말로 뉴타운 전성시대입니다. 뉴타운 사업을 통해 지역 일대가 신흥 주거타운으로 탈바꿈하면서 지역의 가치와 집값이 오르고 있기 때문입니다. 뉴타운 사업은 소규모로 진행되다 보니 난개발 우려가 높았던 과거 도심 개발의 단점을 극복하기 위해 시작됐습니다. 생활권이 비슷한 지역을 묶어 기반시설을 공급하는 등 보다 체계적이고 효율적으로 개발하겠다는 취지였죠.뉴타운은 일반적인 정비사업보다 규모가 훨씬 클 뿐 아니라 개발이 계획적으로 진행되기 때문에 주거 환경이 대대적으로 개선됩니다. 또 대형 건설사가 시공에 참여하는 경우가 많아 대규모 브랜드의 아파트 타운을 이루게 됩니다. 가격 상승 여력이 높다는 뜻이고, 이는 실제로 부동산 시장에서 잇따라 증명되고 있습니다.속도 빠른 2기 뉴타운서울 서대문구 가재울뉴타운은 2기 뉴타운입니다. 2기 뉴타운 사업은 1기 뉴타운인 길음뉴타운과 은평뉴타운, 왕십리뉴타운 사업 등이 마무리된 이후 시작됐습니다. 하지만 이 무렵 글로벌 금융위기가 터졌고, 그 바람에 상당수 지구가 뉴타운 지정이 해제되는 등 좌초를 겪었죠.가재울뉴타운은 다행스럽게도 사업 진척 속도가 빠른 편이었습니다. 총 9개 구역으로 나뉘는데요. 2009년 3월 1구역을 재개발한 ‘DMC아이파크’, 2010년 2월 2구역을 재개발한 ‘DMC센트레빌’이 잇따라 입주했습니다. 각각 362가구와 473가구로 소규모 단지였어요.사실 가재울뉴타운이 본격적으로 주목받게 된 것은 2012년 10월 가재울 3구역을 재개발한 ‘DMC래미안e편한세상’이 입주하면서부터입니다. 3293가구 대단지라 주거 환경 개선 효과가 본격적으로

2024.10.02 06:11:42
집값 올라야 공급도 는다…수요 억제 정책의 딜레마

[부동산 정석]서울을 중심으로 주택 가격이 오르자 정부가 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)을 도입하고 은행에 창구 지도까지하면서 대출 규제에 나섰다. 국토교통부만이 아니라 한국은행과 은행 감독기관들 모두 나서서 전방위적으로 대출 규제에 호응하는 중이다. 금융 회사 대출서류에 서명하는 자서 시기와 대출 실행 시기가 다르기 때문에 피해를 보는 차주들도 생기고 있다. 이래저래 은행 창구는 혼란이 계속되는 상황이다.주택 시장 안정을 위한 조치라고 하지만, 8월 말 기준으로 수도권 아파트값은 0.99%(연간 기준) 올랐다. 서울 상승률이 2.93%로 가장 높은데, 이 수치도 물가상승률이나 소득 증가율을 고려하면 거의 오르지 않은 수치다. 그나마도 주택 유형 중 가장 많이 오르는 아파트의 이야기이고, 단독이나 연립 등을 포함한 평균 종합주택가격 상승률은 8월 말 기준 0.16% 상승에 그친다.잘 팔려야 주택 공급도 증가해이런 상황에서 정부는 규제를 꺼내 들었다. 그중에서도 이전 정부의 부동산 정책 중 가장 많이 비판했던 수요 억제 정책인 대출 규제를 강화했다. 스트레스 DSR 자체는 이미 예고된 정책이다. 문제는 '창구 지도'다. 법이나 시행령에도 없으며 중국이나 러시아와 같은 독재국가나 후진국에서 시행하는 관치금융을 통해 은행의 팔을 비틀어 대출 규제를 강화하는 중이다.과거 사례를 살펴보면 이번 대출 규제는 주택 시장에 지속적인 영향을 주지 못할 전망이다. 이러한 수요 억제 정책의 효과는 짧으면 3개월, 길면 6개월에 그쳤다. 2019년 12월, 문재인 정부는 15억 원 이상 주택에 대한 담보대출을 금지한 바 있다. 지금보다 강력한 규제였지만, 잠시 숨을 고르던 주택

2024.10.02 06:11:37
확 바뀐 대출 정책…‘영끌족’ 겨냥해 집값 잡는다

[부동산 이슈]금융당국은 올해 초까지만 해도 대환대출 인프라를 개시하고 정책대출을 확대하는 한편, 은행권의 금리 인하 경쟁을 유도했다. 대출 한도를 낮추는 효과가 있는 ‘2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)’ 시행 시기 역시 기존 7월에서 9월로 미뤘다.그러나 7월부터 5대 은행이 20차례 이상 주택담보대출 금리를 올리더니 9월 들어 유주택자에 대한 대출 규제가 본격화하기 시작했다. 은행권은 주담대 대출을 무주택자로 제한하거나 일부 조건부 외에는 유주택자의 전세자금대출을 막고 있다. 2단계 스트레스 DSR 시행으로 인해 무주택자조차 받을 수 있는 대출 한도가 이전보다 줄었다.정부가 이처럼 발 빠르게 움직인 데는 급증한 가계대출 규모와 다시 불붙기 시작한 부동산 시장에 대한 불안감이 자리하고 있다. 박상우 국토교통부 장관은 7월 11일 기자간담회에서 최근의 집값 상승을 두고 “지엽적이고 일시적으로 일어나는 잔 등락”이라고 발언했지만, 올해 들어 서울 핵심 지역에서부터 시작된 오름세가 점차 다른 수도권 지역으로 확산하는 분위기다.일각에서 제기하는 경기 침체 우려에도 불구하고 현재 정부는 가파른 가계대출 증가와 부동산 시세 상승에 대응해야 한다고 판단하고 있다. 가계대출과 주택 시장은 함께 움직이기 때문이다. 특히 미국 중앙은행(Fed)을 비롯한 선진국 대부분이 기준금리 인하를 앞둔 상황에서 가을 이사철을 앞두고 주택 시장의 불씨가 더 번질 가능성을 차단할 필요가 있다.정부의 조치가 당장은 효과를 볼 가능성이 높다. 그럼에도 지난 몇 년간 주택 공급이 부족했던 데다, 상급지에 갈아타려는 수요도 여전해 이번 대출 규제 효과가 장기

2024.10.02 06:10:41
못 돌려받은 권리금, 소송 걸어 회수할 수 있을까

[아하! 부동산 법률]# 계약 만료 기간이 다가와 신규 세입자를 구하고 있습니다. 문제는 계약 기간 종료가 코앞인데도 신규 세입자를 구하지 못했다는 겁니다. 그러자 건물주는 제가 권리금을 내고 들어올 신규 세입자를 구하지 못했다며 권리금 회수는 포기하라고 합니다. 저는 권리금 회수를 꼭 하고 싶은데 손해배상청구소송이라도 해서 건물주에게 권리금을 받아낼 수 있을까요?계약 만료 기간이 다가오는데도 신규 세입자를 구하지 못했다면 세입자의 마음은 애가 탈 수밖에 없다. 법률상 세입자의 권리금 회수 기회는 보장돼야 하고 건물주도 이를 준수해야 한다. 하지만 건물주가 아무런 방해를 하지 않았는데도 세입자가 스스로 신규 세입자를 구하지 못했다면 상황은 간단치 않다.상가 임대차에서는 세입자가 권리금 회수를 위해 스스로 신규 세입자를 구해 건물주에게 주선해야 한다. 만약 건물주가 이를 방해한다면 법률상 책임을 져야 한다. 반면 건물주가 아무런 방해를 하지 않았는데도 신규 세입자를 구하지 못했다면 책임은 세입자에게 있어 손해배상청구소송조차 제기할 수 없다.'손해배상청구소송'이란 건물주 방해로 권리금 회수 기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 계산해 배상토록 제기하는 일명 '권리금 소송'을 말한다.권리금에 대한 손해배상청구소송은 아무 때나 할 수 있는 소송이 아니다. 소송을 제기할 근거가 있어야 한다는 뜻이다. 이는 '상가건물 임대차보호법'(이하 상임법) 제10조의4 제1항 각호로 규정돼 있다.대표적으로 건물주는 신규 세입자가 되려는 자를 세입자가 주선할 때 계약을 거부해서는 안 된다. 다시 말해 세입자가 권리금을 회수하려고 건물주

2024.10.02 06:09:33
‘탑골공원은 잊어라’…종로3가, 세대 아우르는 밤거리 핫플로

[상권 분석]종로3가는 젊음과 활기를 되찾은 상권으로 입지를 다지고 있다. 게다가 포장마차 거리와 먹거리 골목을 찾는 중장년층이 다시 늘어나면서 20대부터 60대 이상까지 모든 세대를 아우르는 밤거리 핫플레이스로 탈바꿈하고 있다.왕년의 명성을 빠르게 되찾으며 강북 인기 상권으로 다시 부상하고 있는 종로3가 상권의 특성을 핀다의 인공지능(AI) 상권 분석 플랫폼 ‘오픈업’을 통해 분석했다. 특히 이번에 분석한 종로3가 상권은 익선동 일대와 낙원동 포장마차 거리, 귀금속 거리, 서순라길, 종로3가역 15번 출구와 청계천 사이의 먹거리 골목까지 아울렀다. 또 특정 세부 상권으로 분류되지 않는 지역의 데이터도 일부 포함했다.4년 연속 매출 증가…코로나19 이전 대비 28%↑오픈업 데이터를 통해 지난 6년간(2019~2024년) 종로3가 상권의 1~7월 매출 추이를 살펴보면, 종로3가 상권의 매출 규모는 올해 2739억 원으로 전년 동기 대비 약 6.2% 증가한 것으로 나타났다. 코로나19가 제일 극심했던 2021년(1604억 원)보다 71% 증가한 규모로, 최근 3년 연속 증가세를 기록하며 팬데믹 이전 시기인 2019년(2138억 원)에 비해 28% 늘어난 수준까지 이르렀다.종로3가 일대에는 다양한 성격의 상권이 모여 있는 만큼 세부 상권별로 매출 추이를 쪼개서 살펴봤다. 매출 규모만 놓고 보면 전통 상권인 먹거리 골목 상권이 가장 크게 형성돼 있지만, 익선동 상권이 빠르게 추격하고 있음을 알 수 있다. 특히 최근 들어 소셜네트워크서비스(SNS) 입소문과 유명 인플루언서들의 방문으로 MZ(밀레니얼+Z) 세대 핫플로 떠오른 서순라길의 성장세를 주목해볼 필요가 있다. 올해 1월부터 7월까지의 서순라길 상권의 매출 규모

2024.10.02 06:07:39
2030 줄고 중년층 증가…나이 드는 마곡 상권

[상권 분석]최근 20년간 서울에서 가장 큰 변화가 있던 상권을 꼽으라면 단연 마곡을 꼽을 수 있다. 마곡 상권은 마곡지구가 처음 선정된 후 지하철역이 들어설 때까지만 하더라도 여전히 논밭이 즐비한 곳이었다. 이후 끊임없이 개발이 이뤄지며 ‘천지개벽’이 됐지만 코로나19 시기 이전까지만 하더라도 높은 공실률로 악명이 높았던 것이 사실이다. 하지만 2018년 입주한 LG사이언스 파크를 필두로 코오롱, 이랜드, 롯데, 대우조선해양, 넥센타이어 등 대기업들이 입주해 활기를 되찾으며 강서구를 대표하는 상권으로 자리매김했다.마곡 상권의 천지개벽은 여전히 진행 중이다. 최근 몇 년간 지속적으로 매출이 늘면서 상가 공실도 빠르게 채워지고 있기 때문이다. 현시점 마곡 상권의 특성을 핀다 AI 상권 분석 플랫폼 ‘오픈업'을 통해 분석해보자. 마곡 상권의 대표적인 장소는 LG사이언스파크와 서울 식물원이다. 정확히는 공항철도와 9호선이 지나는 마곡나루역과 5호선 마곡역·발산역이 위치한 마곡지구 일대로 한정했다. 오픈업 데이터를 통해 지난 6년간(2019~2024년) 마곡 상권의 연도별 상반기 매출 추이를 살펴보면, 마곡 상권의 매출 규모는 2019년 상반기 약 3682억 원 수준에서 올해 상반기 7921억 원으로 2배 이상 커졌다. 지난해와 비교했을 때는 2.2% 소폭 증가한 수준이지만 이렇다 할 매출 타격 없이 꾸준한 증가세를 보여 왔다. ‘30대·점심’ 마곡나루역…‘40대·저녁’ 마곡·발산역마곡 상권은 크게 9호선, 공항철도가 교차하는 마곡나루역 부근과 5호선 마곡역·발산역 부근으로 나눠서 살펴볼 수 있다. 오픈업의 결제 히

2024.09.02 06:02:00
집 사려면 여기?…주목할 만한 서울 아파트 ‘극과 극’

[부동산 이슈] 올해 주택 시장 분위기가 심상치 않다. 다시 오르기 시작한 서울 아파트 가격이 하반기 들어서도 상승을 이어 가고 있다. 8월 8일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 가격은 8월 첫 주(5일 기준)까지 20주 연속 올랐다. 미국 중앙은행(Fed)이 곧 기준금리를 인하할 것이라는 소식도 들린다. 이에 따라 수도권 실수요자 다수가 주택 매수를 고민하고 있다. 그러나 덜컥 집을 사기에는 불안 요소가 여전히 존재한다. 우선 가계 부채, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 등이 경제위기설을 부채질하는 데다, 최근에는 미국 증시에 이어 한국 증시도 급락하며 불안감을 일으키고 있다. 이 같은 시기에 서울 집값이 계속 오를지 미지수다.엇갈린 반등…초고가 주택 위주 상승부동산 시장에선 ‘탈동조화 현상’도 발생하고 있다. 2022년 금리 인상으로 전국 주택 가격이 크게 하락한 가운데 주거 선호 지역 집값은 방어에 성공하며 오히려 반등하는 상황이다. 실제로 올해 아파트 매매 가격 상승률이 높았던 지역은 초고가 주택이 밀집된 강남권과 도심, 마용성(마포·용산·성동) 등 서울 한강변이 대부분이다. 강영훈 부동산스터디 대표는 “최근 집값 상승은 지난해에 막혀 있었던 초고가 주택에 대한 대출이 풀리면서 핵심지나 주거 환경이 쾌적한 신축 아파트로 갈아타려는 수요가 주도하는 현상”이라고 설명했다.지난 정부 때 주택 시장 안정화 방안으로 추진됐던 시가 15억 원 이상 초고

2024.09.02 06:01:07
미래 주택 시장의 가장 큰 변수, 직주근접

[부동산 정석]직주균형(jobs-housing balance)의 관점에서 주택 시장에서 발생하는 문제를 일자리를 통해 해결하자는 논리는 많은 지지를 받고 있다. 직주균형은 일정한 지리적 범위 내에서 고용의 기회(직장)와 주거 기회(주택)가 일치하는 상황을 의미한다. 일정한 공간 내에서 직장과 주거가 근접하게 되면 과도한 통근 시간을 줄일 수 있고 다양한 사회적 편익이 발생한다.직장과 주거지가 현재와 같이 ‘일터’와 ‘쉼터’로서 공간이 분리된 것은 그리 오래된 일은 아니다. 자본주의적 산업화가 시작되면서 대량 생산을 위한 공간이 독립적으로 형성됐고, 비로소 주거 공간은 생산 기능이 아닌 재생산 기능을 전담하는 영역으로 자리 잡게 됐다. 공간적으로 분리된 직장과 주거지는 끊임없는 유인을 통해 서로를 끌어당긴다. 직주근접(jobs-housing matching)이 주택 시장에서 많이 사용하는 용어이지만 최근에는 ‘직주일체’, ‘직주혼합’이라는 신조어도 생기고 있다.인구 감소 시대, 30·40대 분포 중요직주근접이 주택 시장에서 중요해지는 이유는 인구가 줄고 있기 때문이다. 통계청에서 발표한 '2022년 인구주택 총조사'에 의하면 지난해 총인구는 5169만 명으로 지난해와 비교하면 무려 5만 명이나 감소했다. 인구 성장률은 1960년 연평균 3%에서 지속적으로 감소했다. 1995년 이후부터는 1% 미만대로 떨어졌으나 2020년까지는 그래도 플러스성장을 지속했다. 하지만 2021년부터 2년 연속 마이너스를 기록 중이다.인구 감소의 시대에는 어느 곳의 인구가 늘어나는지에 대한 관심이 커진다. 인구는 기본적인 주택 수요를 결정하기 때문이다. ‘초고령사회’ 진입을 눈앞에 두고

2024.09.02 06:00:55
계약서 새로 써도 세입자 ‘해지 권리’ 유지된다

[아하! 부동산 법률]최근 서울고등법원에서는 세입자의 계약 갱신과 해지 권리에 관한 중요한 판결이 나왔다. 세입자 A씨는 집주인 B씨와 2년 동안 아파트 임대차 계약을 맺고 살았다. 계약이 끝난 후에도 2개월 동안 별도의 계약 없이 계속 거주했고, 이후 새로운 임대차 계약서를 작성했다.이 계약서에서는 보증금은 그대로 두고 계약 기간만 새로 2년으로 정했으며, 특약사항에 '계약갱신청구에 의한 재계약'이라고 적었다. 그런데 약 6개월 후 A씨는 B씨에게 계약 해지를 통보하고 이사를 나가면서 보증금을 돌려달라고 요구했다.이 사건에서 중요한 쟁점은 두 가지였다. 첫째, 새로운 계약서 작성이 기존 계약의 연장인지, 아니면 새로운 계약인지 여부다. 둘째, 세입자가 계약 중간에 해지할 수 있는 권리가 인정되는지 여부다.법원은 계약이 끝난 지 2개월이 지난 후 작성된 계약서도 기존 계약의 연장으로 보아야 한다고 판단했다. '주택임대차보호법' 제6조의2에 따르면 세입자는 계약 갱신 시 언제든지 계약을 해지할 수 있는 권리가 있다. 따라서 세입자가 계속해서 거주하는 상황에서 작성된 계약서는 새로운 계약이 아니라 기존 계약의 연장으로 해석해야 한다는 것이다.또 법원은 새로운 계약서에 세입자의 해지 권리를 제한하는 조항이 없고, 특약사항에 '계약갱신청구에 의한 재계약'이라고 명시돼 있는 점을 고려해 세입자가 기존 계약의 해지 권리를 계속 보유하고 있다고 판단했다. 따라서 새로운 계약서를 새로운 계약으로 보아 세입자의 해지 권리를 부정하는 것은 부당하다고 결론을 냈다.이번 판결은 '주택임대차보호법'의 취지를 재확인하며 세입자의 권리를 최대한

2024.09.02 06:00:49
중산층의 꿈, 마포

[임장생활기록부] ⑫ 마포구 아현동마포의 성장이 놀랍습니다. 불과 10~20년 전만 해도 마포는 오래된 부도심 취급을 받았지만 이젠 '마용성'으로 대변되는 서울의 주요 핵심지로 급부상했습니다. 강북(CBD)과 여의도(YBD), 강남(GBD)이 서울 3대 업무지구로 자리를 잡으면서 마포는 여의도와 강북 사이를 잇는 통로 역할까지 하게 됐습니다.입지가 좋다 보니 철도교통도 잘 갖춰져 있습니다. 특히 공덕역은 5호선과 6호선, 공항철도, 경의중앙선 등이 지나가는 쿼드러플 역세권이자 서북부 교통 허브입니다. 공덕오거리 주변에는 효성과 에쓰오일, 동서식품 등 기업들이 몰려 있고, 서부지방법원과 서부검찰청 등 주요 관공서도 밀집했습니다. 마포대로 이면에는 먹자골목과 유흥가가 형성됐고, 주변에 세브란스와 강북삼성병원 등 상급병원도 다수 있습니다. 용산선 지상 철로를 지하화해 만든 선형공원인 경의선 숲길을 비롯해 녹지와 공원도 갖췄습니다.마포 위상의 정점을 찍은 곳이 아현뉴타운입니다. 아현재정비촉진지구는 76만㎡ 규모로 공덕동과 아현동, 염리동 일대에 2003년 지정됐습니다. 노후 주거지를 정비하고 강남과의 격차를 줄이겠다는 목표에서였죠. 그 덕분에 아현뉴타운은 용산구의 한남뉴타운과 서대문구의 북아현뉴타운, 성동구의 왕십리뉴타운 등과 함께 강북을 대표하는 뉴타운으로 자리매김했습니다. 강북 대표하는 뉴타운'마래푸(마포래미안푸르지오)'. 아마 부동산에 관심이 없더라도 한번쯤은 들어봤을 아파트 이름일 겁니다. 아현 3구역을 재개발해서 2014년 준공한 3885가구 대단지입니다. 때마침 마래푸 입주 시기가 서울 부동산이 상승기를 타던 때였고, 새 상승

2024.09.02 06:00:46

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