과거 사례를 살펴보면 대출 규제는 주택시장에 지속적인 영향을 주지 못한다. 수요억제 정책의 효과는 짧으면 3개월, 길면 6개월에 그친다. 주택시장 안정에 가장 중요한 것은 공급 정책이다.
[부동산 정석]
주택 시장 안정을 위한 조치라고 하지만, 8월 말 기준으로 수도권 아파트값은 0.99%(연간 기준) 올랐다. 서울 상승률이 2.93%로 가장 높은데, 이 수치도 물가상승률이나 소득 증가율을 고려하면 거의 오르지 않은 수치다. 그나마도 주택 유형 중 가장 많이 오르는 아파트의 이야기이고, 단독이나 연립 등을 포함한 평균 종합주택가격 상승률은 8월 말 기준 0.16% 상승에 그친다.
잘 팔려야 주택 공급도 증가해
이런 상황에서 정부는 규제를 꺼내 들었다. 그중에서도 이전 정부의 부동산 정책 중 가장 많이 비판했던 수요 억제 정책인 대출 규제를 강화했다. 스트레스 DSR 자체는 이미 예고된 정책이다. 문제는 '창구 지도'다. 법이나 시행령에도 없으며 중국이나 러시아와 같은 독재국가나 후진국에서 시행하는 관치금융을 통해 은행의 팔을 비틀어 대출 규제를 강화하는 중이다.
과거 사례를 살펴보면 이번 대출 규제는 주택 시장에 지속적인 영향을 주지 못할 전망이다. 이러한 수요 억제 정책의 효과는 짧으면 3개월, 길면 6개월에 그쳤다. 2019년 12월, 문재인 정부는 15억 원 이상 주택에 대한 담보대출을 금지한 바 있다. 지금보다 강력한 규제였지만, 잠시 숨을 고르던 주택 가격은 다시 상승세로 돌아서 문재인 정부 내내 올랐다.
주택 시장 안정에 가장 중요한 것은 공급 정책이다. 우리나라 주택 가격이 하락한 경우는 금융위기 아니면 대규모 공급이 이뤄졌던 시기다. 다만 한국토지주택공사(LH)가 시행하는 3기 신도시 공공주택 가운데 올해 아파트 건설이 승인된 사업장은 단 1곳(하남교산 A-5블록)에 그치는 것으로 알려졌다. 3기 신도시 건설에 차질이 예상되는 만큼, 이를 해결하는 데 행정력을 쏟는 편이 낫다.
민간의 경우 주택 건설을 촉진하려면 수요를 고려해야 한다. 공급 정책을 추진할 때 수요를 고려하지 않으면 누구도 주택 공급에 나서지 않는다. 만들어봤자 팔 자신이 없다면 주택사업자들은 참여하지 않는다. 그리고 주택 수요를 늘리려면 가격이 올라야 한다. 집값이 내려가는 상황에서 아파트를 분양받을 사람은 없기 때문이다. 가격이 내리진 않으면서 조금씩 올라야 청약 시장이 활성화될 수 있다.
분양가 상한제가 적용된 수도권 선호 지역은 주택 수요가 넘쳐나지만, 지방은 미분양이 계속 늘어나고 있다. 이 역시 수도권은 가격이 오를 것으로 예상되지만 지방은 가격이 오르지 않을 것으로 수요자들이 판단하기 때문이다. 민간에서 주택 공급이 늘어났던 시기는 언제나 주택 가격이 오르는 때였다.
대출 규제, 정책 시차로 지역 수요자 피해
정부는 주택 공급 정책이 지지부진하니 주택 가격 안정화를 위해 수요 억제 정책을 사용하는 중이다. 하지만 계속된 수요 억제 정책은 주택 공급을 가로막는 악순환을 만든다. 수요 억제 정책 효과로 집값이 하락한다면 누구도 집을 사려 하지 않게 되고, 수요가 줄어드니 주택사업자도 집을 짓지 않게 되는 것이다.
여기에 더해 수요 억제 정책에서 발생하는 시차로 인해 서민 피해가 발생한다는 점도 주의해야 한다. 통상 주택 시장은 선호 지역 집값이 오르고 난 이후 시간 차이를 두고 외곽과 지방 집값도 오르기 시작한다. 이 시간 차이 동안 규제가 시행되면 외곽과 지방 주택 수요자가 피해를 보게 된다. 이들 지역은 대출 민감도가 높아 가격이 하락할 가능성도 있다. 서울 집값을 잡으려다 외곽과 지방 집값만 내릴 수 있는 셈이다.
주택 시장을 안정시키는 가장 확실한 방법은 공급을 꾸준히 하는 것이다. 수요 억제 정책 효과는 단기간에 그치고, 시장에 부작용을 일으킨다. 또한 주택 공급 정책이 실효성 있게 진행되려면 주택 가격이 점진적으로 오르는 것이 바람직하다. 주택 가격이 하락하기를 바라면서 공급을 늘리겠다는 것은 이율배반적일 수밖에 없다.
심형석 우대빵연구소장·미 IAU 교수
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