서울 아파트 매매가 줄어들면서 가격 상승폭이 낮아지고 주택시장이 안정되는 것처럼 보일 수도 있다. 하지만 매매가 줄어드는 상황은 전·월세 가격의 상승을 동반한다고 분석할 수 있다.
[부동산 정석]
올해만 해도 서울의 경우 1월(2636건)에 비해 7월(8881건)의 매매가 3배가 넘게 늘었다. 최근 대출 규제가 시행되면서 9월의 매매는 큰 폭으로 줄어들지 않을까 생각한다.
반면 전월세를 포함한 전체 거래량은 큰 변동이 없이 일정한 수준으로 유지된다. 그 이유는 매매에 비해 전월세 거래량이 훨씬 더 많고 전월세 거래량은 주택 시장의 경기와 상관없이 일정하게 유지되기 때문이다.
매매와 전월세는 부의 상관관계
2024년 들어서도 매매량과 비교해보면 전월세 거래량은 가장 크게 벌어졌을 때도 그 차이가 각각 1.32배, 1.56배로 크지 않다. 매매는 많이 고민해야 하고, 실행하는데도 시간이 꽤 걸리는 데 반해 전월세 거래는 상대적으로 큰 노력이나 시간이 필요하지 않는다. 그만큼 거래가 쉽고 거래량이 주택 경기와는 상관없이 일정하다.
이런 이유로 매매와 전월세 사이에는 일정한 규칙이 존재한다. 매매가 늘면 전월세는 줄어들고, 전세와 월세는 함께 늘어나는 양상을 보인다. 올해 초 매매가 늘어나면서 자연스럽게 전세가 줄었다.
이는 전세가 매매로 전환됐다고도 볼 수 있다. 계약갱신청구권을 사용한 전세입자가 주택 시장이 상승한다고 판단해 매매에 나섰다. 1주택자인 갈아타기 수요도 많았지만 무주택자인 전세입자가 유주택자로 바뀐 사례도 만만치 않게 많았다. 이로 인해 매매가 늘었지만 전세는 상대적으로 줄어들게 된 것이다.
매매와 전월세 사이의 관계가 어느 정도 강도인지, 상관계수를 통해 수치로 나타낼 수 있다. 상관계수란 두 변수 간의 상호 관련성을 알아보는 데 사용된다. 범위는 1에서 -1 사이이며 (-)0.5 이상(이하)이면 강한 상관관계가 있음을 나타낸다. 0~1 사이는 두 변수가 같은 방향으로 움직이는 정(正)의 상관관계, -1~0 사이는 두 변수가 다른 방향으로 움직이는 부(不)의 상관관계다.
올해 1~8월 서울 아파트 거래에서 매매와 전세 사이에는 부의 상관관계가 존재하며 비교적 강한 -0.44의 상관계수를 가진다. 매매와 월세는 -0.7의 상관계수로 아주 강한 부의 상관관계를 가진다. 매매가 줄면 전세가 늘어나는데, 전세보다 월세가 더 늘어난다는 의미다.
서울에서 가장 거래가 많이 된 지역 중 하나인 송파구만 놓고 보면 비슷한 현상이 발견된다. 송파구 아파트 시장에서 매매와 전세의 상관계수는 -0.53이며 매매와 월세는 -0.73으로 강한 부의 상관관계를 가진다. 송파구에서 매매가 줄면 전세는 늘어나고 월세는 더 많이 증가한다는 말이다.
매매 시장과 마찬가지로 임대차 시장에서도 거래가 늘어나면 가격이 오른다. 현재와 같이 매매가 줄어드는 상황은 전월세 가격의 상승을 동반한다고도 볼 수 있다.
더 큰 문제는 매물이다. 주택 임대차 시장은 실수요 시장이기 때문에 매물의 중요성이 더욱 크다. 수요와 공급에 의해 시장의 강도가 정해지기 때문이다. 입주 물량이 급격히 줄어든 상황에서 기존 매물마저 줄어들면 큰 문제가 된다.
안타깝게도 서울 아파트 시장의 전세 매물은 올해 초 3만5000건 대에서 10월 2만9000건 대로 줄었다. 월세 매물도 마찬가지다. 같은 기간 1만9600건 대에서 1만6600건 대로 감소했다. 서울의 전월세입자들이 좋은 매물을 선택하기가 갈수록 어려워진다는 말이다.
서울의 전월세 가격이 많이 오르고 매물이 줄어들면 주택 수요자들은 경기로 이동한다. 집주인들에 비해 임차인들은 상대적으로 거주의 이동성이 용이하기 때문이다. 안타깝게도 매물을 통해 살펴본 경기의 임대차 시장은 더욱 심각히다. 경기의 전세 매물은 올해 초 4만 건 대에서 현재 2만9500건 대로 무려 26.4%나 감소했다. 월세 매물도 10% 넘게 감소했다.
지금 서울 아파트 매매가 줄어들면서 가격 상승 폭이 낮아지고 주택 시장이 일견 안정된 듯 보인다. 하지만 임대차 시장을 불안하게 만들어 더 큰 위험 요인을 숨기고 있는 것은 아닌지 우려된다.
주택 수급이 무너지고 기준금리마저 인하된 지금, 전세가 상승은 매매가 상승으로 옮겨 갈 가능성이 매우 높다. 따라서 현재와 같이 매매를 줄이기 위한 정부의 대출 규제와 같은 수요 억제 정책은 전월세 거래를 늘리면서 임대차 시장을 불안하게 만들 수 있는 위험성을 안고 있다.
오히려 적당한 수준에서 매매가 유지되면서 집값이 완만하게 상승한다면 이는 주택 시장만이 아니라 내수 부진을 겪고 있는 국가 경제에도 도움이 될 것으로 생각한다. 가장 많이 올랐다는 수도권 아파트의 매매 가격 연간 누적 상승률은 물가 상승률(2.6%)에도 미치지 못하는 1.61%에 불과한 상황이다. 서민들의 임대차 시장이라도 안정적으로 유지될 수 있도록 정책 당국자들의 세밀한 정책 운용이 절실히 필요한 시점이다.
심형석 우대빵연구소장·미 IAU 교수
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