부동산 | 매거진한경

‘탑골공원은 잊어라’…종로3가, 세대 아우르는 밤거리 핫플로

[상권 분석]종로3가는 젊음과 활기를 되찾은 상권으로 입지를 다지고 있다. 게다가 포장마차 거리와 먹거리 골목을 찾는 중장년층이 다시 늘어나면서 20대부터 60대 이상까지 모든 세대를 아우르는 밤거리 핫플레이스로 탈바꿈하고 있다.왕년의 명성을 빠르게 되찾으며 강북 인기 상권으로 다시 부상하고 있는 종로3가 상권의 특성을 핀다의 인공지능(AI) 상권 분석 플랫폼 ‘오픈업’을 통해 분석했다. 특히 이번에 분석한 종로3가 상권은 익선동 일대와 낙원동 포장마차 거리, 귀금속 거리, 서순라길, 종로3가역 15번 출구와 청계천 사이의 먹거리 골목까지 아울렀다. 또 특정 세부 상권으로 분류되지 않는 지역의 데이터도 일부 포함했다.4년 연속 매출 증가…코로나19 이전 대비 28%↑오픈업 데이터를 통해 지난 6년간(2019~2024년) 종로3가 상권의 1~7월 매출 추이를 살펴보면, 종로3가 상권의 매출 규모는 올해 2739억 원으로 전년 동기 대비 약 6.2% 증가한 것으로 나타났다. 코로나19가 제일 극심했던 2021년(1604억 원)보다 71% 증가한 규모로, 최근 3년 연속 증가세를 기록하며 팬데믹 이전 시기인 2019년(2138억 원)에 비해 28% 늘어난 수준까지 이르렀다.종로3가 일대에는 다양한 성격의 상권이 모여 있는 만큼 세부 상권별로 매출 추이를 쪼개서 살펴봤다. 매출 규모만 놓고 보면 전통 상권인 먹거리 골목 상권이 가장 크게 형성돼 있지만, 익선동 상권이 빠르게 추격하고 있음을 알 수 있다. 특히 최근 들어 소셜네트워크서비스(SNS) 입소문과 유명 인플루언서들의 방문으로 MZ(밀레니얼+Z) 세대 핫플로 떠오른 서순라길의 성장세를 주목해볼 필요가 있다. 올해 1월부터 7월까지의 서순라길 상권의 매출 규모

2024.10.02 06:07:39
2030 줄고 중년층 증가…나이 드는 마곡 상권

[상권 분석]최근 20년간 서울에서 가장 큰 변화가 있던 상권을 꼽으라면 단연 마곡을 꼽을 수 있다. 마곡 상권은 마곡지구가 처음 선정된 후 지하철역이 들어설 때까지만 하더라도 여전히 논밭이 즐비한 곳이었다. 이후 끊임없이 개발이 이뤄지며 ‘천지개벽’이 됐지만 코로나19 시기 이전까지만 하더라도 높은 공실률로 악명이 높았던 것이 사실이다. 하지만 2018년 입주한 LG사이언스 파크를 필두로 코오롱, 이랜드, 롯데, 대우조선해양, 넥센타이어 등 대기업들이 입주해 활기를 되찾으며 강서구를 대표하는 상권으로 자리매김했다.마곡 상권의 천지개벽은 여전히 진행 중이다. 최근 몇 년간 지속적으로 매출이 늘면서 상가 공실도 빠르게 채워지고 있기 때문이다. 현시점 마곡 상권의 특성을 핀다 AI 상권 분석 플랫폼 ‘오픈업'을 통해 분석해보자. 마곡 상권의 대표적인 장소는 LG사이언스파크와 서울 식물원이다. 정확히는 공항철도와 9호선이 지나는 마곡나루역과 5호선 마곡역·발산역이 위치한 마곡지구 일대로 한정했다. 오픈업 데이터를 통해 지난 6년간(2019~2024년) 마곡 상권의 연도별 상반기 매출 추이를 살펴보면, 마곡 상권의 매출 규모는 2019년 상반기 약 3682억 원 수준에서 올해 상반기 7921억 원으로 2배 이상 커졌다. 지난해와 비교했을 때는 2.2% 소폭 증가한 수준이지만 이렇다 할 매출 타격 없이 꾸준한 증가세를 보여 왔다. ‘30대·점심’ 마곡나루역…‘40대·저녁’ 마곡·발산역마곡 상권은 크게 9호선, 공항철도가 교차하는 마곡나루역 부근과 5호선 마곡역·발산역 부근으로 나눠서 살펴볼 수 있다. 오픈업의 결제 히

2024.09.02 06:02:00
집 사려면 여기?…주목할 만한 서울 아파트 ‘극과 극’

[부동산 이슈] 올해 주택 시장 분위기가 심상치 않다. 다시 오르기 시작한 서울 아파트 가격이 하반기 들어서도 상승을 이어 가고 있다. 8월 8일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 가격은 8월 첫 주(5일 기준)까지 20주 연속 올랐다. 미국 중앙은행(Fed)이 곧 기준금리를 인하할 것이라는 소식도 들린다. 이에 따라 수도권 실수요자 다수가 주택 매수를 고민하고 있다. 그러나 덜컥 집을 사기에는 불안 요소가 여전히 존재한다. 우선 가계 부채, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 등이 경제위기설을 부채질하는 데다, 최근에는 미국 증시에 이어 한국 증시도 급락하며 불안감을 일으키고 있다. 이 같은 시기에 서울 집값이 계속 오를지 미지수다.엇갈린 반등…초고가 주택 위주 상승부동산 시장에선 ‘탈동조화 현상’도 발생하고 있다. 2022년 금리 인상으로 전국 주택 가격이 크게 하락한 가운데 주거 선호 지역 집값은 방어에 성공하며 오히려 반등하는 상황이다. 실제로 올해 아파트 매매 가격 상승률이 높았던 지역은 초고가 주택이 밀집된 강남권과 도심, 마용성(마포·용산·성동) 등 서울 한강변이 대부분이다. 강영훈 부동산스터디 대표는 “최근 집값 상승은 지난해에 막혀 있었던 초고가 주택에 대한 대출이 풀리면서 핵심지나 주거 환경이 쾌적한 신축 아파트로 갈아타려는 수요가 주도하는 현상”이라고 설명했다.지난 정부 때 주택 시장 안정화 방안으로 추진됐던 시가 15억 원 이상 초고

2024.09.02 06:01:07
미래 주택 시장의 가장 큰 변수, 직주근접

[부동산 정석]직주균형(jobs-housing balance)의 관점에서 주택 시장에서 발생하는 문제를 일자리를 통해 해결하자는 논리는 많은 지지를 받고 있다. 직주균형은 일정한 지리적 범위 내에서 고용의 기회(직장)와 주거 기회(주택)가 일치하는 상황을 의미한다. 일정한 공간 내에서 직장과 주거가 근접하게 되면 과도한 통근 시간을 줄일 수 있고 다양한 사회적 편익이 발생한다.직장과 주거지가 현재와 같이 ‘일터’와 ‘쉼터’로서 공간이 분리된 것은 그리 오래된 일은 아니다. 자본주의적 산업화가 시작되면서 대량 생산을 위한 공간이 독립적으로 형성됐고, 비로소 주거 공간은 생산 기능이 아닌 재생산 기능을 전담하는 영역으로 자리 잡게 됐다. 공간적으로 분리된 직장과 주거지는 끊임없는 유인을 통해 서로를 끌어당긴다. 직주근접(jobs-housing matching)이 주택 시장에서 많이 사용하는 용어이지만 최근에는 ‘직주일체’, ‘직주혼합’이라는 신조어도 생기고 있다.인구 감소 시대, 30·40대 분포 중요직주근접이 주택 시장에서 중요해지는 이유는 인구가 줄고 있기 때문이다. 통계청에서 발표한 '2022년 인구주택 총조사'에 의하면 지난해 총인구는 5169만 명으로 지난해와 비교하면 무려 5만 명이나 감소했다. 인구 성장률은 1960년 연평균 3%에서 지속적으로 감소했다. 1995년 이후부터는 1% 미만대로 떨어졌으나 2020년까지는 그래도 플러스성장을 지속했다. 하지만 2021년부터 2년 연속 마이너스를 기록 중이다.인구 감소의 시대에는 어느 곳의 인구가 늘어나는지에 대한 관심이 커진다. 인구는 기본적인 주택 수요를 결정하기 때문이다. ‘초고령사회’ 진입을 눈앞에 두고

2024.09.02 06:00:55
계약서 새로 써도 세입자 ‘해지 권리’ 유지된다

[아하! 부동산 법률]최근 서울고등법원에서는 세입자의 계약 갱신과 해지 권리에 관한 중요한 판결이 나왔다. 세입자 A씨는 집주인 B씨와 2년 동안 아파트 임대차 계약을 맺고 살았다. 계약이 끝난 후에도 2개월 동안 별도의 계약 없이 계속 거주했고, 이후 새로운 임대차 계약서를 작성했다.이 계약서에서는 보증금은 그대로 두고 계약 기간만 새로 2년으로 정했으며, 특약사항에 '계약갱신청구에 의한 재계약'이라고 적었다. 그런데 약 6개월 후 A씨는 B씨에게 계약 해지를 통보하고 이사를 나가면서 보증금을 돌려달라고 요구했다.이 사건에서 중요한 쟁점은 두 가지였다. 첫째, 새로운 계약서 작성이 기존 계약의 연장인지, 아니면 새로운 계약인지 여부다. 둘째, 세입자가 계약 중간에 해지할 수 있는 권리가 인정되는지 여부다.법원은 계약이 끝난 지 2개월이 지난 후 작성된 계약서도 기존 계약의 연장으로 보아야 한다고 판단했다. '주택임대차보호법' 제6조의2에 따르면 세입자는 계약 갱신 시 언제든지 계약을 해지할 수 있는 권리가 있다. 따라서 세입자가 계속해서 거주하는 상황에서 작성된 계약서는 새로운 계약이 아니라 기존 계약의 연장으로 해석해야 한다는 것이다.또 법원은 새로운 계약서에 세입자의 해지 권리를 제한하는 조항이 없고, 특약사항에 '계약갱신청구에 의한 재계약'이라고 명시돼 있는 점을 고려해 세입자가 기존 계약의 해지 권리를 계속 보유하고 있다고 판단했다. 따라서 새로운 계약서를 새로운 계약으로 보아 세입자의 해지 권리를 부정하는 것은 부당하다고 결론을 냈다.이번 판결은 '주택임대차보호법'의 취지를 재확인하며 세입자의 권리를 최대한

2024.09.02 06:00:49
중산층의 꿈, 마포

[임장생활기록부] ⑫ 마포구 아현동마포의 성장이 놀랍습니다. 불과 10~20년 전만 해도 마포는 오래된 부도심 취급을 받았지만 이젠 '마용성'으로 대변되는 서울의 주요 핵심지로 급부상했습니다. 강북(CBD)과 여의도(YBD), 강남(GBD)이 서울 3대 업무지구로 자리를 잡으면서 마포는 여의도와 강북 사이를 잇는 통로 역할까지 하게 됐습니다.입지가 좋다 보니 철도교통도 잘 갖춰져 있습니다. 특히 공덕역은 5호선과 6호선, 공항철도, 경의중앙선 등이 지나가는 쿼드러플 역세권이자 서북부 교통 허브입니다. 공덕오거리 주변에는 효성과 에쓰오일, 동서식품 등 기업들이 몰려 있고, 서부지방법원과 서부검찰청 등 주요 관공서도 밀집했습니다. 마포대로 이면에는 먹자골목과 유흥가가 형성됐고, 주변에 세브란스와 강북삼성병원 등 상급병원도 다수 있습니다. 용산선 지상 철로를 지하화해 만든 선형공원인 경의선 숲길을 비롯해 녹지와 공원도 갖췄습니다.마포 위상의 정점을 찍은 곳이 아현뉴타운입니다. 아현재정비촉진지구는 76만㎡ 규모로 공덕동과 아현동, 염리동 일대에 2003년 지정됐습니다. 노후 주거지를 정비하고 강남과의 격차를 줄이겠다는 목표에서였죠. 그 덕분에 아현뉴타운은 용산구의 한남뉴타운과 서대문구의 북아현뉴타운, 성동구의 왕십리뉴타운 등과 함께 강북을 대표하는 뉴타운으로 자리매김했습니다. 강북 대표하는 뉴타운'마래푸(마포래미안푸르지오)'. 아마 부동산에 관심이 없더라도 한번쯤은 들어봤을 아파트 이름일 겁니다. 아현 3구역을 재개발해서 2014년 준공한 3885가구 대단지입니다. 때마침 마래푸 입주 시기가 서울 부동산이 상승기를 타던 때였고, 새 상승

2024.09.02 06:00:46
개발 호재 품은 갓성비 동네, 면목

[임장생활기록부] ⑪ 중랑구 면목동서울 중랑구는 이웃이 참 많습니다. 노원구와 성북구, 동대문구, 광진구, 그리고 오른쪽엔 구리가 감싸고 있어요. 게다가 교통의 요지입니다. 철도망은 6호선, 7호선, 경의중앙선, 경춘선이 지나가서 강남 접근성이 괜찮습니다. 도로망은 북부간선도로와 동부간선도로가 교차하죠. 용마산과 망우산을 비롯한 산이 많고 중랑천도 흐릅니다. 그래서 거주민들의 만족도가 높은 편이에요.하지만 중랑구는 아파트가 많이 부족합니다. 오래된 다세대, 빌라, 주택이 대부분이거든요. 아파트의 평균 평당가가 서울의 25개 자치구 중에서 24등에 불과합니다. 가격이 저렴하고, 집값이 거의 움직이지 못했다는 뜻이기도 합니다. 20년 이상 된 노후 주택이 전체의 80%가 넘는데도 그동안 개발이 잘 되지 못하고 멈춰 있었습니다. 또 옆 동네인 남양주에 신도시가 들어오면서 수요도 뺏겼죠. 다행히 최근 중랑구에 정비사업 붐이 불기 시작했고, 그 중심엔 면목동이 있습니다. 모아타운 개발 ‘꿈틀’면목역 주변에 지금은 낡고 노후한 단독주택이 많지만, 아마 몇 년 뒤에는 대단지 아파트가 들어서게 될 것 같습니다. 면목역부터 사가정역까지 전통시장 부근을 제외하고는 대부분 모아타운을 추진하고 있거든요. 현수막도 여기저기 걸려 있습니다.모아타운은 대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지에 소규모 주택정비사업인 모아주택을 도입한 뒤 이를 묶어서 대단지 아파트처럼 관리하는 겁니다. 대지면적 1500㎡ 이상만 확보하면 모아주택을 추진할 수 있습니다. 가장 큰 장점은 속도예요. 빠르면 2년에서 늦어도 4년 내 끝낼 수 있거든요. 서울시가 정비계획 수립과 조합

2024.08.01 09:51:45
세입자 사망하면 전세금 누구에게 돌려주나

[아하! 부동산 법률]사실혼 가정에서 배우자 중 한 명이 사망한다면 임차권 승계를 두고 남은 사실혼 배우자와 상속인 간 분쟁이 발생하는 사례가 종종 발생한다. 법률혼 가정의 세입자라면 민법에서 규정한 상속 절차에 따라 임차권이 승계되지만, 사실혼 가정의 세입자가 사망한다면 문제는 복잡하다.사실혼 관계에서는 법률상 상속권이 발생하지 않는다. 계약이 끝날 때 보증금이 있는 전월세 계약의 임차권도 상속재산으로 판단된다. 다만 다른 상속재산과 달리 사실혼 배우자가 함께 거주한 임차권은 예외적으로 사실혼 배우자에게도 승계되는 경우가 있다.'주택임대차보호법'(이하 주임법) 제9조에는 ‘임차인(세입자)이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정 공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다’고 규정하고 있다.상속인이 없는 상태에서는 사실혼 배우자가 사망 시 남은 배우자가 세입자의 권리와 의무를 승계해 계약 기간이 끝날 때 보증금을 돌려받을 수 있다는 뜻이다.상속재산에 대해서는 사실혼 배우자에게 상속권을 인정할 순 없지만, 배우자가 사망함에 따라 생길 수 있는 주거 및 생계에 대한 어려움을 고려해 예외적으로 임차권은 인정하는 것으로 해석할 수 있다.반면 사망한 사실혼 배우자에게 상속인이 있다면 남은 배우자의 임차권은 어떻게 될까.2촌 이내 친족과 사실혼 배우자가 공동 상속한다. 임대차법 제2항에는 ‘임차인(세입자)이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정 공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정 공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친

2024.08.01 06:03:14
여심 잡은 여의도 상권…고스트 타운에서 MZ 쇼핑 메카로

[상권 분석] ‘금융 1번지’ 서울 여의도 상권은 과거 ‘고스트 타운’으로 불렸다. 수많은 금융인들이 밤이나 주말이면 빠져나가는 공동화 현상이 심한 전형적인 오피스 상권이었기 때문이다. 하지만 2021년 2월 ‘더현대서울’이 문을 열면서 여의도 상권의 분위기는 180도 바뀌었다. 유명한 기업들이 자리하고 있을 뿐 젊은 층의 소비를 자극할 만한 마땅한 핫플레이스가 전무했던 여의도는 어느덧 MZ(밀레니얼+Z) 세대와 여성들의 마음을 사로잡으며 쇼핑의 메카로 자리매김하고 있다.이 글에서는 여의도 상권을 여의도역, 여의나루역, 샛강역 일대의 동여의도 상권으로 한정한다. 여의도 상권은 지하철 5·9호선 여의도역 근접 상권, 더현대서울· IFC몰이 위치한 대형 쇼핑몰 상권, 9호선·신림선 샛강역과 KBS별관 근처에 형성된 먹자골목 상권 등 크게 세 가지 세부 상권이 형성돼 있다.여의도 상권을 이끄는 건 넥타이 부대라 불리는 직장인들이다. 서울 3대 업무지구답게 지하철 3개 노선이 지나고 광역환승센터가 있어 유동인구가 매우 높은 편이지만 상주인구는 적다 보니 주중·주말, 낮밤 사이의 집객 편차가 상대적으로 큰 편이다.오픈업 데이터를 통해 지난 5년간(2019~2023년) 여의도 상권의 연 매출 추이를 살펴보면, 여의도 상권의 매출 규모는 2019년 약 1조818억 원 수준에서 2023년 2조1428억 원으로 2배 가까이 커졌다. 코로나19의 여파로 재택근무가 활성화되면서 매출 타격이 컸던 2020년 매출이 하락했지만 2021년 더현대서울의 개장과 함께 회복세를 넘어 매출이 급증세를 나타냈고, 이후 3년간 꾸준히 상승세를 이어 오고 있다.여의도 큰손, 40대 남성에서 30대

2024.08.01 06:01:39
고급 호텔 못잖은 ‘아파트 커뮤니티’, 장점만 있을까

[부동산 정석]아파트를 고를 때 여러 요소를 파악해야 하지만 커뮤니티 시설이 중요한 변수가 되고 있다. 피트니스센터와 골프 연습장은 기본이고 수영장, 영화관, 클라이밍 등 고급 호텔을 뺨치는 시설까지 설치되고 있다. 아파트 단지를 벗어나지 않아도 어지간한 생활이 가능해 단지 내에서만 움직여도 큰 문제가 없게 됐다. 입주자라면 이 모든 커뮤니티 시설 대부분을 무료로 이용하거나 비용을 부담해도 외부 시설과 비교하면 훨씬 저렴하다. 바야흐로 커뮤니티 전성시대라고 할 수 있다.아파트 커뮤니티 시설(주민공동시설)은 법적 의무화 때문에 설치되기 시작했다. 우리나라에서는 150세대 이상은 경로당과 어린이 놀이터를, 300가구 이상은 어린이집이 추가로, 500가구 이상은 주민운동시설과 작은 도서관을 추가로 설치해야 한다.입주민들에게 환영받는 조식·중식 서비스최근에 입주하는 아파트 단지를 살펴보면 법에 정한 최소한의 주민공동시설 이외에도 다양한 커뮤니티 시설과 서비스를 제공하고 있다. 비용이 들어감에도 불구하고 왜 추가 공간에 추가 비용을 지출하면서까지 커뮤니티 시설을 짓는 걸까.사실 아파트란 상품은 획일적이어서 차별화하기가 쉽지 않다. 잘 짓는다는 기준도 애매하다. 따라서 차별화된 커뮤니티 시설을 보유한다는 것은 청약 시장에서도 우선적으로 선택을 받을 수 있는 가장 획기적인 강점이 될 수 있다.사실 커뮤니티 시설의 고급화가 시작된 시점은 2010년대라고 볼 수 있다. 글로벌 금융위기 상황으로 분양이 어렵게 되자 커뮤니티 시설을 특화하게 된다. 현재는 커뮤니티 시설이 입주민들의 사회적 지위를 상징하는 아이콘이 돼 간다. 고급화된 커뮤니티

2024.08.01 06:01:37
강남·마용성 집값 꿈틀…하반기 ‘금리 인하· 규제 카드’ 촉각

[부동산 이슈]2008년 금융위기는 부동산 침체가 사회 전체의 경기 침체로 확산할 수 있다는 것을 보여준 사례로 꼽힌다. 그만큼 주택 시장의 영향력은 막강하다. 그래서 지난 2년간 정부는 건설부동산 업계의 위기가 프로젝트파이낸싱(PF)을 통해 금융권까지 이어지지 않도록 총력을 다했다.그렇다면 2024년 상반기 부동산 시장은 어떻게 흘러갔을까. 22대 국회의원 선거를 앞두고 퍼진 ‘4월 위기설’은 현실화하지 않았다. 신생아 특례대출 등 금융 지원과 부동산 규제 완화로 반등할 기미를 보이기도 했다. 실제로 서울 일부 지역 집값이 상승하며 강세론자들에게 힘이 실리고 있다.그러나 현실은 전반적인 집값 상승을 점치기 어려운 상황이다. 정책금융과 ‘서울 불패론’ 등의 영향으로 실거주 수요가 탄탄한 수도권 일부 지역에선 매수세가 늘었지만 ‘대세 상승’을 확신할 만한 신호는 나타나지 않고 있다. 수년간 신규 공급이 부족했던 강원 등 일부 지역에서 국지적 상승이 나타날 뿐이었다. 특히 분양 업계에선 지방 미분양에 대한 어려움을 토로하고 있다.그런 가운데 시장은 하반기 예고된 ‘미국 중앙은행 발(發) 금리 인하’가 변수가 될 것으로 보고 있다. 자금조달 비용이 낮아지면 공급자도, 수요자도 더 숨통이 트일 것이기 때문이다. 하반기 분양을 기다리는 강남 유망주 단지들이 아직은 미지근하던 불씨를 지필 가능성도 있다.다만 전반적으로 경기가 침체된 가운데 그동안 너무 올라 버린 분양가와 기존 아파트의 매매가는 전처럼 가파른 상승세로 가는 길에 장벽이 될 전망이다. 지난 2014~2015년 상승기 초입을 다진 갭투자는 그간 벌어진 매매가와 전세가 사이 갭을

2024.08.01 06:00:40
‘누가 더 오르나’ 상승률 1위 경쟁하는 마포·성동

[부동산 이슈] 서울 마포구와 성동구 중 어느 곳이 가장 많이 오르는 지역인지는 집계 기관에 따라 다르게 나타난다. 5월 KB부동산 월간시계열 통계에 따르면 지난해 12월 대비 아파트 매매 가격 상승률이 가장 높았던 지역은 마포구였다. 마포구는 지난해 12월보다 올해 5월 아파트 가격이 0.29% 오른 것으로 나타났다. 성동구가 0.24%로 그 뒤를 따랐다. 5월 한 달로만 봐도 마포구와 성동구 아파트값은 전월 대비 각각 0.31%, 0.2% 오르며 서울 시세 상승을 이끌었다.한편 한국부동산원 주간 통계에선 성동구 집값이 더 가파르게 오르고 있다. 성동구는 5월부터 6월 둘째 주까지 주간 아파트 매매 변동률이 가장 높은 자치구였다. 이 기간 동안 5월 둘째 주를 제외하면 0.1%를 밑돈 적이 없었다. 마포구 역시 서울 평균을 계속 웃돌며 전체 아파트값 상승을 견인하고 있다.마포와 성동은 부동산 시장에서 용산과 함께 일명 ‘마·용·성(마포·용산·성동)’으로 일컬어진다. 강남 한강변에 ‘강남3구(강남·서초·송파)’가 있다면 강북에는 마·용·성이 있는 셈이다.마포와 성동은 다른 핵심 지역과 달리 최근 규제 완화 정책의 수혜지로 꼽힌다. 강남3구와 용산은 여전히 투기과열지구로 남아 있어 주택담보대출 시 엄격한 규제(다주택자 주택담보대출 금지 등)가 적용된다.그러나 이 같은 규제 완화 정책만으로는 현재 마포와 성동의 인기를 설명하기 어렵다. 미국 중앙은행(Fed)의 기준금리 인하 시기가 예상보다 계속 미뤄지고 있고, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실화 위험이 여전히 존재한다. 이처럼 시장이 불안한 가운데 단지 규제가 풀렸다고 선뜻 가격이 비싼

2024.07.02 10:37:39
들썩이는 美·日 부동산…일자리·소득 늘면 집값은 오른다

[부동산 정석]수도권 아파트값이 상승으로 전환한 지 꽤 흘렀다. 한국부동산원에 의하면 수도권 주택 시장의 바로미터인 송파구의 아파트 가격은 지난 2월 12일 이후 계속 상승 중이다. 수도권 아파트 가격 반등이 일시적인지 계속될 것인지에 대한 논란이 이어지고 있다. 그러나 추세적 상승의 방향으로 움직이고 있는 것은 부정할 수 없는 사실이다.물론 반대 의견도 있다. 주택 시장에서는 처음 들어본 ‘데드 캣 바운스’라는 용어를 사용하면서 곧 다시 하락이 올 것이라고 주장하는 사람들도 있고, 50% 폭락할 것이라고 예측하는 폭락론자들도 있다.누구를 믿어야 할지 헷갈리는 상황에서 주택 수요의 가장 큰 변수인 소득 측면에서 미국, 일본, 그리고 한국을 비교해 시장 상황을 설명하고자 한다.먼저 미국의 경우에는 현재 시장금리가 높은데도 불구하고 주택 가격은 오르는 중이다. 2024년 5월 23일 기준 미국의 주간 평균 모기지(30년 고정) 금리는 6.94%로 낮아졌지만 우리와 비교하면 높은 수준이다. 하지만 주택 가격은 지난해 같은 기간과 비교하면 4.5% 상승해 사상 최고치를 기록했다. 주택 가격을 결정하는 가장 직접적인 변수인 금리가 꽤 높은 수준임에도 불구하고 주택 가격이 오르는 이유는 소득이 증가할 것이라는 기대가 있기 때문이다.미국의 가계소득 전망은 꾸준히 개선되고 있다. 고용이 늘어나고 있으며 임금 상승률도 물가 상승률을 넘어서고 있다. 이렇게 소득이 높아지면서 대출이자에 대한 부담이 줄고 주택 시장 심리가 긍정적으로 바뀌는 중이다.일본 부동산 U턴, 지방도 첫 반등일본도 마찬가지다. 일본은 1990년대 이후 경제가 디플레이션에 빠지면서 물가가 오히려 내려가는

2024.07.02 10:37:27
원조 부촌 ‘압서방’의 저력, 방배가 온다

[임장생활기록부] ⑩ 서초구 방배동'압서방'이라는 말을 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. 서울 압구정동과 서초동, 방배동을 지칭하는데요. 영화 <건축학개론>에서도 언급됐을 만큼 1990년대를 풍미했던 강남의 부자동네 삼총사였습니다. 하지만 시대가 바뀌는 동안 이 압서방은 시간이 멈춰 있었습니다. 반포 같은 동네가 재건축을 통해 신흥 부촌으로 자리매김하는 동안 압서방은 너무 조용했어요. 정비사업 타이밍을 놓치면서 주거 환경이 노후해진 겁니다.방배동은 서초구에서도 서쪽에 위치합니다. 방배동 위에는 반포가, 왼쪽엔 동작이 있어요. 입지가 좋은 데다 교통 시스템도 잘 갖춰져 있습니다. 지하철은 2호선과 4호선, 7호선이 지나갑니다. 특히 지난 2019년 서리풀터널이 개통하면서 강남 접근성이 향상됐습니다. 크고 작은 공원 등 녹지도 많은 숲세권입니다. 특히 학군이 훌륭하기로 유명합니다. 서울고와 상문고, 세화고, 서문여고, 동덕여고 같은 강남 8학군 인기 학교들이 몰려 있어요.하지만 방배동은 압구정동이나 서초동과 달리 아파트 단지보다는 빌라와 단독주택이 많은 편입니다. 그래서 조용하고 점잖은 특유의 분위기가 있습니다. 또 특이하게도 수십 년 동안 사신 분들이 많습니다. 여기서 큰 '방배키즈'들이 다시 들어오기도 하고요. 노인 인구도 많은 편입니다. 그러다 보니 거래가 상대적으로 적어서 다른 강남권에 비해 주목을 덜 받았습니다. 다행히 최근 변화가 몰아치고 있습니다. 방배동에서 진행되는 재건축 사업장만 10곳이 넘습니다. 정비사업뿐 아니라 근처에 좋은 소식들도 있어요. 사당역 복합환승센터와 정보사령부 부지 개발, 방배동 레미콘공장 부지 개발을

2024.07.02 10:37:15
‘공실률 제로’ 한남동…상권별 소비층 차이 뚜렷

[상권 분석]지난해 서울시 외식업 폐업률은 18.99%를 기록했다. 2022년(15.99%) 대비 3%포인트 상승한 수치다. 이 수치는 코로나19 대유행이 시작된 2020년(18.89%)보다도 높았다. 핀다의 빅데이터 상권 분석 플랫폼 ‘오픈업’ 데이터를 통해 확인한 결과다.이처럼 갈수록 어려워지고 있는 자영업 환경 속에서도 지난해 4분기 공실률 ‘제로’를 기록한 서울 상권이 있다. 전통의 부촌으로 꼽히는 한남동이 그 주인공이다.한남동 상권은 넓게는 경의중앙선 한남역에서부터 6호선 한강진역 사이 일대를 지칭한다. 보다 세밀한 분석을 위해 꼼데가르송길 상권(6호선 한강진역과 나인원한남·리움미술관 사이), 한남오거리 상권(한남고가차도~한남뉴타운 3구역 사이), 한남더힐 상권(한남더힐~한남고가차도 사이) 등 크게 세 가지로 구분했다.한남동 상권은 전통적인 부촌이 형성돼 있어 구매력을 갖춘 거주인구가 뒷받침돼 있고, 유동인구가 많은 6호선 이태원역과도 가까울 뿐만 아니라 인근에 제일기획, 순천향대병원 등이 위치해 있어 직장인 수요도 적지 않은 편이다.여기에 이른바 ‘꼼데가르송길’라고 불리는 한강진역 주변에는 각종 유명 기업들의 플래그십 스토어가 지속적으로 입점하고 있고, 인근 나인원한남에도 유명 맛집들이 입점하면서 MZ(밀레니얼+Z) 세대들의 발걸음이 끊이질 않는다. 오픈업 데이터를 통해 지난 5년간(2019~2023년) 한남동 상권의 연매출 추이를 살펴보면, 한남동 상권의 매출 규모는 2019년 약 2270억 원 수준에서 2023년 3501억 원으로 4년 사이 약 54% 증가했다. 코로나19의 여파로 2020년 증가세가 주춤했지만 2021년부터 2022년까지 빠르게 상승세를 이어 갔다. 지난해에

2024.07.02 10:36:58

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