부동산 | 매거진한경

[special] 안갯속 주택 시장, 매수 타이밍 GO? STAY?

꽁꽁 얼어붙은 주택 시장을 바라보는 수요자들의 고민이 깊어지고 있다. 최근 정부가 부동산 시장 활성화를 위해 각종 완화책을 던졌지만, 고금리와 집값 하락으로 침체된 분위기 속에서 선뜻 매수 버튼을 누르기 어려운 상황이다. 올해 부동산 전략의 실마리를 찾기 위해 국내 전문가 5인의 생각을 들어봤다. 1. 올해 부동산 시장 전망은. 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 교수(이하 한 교수): 부동산 시장이 안정적으로 정리되는 기간을 거쳐야 되는데, 최근 정부가 너무 빠른 시점에 부동산 정책을 완화한 탓에 시장을 인위적으로 붙잡으려는 형국이 됐다. 다주택자에게는 유리한 상황이지만, 서민 무주택자 입장에서는 그만큼 부동산 거품이 빠지는 기간이 줄어들 여지를 줬다. 하지만 이런 정부 정책에도 불구하고 주택 가격은 계속해서 하방 압력을 받을 것으로 전망된다. 올해 안으로 주택 가격이 반등하거나 실수요자들이 활발하게 움직일 만한 요인은 거의 없다. 물론 눈에 띄게 폭등했던 지역들은 이미 어느 정도 조정을 받은 상황이라, 하락 폭은 상대적으로 크지 않을 수 있다. 반면 강남을 비롯해 아직 가격 하락이 덜 된 지역은 앞으로도 쭉 하락세를 이어갈 가능성이 높다.권대중 명지대 부동산학과 교수(이하 권 교수): 집값 하락세는 올해도 계속 이어질 것이라고 본다. 미국이 기준금리 인상을 멈추지 않는 한 우리나라도 금리 인상을 멈추지 못한다. 만약 금리 인상이 멈추는 시점이 오더라도 올해 연말까지는 고금리가 지속될 것이라고 본다. 일단 올 3분기까지는 지금과 같은 시장이 유지될 전망이다. 이후 4분기쯤 미국이 금리를 인하하면 한국은행도 금리 인하를 결정할

2023.01.27 07:00:08
[special] 규제 완화했지만…주택 시장 혼란은 여전

한때 끝을 모르고 오를 것 같던 집값 상승 분위기는 거짓말처럼 사그라들었고, 지난해부터 시작된 역대급 거래 절벽과 가격 하락의 터널을 통과하는 중이다. 문제는 하락기의 터널이 언제까지 지속될지, 또 어디가 집값 바닥인지 누구도 명징하게 알 수 없다는 데 있다. 빠른 시일 내에 집을 팔고 싶은 유주택자도, 내 집 마련을 원하는 무주택 실수요자도 혼란스러운 상황이다. 주요 재건축 단지 미분양…시장 침체 가속화할까이른바 ‘거래 한파’가 불어닥친 주택 시장 분위기는 분양 시장에 쌓인 미분양 물량만 봐도 알 수 있다. 전국 미분양 주택은 지난해 말 6만1000가구에 달하는 것으로 추정된다. 이 중에서 악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양은 7000가구 이상이다. 전국 미분양 물량이 6만 가구 이상이 된 것은 2015년(6만1512가구) 이후 7년 만이다. 이런 속도라면 올해 아파트 미분양 물량은 9만~10만 가구 이상을 기록할 수 있다는 전망이 잇따른다.정부는 주택 시장의 거래 절벽과 아파트 미분양에 따른 파장을 고려해, 올해 초 △전매 제한 기간 완화 △규제지역 해제 △청약 시 기존 주택 처분 의무 폐지 등 부동산 규제 완화책을 대거 내놨다. 규제 완화에 대한 기대감으로 주택 매수 심리와 아파트값의 하락 폭은 일부 줄었지만, 시장에 미치는 효과는 제한적일 것이라는 관측이 나온다. 한국부동산원에 따르면 1월 둘째 주 서울 아파트 매매수급지수는 64.8로 전주(64.1) 대비 0.7포인트 상승했으나, 기준선인 100을 한참 밑도는 수준이라 여전히 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많은 상태다. 1월 셋째 주 전국 아파트 매매 가격은 전주 대비 0.49% 떨어져, 전주(-0.52%)에 비해 하락 폭이

2023.01.27 07:00:04
[special]이현철 소장 “본격 장기 하락장…규제 풀어도 반등 어려워”

주택 시장이 한창 고점을 향해 달려가던 2021년. 조만간 하락기가 찾아올 것이라는 흐름을 감지하고 경고의 목소리를 냈던 부동산 전문가가 있다. 바로 아파트사이클연구소의 이현철 소장이다. 이 소장은 분양 현장에서 수천 명의 실수요자를 만나며 부동산 하락기의 고통을 피부로 느껴 온 인물이다. 그는 ‘장기 우상향’에 대한 과도한 희망에 젖어 하락기의 함정에 빠지는 것을 경계해야 한다고 강조한다. 그의 말대로 부동산 시장은 최근 몇 년간의 질주를 뒤로한 채 암흑기로 접어들었다. “앞으로 하락기가 3년 정도만 지나도 하우스 푸어가 나올 겁니다. 집값이 뚝뚝 떨어지는 상황이 이어지면, 주택을 보유한 사람이 오히려 ‘벼락거지’가 될 수 있습니다.”최근 하락론으로 주목받은 이 소장이지만, “무조건 폭락”을 외치는 하락론자라고 생각하면 오산이다. 2018~2019년에는 대부분의 전문가들이 예측하지 못했던 주택 시장 폭등론을 내놨고, 그의 전망은 시장의 흐름을 적중한 바 있다. 정부가 부동산 규제 완화책을 발표한 직후인 지난 1월 5일, 이 소장을 직접 만났다. 최근 정부가 내놓은 부동산 규제 완화책이 시장에 미치는 영향은.“집값에는 큰 영향이 없다. 부동산 시장에서 가장 중요한 것은 어느 한 방향으로 쏠리기 시작한 대중의 심리다. 지금은 급속도로 집값이 떨어지는 하락장이다. 예전이라면 정부가 규제를 많이 풀어줬을 때 엄청난 집값 상승 효과가 생겼겠지만 지금과 같은 상황에서는 효과가 크지 않다. 사실 정부 입장에서 가장 좋은 상황은 집값이 크게 오르지도, 더 많이 떨어지지도 않는 상태에서 머무는 것이다. 최근까지 부동산 정

2023.01.27 07:00:03
[special] 2023년 안갯속 부동산 시장 프리뷰

국내 주택 시장에 드리운 어두운 그림자가 좀처럼 걷히지 않고 있다. 불과 2~3년 동안 폭등장과 하락장을 정신 없이 겪어낸 수요자들은 여전히 혼란한 터널을 걷는 중이다. 현재 수요자를 고민에 빠뜨리는 질문은 한두 가지가 아니다. 부동산 시장에서 잔뼈가 굵은 그 어떤 전문가에게 해법을 묻는다고 해도, 100% 적중률의 정답지를 받기는 힘들다. 다만 최대한 다양한 전문가의 견해와 전망을 비교해본 뒤 자신에게 맞는 힌트를 얻어갈 수는 있다. 올해 안갯속에 갇힌 부동산 시장을 전문가의 입을 통해 미리 들여다본다.글 정초원 기자 | 사진 김기남 기자-

2023.01.27 07:00:01
한국 부자, 유망 투자처로 '부동산' 꼽아…절세도 관심↑

최근 부자들이 가장 관심을 갖는 자산관리 분야는 단연 국내 부동산 투자로 나타났다. 또 경제적 어려움으로 절세를 통한 관리 강화에 대한 관심이 커지면서 세무 상담에 대한 관심도 크게 증가했다. 5일 KB금융지주가 발간한 '2022 한국 부자 보고서'에 따르면 부자는 향후 고수익이 예상되는 유망 투자처로 '부동산'을 꼽았고, 금융상품에서는 '주식'에 대한 높은 기대감을 나타냈다. 부자는 부동산에 대해 신규 투자보다는 현금을 축적하면서 주변의 관련 정보를 모으며 투자 시기를 엿보고 있다고 답했다. 주식투자는 현재 주식이 하락한 상황에서 주식을 정리하기 보다 본인이 생각하는 적정 시점에 추가로 투자한다는 의향을 보였다. 부자들은 장기 유망 투자처로 부동산을 꼽고 있는데 높은 수익률을 기대하는 투자처로 '거주용 외 주택'이 43%로 가장 높았고, 거주용 부동산(39.5%), 빌딩·상가(38%), 토지·임야(35.8%), 주식(31%) 순이었다. 또한 국내 부동산 투자를 통해 수익을 예상하기 어렵다고 판단하고 자녀에게 증여할 기회를 모색하거나 해외부동산으로 투자처를 확대하려는 경향이 나타났다. 하지만 최근 급격한 금리인상과 부동산시장 불안, 새로운 금융 관련 정책과 제도 등장 등 자산관리 여건과 금융시장이 급변하면서 어려움이 커진 것으로 분석된다. 부자들이 자산관리를 하면서 느낀 가장 큰 애로사항은 투자 수익률 관리에 대한 어려움으로 나타났다. 특히 기대 이하 투자 수익률 관리에 대한 어려움이 가장 컸고, 국내 금융투자 정보나 지식 부족, 현황 분석 등 투자관리 피로도 증가 등에 대한 어려움도 원인으로 지목됐다. 총자산 100억원 이

2022.12.05 12:00:09
[스페셜]부동산 PF 시장 악재 어디까지 번질까

가파른 금리 인상 여파로 한국의 주택 시장이 얼어붙고 있다. 또 레고랜드발 사태 이후 금융 시장의 유동성 경색이 심화하면서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장에 대한 우려가 커지고 있다. 부동산 가격 하락, 거래 감소, 공급 왜곡, 금융 리스크 확대가 동시에 나타나고 있어 건설 업계 전문가들은 외환위기나 금융위기와 유사한 현상이라는 분석까지 내놓고 있다. 최근 시장에서 폭풍의 눈으로 떠오른 부동산 PF 시장의 후폭풍에 대해 알아봤다.글 정유진 기자 기고 박선영 동국대 교수

2022.11.25 09:13:02
[스페셜]박선구 대한건설정책연구위원 "자금 시장 꽁꽁...내년까지 이어지면 위기 시작"

최근 레고랜드가 불러일으킨 채권 시장 위기로 금융 및 부동산 시장 경색이 가속화하고 있는 가운데 프로젝트파이낸싱(PF: 주택, 오피스, 물류센터 등 부동산이라는 상품을 신규 건설하는데 필요한 자금을 금융기관으로부터 조달하는 방법)대출 시장마저 꽁꽁 얼어붙을 수 있다는 우려 섞인 전망이 나오고 있다.박선구 대한건설정책연구위원은 “금융위기 이후 저축은행 사태 등에 따라 위축됐던 부동산 PF대출 시장은 부동산 시장 호황과 함께 급팽창했지만 최근 부동산 경기 하락과 금리 인상에 레고랜드발 금융경색까지 겹쳐 어려움이 가중되고 있다”며 “특히 금융감독원 자료에 따르면 올 상반기 부동산 PF대출 잔액은 이미 112조 원이 넘어서 현재 상황에서 일부 사업장의 PF 부실화는 불가피할 것으로 보인다”고 밝혔다. 그는 “중소건설사의 지방 사업장은 이미 부실화된 곳이 있는 것으로 나타났다”며 “충남의 모 건설사는 어음을 결제하지 못해 1차 파산을 낸 상황으로, 문제는 확산 여부인데 사태가 심각해지면 경제 전반의 위기로 전이된다”고 덧붙였다. 이어 “‘돈맥경화’가 최소화될 수 있도록 유동성 공급이 필요하며, 중소기업까지 수혜가 돌아갈 수 있도록 세심한 정책이 요구된다”며 “사업별로 재건축, 재개발 등 정비사업보다 상대적으로 자체 개발사업의 부실이 우려되고 특히 부동산 시장 호황으로 우후죽순 생겨난 지역주택조합의 경우 부실화되거나 사업이 장기 표류할 가능성이 클 것으로 예상된다”고 말했다.레고랜드발 사태로 자금 시장이 대혼란에 빠졌다. 현재 상황을 평가한다면.“레고랜드발 사태가 PF 시장뿐만

2022.11.25 09:10:02
김인만 소장 “당분간 월세 시대…임대차 시장 트리거는 금리”

전에 없던 ‘월세 시대’가 새롭게 열리고 있다. 우리나라 특유의 임대차 계약 방식인 전세 거래가 크게 줄고, 대신 월세 수요가 급격하게 늘었다. 전세 대출을 받아 고금리 이자를 내는 것보다는 차라리 월세를 내는 게 낫다는 인식이 확산되면서다. 실제로 국토교통부가 발표한 ‘8월 주택 통계’에 따르면, 국내 임대차 거래에서 월세가 차지하는 비율은 51.6%로 전년 동기(42.6%) 대비 9%포인트 늘었다. 8월 들어 전세 거래량은 전년 동월 대비 7.5% 감소한 10만7796건에 그쳤다. 김인만 부동산경제연구소장은 10월 첫째 주 진행한 한경 머니와의 인터뷰에서 “우리는 2008년 글로벌 금융위기가 터진 이후 줄곧 저금리 시대에만 살았다”며 “고금리 시대에 전세 시장이 어떻게 변화하는지는 처음 경험해보는 시대가 된 것”이라고 진단했다. 그는 “어떻게 보면 지금 젊은 층은 그동안 걸어가본 적 없는 길을 가고 있는 셈”이라고 말했다.최근 전세 시장이 위축되는 추세인데. 왜 그런가.“몇 달 전만 해도 전셋값이 오르고 대란이 일어날 것이라고 예상했다. 그런데 금리가 변수로 작용했다. 그동안은 금리가 낮게 유지되면서 전세가 월세보다 유리한 상황이 이어졌지만, 최근 전세 대출 이자가 월세와 비슷하거나 오히려 월세가 더 저렴해지는 상황이 됐다.” 당초 전세 대란이 일어날 것이라고 예상했던 이유는.“우선 당시에는 금리가 지금만큼 높지 않은 상황이었다. 또 올 8월 계약갱신청구권 만료가 시작되면, 4년 치 전세를 한꺼번에 올려받는 집주인들이 많을 수밖에 없다고 확신했다. 이번에도 전세금을 못 올리면 앞으로 4년 동안 더 못 올리기 때문에 어

2022.10.28 13:58:34
가족 간 재산 양도 시 증여세 낼까

최근 5년간 부모 자식 등 직계존비속 간에 이뤄진 부동산 거래의 규모가 급증한 것으로 알려지면서 과세당국이 촉각을 세우고 있다. 과연 부모 자식 간 재산 양도 시 증여세는 어떻게 적용될까.Case배우자나 자녀들과 매매계약을 체결하고 재산을 양도했음에도 세법에서 이를 ‘증여’한 것으로 추정하고 증여세를 부과하는 경우가 있는 것으로 알고 있습니다. 어떤 경우에 증여로 추정되고, 증여 추정이 배제되는지 궁금합니다.Solution'상속세 및 증여세법'은 배우자 또는 직계존비속(이하 배우자 등)에게 재산을 양도하는 경우 그 재산의 가액을 배우자 등이 증여받은 것으로 추정하고 있습니다(상속세 및 증여세법 제44조 제1항). 참고로, 위 ‘배우자’가 법률상 배우자만을 의미하는지 아니면 사실혼 관계에 있는 배우자도 포함하는 것인지에 관해 논란이 있으나, 법원은 법률상의 배우자만을 의미한다고 해석하고 있습니다.'상속세 및 증여세법'이 이러한 증여 추정 규정을 마련하고 있는 취지는 배우자 등에게 재산이 양도되는 때에는 정상적인 대가가 지급되는 유상양도인 경우보다는 증여하는 것일 개연성이 높고, 더욱이 특수한 관계에 있는 사람들 간에는 그 거래의 내용을 은폐하기 쉬워서 양도 행위의 실질을 객관적으로 파악하기 곤란하기 때문에, 상당한 대가를 지급하고 정상적으로 양도받은 사실이 객관적인 증거에 의해 명백하게 인정되는 경우 외에는 증여한 것으로 보게 하려는 것으로 이해됩니다.'상속세 및 증여세법'은 증여 추정 규정이 적용되는 경우라고 하더라도, 객관적으로 대가를 지급한 거래라는 사실이 증명됐다고 보아 증여 추정을 배제하는 사유

2022.10.27 09:59:15
[big story]한문도 교수 “부동산 PF 부실화…중소형 증권사 위험”

끝을 모르고 오르는 금리와 부동산 경기 침체로 인해 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 위험성이 커지고 있다. 증권사, 보험사 등 제2금융권을 중심으로 거론되는 부동산 PF 부실 리스크에 대해 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 교수와 함께 짚어봤다. 10년 전 저축은행 줄도산 사태를 만들었던 부동산 PF 부실 공포가 최근 건설 업계와 금융권에 다시 감돌고 있다. 부동산 PF 대출은 주택이나 상업용 건물을 지을 때 개발 사업의 미래 가치를 믿고 사업권을 담보 삼아 자금을 빌려주는 구조다. 개발 사업과 분양이 이뤄지기도 전에 시행사에 자금부터 밀어넣는 방식이라 리스크가 크지만, 그만큼 높은 수수료의 단맛을 볼 수 있어 ‘황금알을 낳는 사업’으로 여겨지곤 했다. 부동산 호황기에 금융사들이 너도나도 PF 대출에 뛰어든 이유다. 문제는 미분양 사태가 속출하는 부동산 침체기가 다가왔다는 점이다. 부동산 PF의 막대한 수익성만 보고 무리하게 대출을 일으켰던 중소형 금융사들의 발등에 불이 떨어졌다. 특히 부실 위험이 거론되는 업권은 증권사와 보험사, 캐피털사 등 제2금융권이다. 실제로 PF 대출은 최근까지 크게 불어나는 추세였다. 한국은행 보고서에 따르면 금융권(은행, 보험, 여전, 저축은행, 증권)의 PF 대출 잔액은 지난 6월 말 기준 112조2000억 원에 달했다. 2014년 말 38조8000억 원의 PF 대출 잔액을 기록한 데 비해 189.2% 급증한 수치다. 2014년 이후 비은행권을 중심으로 연평균 14.9%의 높은 증가세를 지속한 결과다. 부동산 개발 수요가 증가한 데다 비은행권의 사업 다각화, 가계대출 규제에 따른 대체투자 수요가 맞물리면서 채무 보증을 포함한 PF 대출액이 빠르게

2022.10.27 09:01:01
부담부증여를 받았다면 주의할 점은

부담부증여는 재산을 증여받을 때 그와 관련된 대출금이나 보증금 등 채무액을 동시에 넘겨받는 조건부증여를 말한다. 단, 과세관청에서는 자녀가 그 채무를 실제로 변제하는지 관리하고 있는데, 이를 부채 사후관리라 하는데 이때 주의할 점들은 무엇일까.CASE얼마 전 부모님으로부터 전세 낀 아파트를 부담부증여로 받았는데, 제가 세무서의 부채 사후관리 대상으로 등록됐다는 이야기를 들었습니다. 관련해서 특별히 대비해야 할 것들이 있을까요.아파트를 전세보증금 반환 채무와 함께 자녀에게 증여하는 경우, 자녀가 넘겨받는 채무액만큼 증여세가 줄어듭니다. 재산에 담보된 채무를 부모 대신 자녀가 부담하게 되므로 증여재산가액에서 그 금액만큼 차감시켜주는 것인데(상속세 및 증여세법 제47조 제1항), 부모에게 양도세 중과가 적용되는 경우 등이 아니라면 일반적으로 부담부증여가 절세에 유리한 편입니다.다만 애초에 자녀에게 증여세가 부과되지 않는 근본적 이유는 증여재산에 담보된 채무를 자녀가 인수했다는 사실이므로, 과세관청에서는 자녀가 그 채무를 실제로 변제하는지 관리하고 있습니다. 이를 ‘부채 사후관리’라고 하는데, 구체적인 절차는 수증자인 자녀의 주소지 관할 과세관청에서 해당 채무를 특정해 전산에 입력하고(상속세 및 증여세 사무처리규정 제54조 제1항), 향후 누가 어떤 자금으로 갚았는지 등을 관리·점검하게 됩니다.통상 해당 채무의 약정에 따른 상환 기간이 종료된 시점에 세무서에서 납세자에게 해명 자료의 제출을 요청하게 됩니다(상속세 및 증여세 사무처리규정 제54조 제2항 및 제3항). 아울러 채무의 상환 시점이 도래하기 전이라도 오랜 기

2022.09.26 09:25:28
세종, 상속 난제 해결…최고 전문가들 뭉쳤다

고령화 시대 도래로 상속 및 은퇴 설계가 중요해지면서 로펌들이 고액자산가를 대상으로 법률 서비스를 다각도로 확대하고 있다. 상속, 후견, 세금 등의 법적 쟁점을 원스톱 서비스로 제공하는 동시에 금융권의 전유물로 여겨졌던 자산관리까지 힘을 쏟는 양상이다. 법무법인 세종도 이런 흐름에 맞춰 선제적으로 올해 4월 상속·자산관리팀을 출범시키고, 이 분야에서 ‘종합예술’을 선보이겠다며 당찬 포부를 전했다.[(뒷줄 왼쪽부터) 김기훈 변호사, 이재성 변호사, 박기범 변호사, 정영민 회계사, 백제흠 대표변호사, 최철민 변호사, 홍현주 변호사, 오새론 변호사, 정진호 대표변호사, 김경호 변호사, 황태상 변호사, 진시원 전문위원, 전민휘 세무사.(앞줄 왼쪽부터) 김준동 고문, 송광조 고문, 최병선 변호사, 조춘 변호사.]우리나라도 고령화에 따라 그 어느 때보다 상속 및 자산관리에 대한 관심이 고조되고 있다. 특히 상속재산의 분할, 유언의 효력, 유류분, 상속세 등의 문제를 놓고 가족들 간에 갈등을 빚는 일이 잦아지고 있다.이에 상속의 기능과 목적을 선제적이고 효과적으로 달성하기 위해 유언대용신탁, 가업승계, 성년후견 지원, 중장기 상속·증여 플랜을 위한 자산관리 포트폴리오 수립 등 다양한 서비스 영역으로 확대되고 있다. 상속 이슈를 해결하기 위해 다양한 전문가와 협업을 통한 ‘원스톱(one-stop) 서비스’가 필수인 시대가 된 것이다.2022년 4월 출범한 법무법인 세종 상속·자산관리팀도 이 점에 주목했다. 부장판사 출신인 최철민 팀장을 주축으로 20여 명의 가사, 상속, 조세, 부동산, 금융 등의 각 분야 전문가들로 구성된 상속·자산관리팀은 성년후견,

2022.08.26 09:00:15
"부동산, 최대 변수는 금리...지금은 하락장 초입"

에셋박원갑 KB국민은행 수석전문위원지난해까지만 해도 상승의 끝이 보이지 않을 것만 같았던 부동산 시장이 올해 들어 급속도로 냉각되고 있다. 특히 영끌(영혼까지 끌어모아 대출을 받음)로 아파트를 장만한 사람들은 치솟은 대출금리에 당장 생활비를 걱정해야 할 처지다.새 정부 출범과 맞물려 대규모 주택 공급까지 계획돼 있어 전문가들은 부동산 시장의 한랭전선이 당분간 지속될 것이라고 내다보고 있다. 금리가 빠르게 상승하면서 주택담보대출의 이자 상환 부담이 빠르게 증가함에 따라 가계에 여유가 없어지기 때문에 주택 수요 억압 및 주택 거래가 급감, 주택가격 하락의 악순환이 이어진다는 의미다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원을 만나 악화일로에 있는 부동산 시장 분위기를 알아봤다. 빚 내서 집 샀는데...부동산 팔까 버틸까박 위원은 “인플레이션의 시세 반영은 연속적이기보다는 단속적(불연속적)인 점을 감안할 때 물가 상승은 단기적으로 악재가 될 수밖에 없으며, 금리 인상으로 이어져 부동산 시장이 휘청거릴 수 있다”고 설명했다. 이어 그는 “우리나라의 인구 고령화·경제 저성장 추세를 감안할 때 시차를 두고 다시 저금리 시대로 되돌아갈 것이며, 이번 고금리 사태는 홍역처럼 앓고 지나가는 것으로서 화폐가 팽창하는 자본주의 체제에서 명목가격의 영원한 우하향은 없다”고 강조했다. 그는 “앞으로 집값이 떨어질 테니 지금 팔고 나중에 저점 매수하려는 사람이 있는데 위험한 생각”이라며 “집값이 비싼 지역에서 다주택자는 집을 가급적 줄이는 것이 좋지만 집값이 싼 지역의 경우 이번에 정부가

2022.08.25 14:19:41
부모로부터 빌린 돈, 증여세 폭탄 막으려면

결혼이나 출산, 주택 구입 등등 살다 보면 부모로부터 거액의 돈을 빌리거나 도움받는 경우가 적잖다. 이 과정에서 자칫 증여세 폭탄을 받지 않기 위해서는 어떤 것들을 유의해야 할까.CASE올해 초 영혼까지 끌어모아 집을 마련했는데, 갑자기 증여세 세무조사 통지서를 받았습니다. 금융기관 대출이 많지 않아 부모님으로부터 큰돈을 빌렸던 부분이 문제가 되는 것 같은데, 계약서도 공증했으니 괜찮을까요.이미 잘 알려진 것처럼 과세관청은 가족 간 자금 흐름을 쉽게 파악할 수 있고, 편법증여 가능성이 있는 거래들을 적극적으로 조사해 증여세를 과세하고 있습니다. 예를 들어 20대 후반의 직장 초년생이 고가의 부동산을 구입하는 경우, 그 구입자금을 금융기관 등으로부터 대출받았다고 하더라도 과세관청의 입장에서는 그 원리금을 부모가 대신 갚고 있는 것은 아닌지 검증이 필요하다고 판단할 수 있는 것입니다.실제로 세법은, 개인의 직업이나 연령, 소득 및 재산 상태에 비추어볼 때 어떤 재산을 취득했다고 보기 어렵다고 평가될 경우 그 재산의 취득자금을 증여받은 것으로 추정하고 있습니다.증여 사실이 추정되기 때문에 가족 간 증여가 이루어진 사실에 대해서 과세관청이 입증해야 하는 것은 아니며, 오히려 실제 증여받은 것이 아니라는 점에 대해 납세자가 별도로 입증해야 과세를 피할 수 있는 경우도 있습니다.따라서 억울한 사례도 종종 발생하곤 합니다. 예를 들어 자녀가 부모로부터 송금받은 금액과 관련해 추후 다시 갚을 돈이라는 점을 증명하기 위해서 금전소비대차 계약서나 차용증을 작성하고 별도로 공증까지 받아 두었음에도, 과세관청이 그 계약 내용을 믿어주지 않는 경우가

2022.07.27 07:26:48
[Special] “상업용 부동산 시장 양극화, 더 크게 벌어진다”

본격적인 금리 인상기에 진입하며 상업용 부동산 시장 또한 달라진 분위기가 감지된다. 지난해 주택 시장의 대출 규제로 인해 상업용 부동산이 시장의 투자 수요를 일부 흡수했던 것과 달리, 올해는 다소 보수적인 시장이 이어질 것이라는 관측이 적지 않다. 급격한 금리 인상 기조 속에서 상업용 부동산에 현명하게 접근하는 방법은 무엇일까. 진원창 알스퀘어 빅데이터실장과 함께 알아본다.“앞으로 상업용 부동산 시장의 양극화가 더 크게 벌어질 겁니다. 주택 시장에서 ‘똘똘한 한 채’라는 표현을 쓰는 것처럼 상업용 시장에서도 그런 분위기가 형성되고 있습니다.”금리 인상의 후폭풍은 상업용 부동산도 피하지 못하는 변수가 됐다. 지난해까지 4년 연속 상승세를 보였던 상업용 부동산의 거래량은 올해 들어 소폭 꺾이며 관망세로 돌입했다. 알스퀘어 빅데이터분석실에 따르면 100억 원 이상의 상업용 부동산 거래는 2019년 1분기 91건, 2020년 1분기 150건, 2021년 1분기 214건으로 꾸준한 상승세를 타다가 올해 211건으로 정체됐다. 지난해 상업용 부동산 시장으로 옮겨온 개인투자자의 발걸음도 올해는 주춤해지는 분위기다. 다만 거래량은 줄었어도 자산 가격은 올해도 여전히 상승 곡선을 그리고 있다.부동산 빅데이터 전문가인 진원창 알스퀘어 빅데이터실장은 상업용 부동산 시장의 전망을 긍정적으로 보고 있다. 하지만 입지와 매물 종류에 따라 양극화 현상이 심해지는 시점이라, 가치 있는 물건을 골라내는 눈이 어느 때보다도 중요하다. 진 실장은 “과거에 비해서는 보수적으로 관망하는 시장이 되겠지만, 상업용 부동산은 거주용 부동산과는 상황이 다르다”며 “좋은 입지

2022.06.27 14:11:26

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