상가 임대차에서 계약 종료 때까지 신규 세입자를 구하지 못하면 권리금 회수가 어려워진다. 그러나 건물주가 신규 세입자를 구하지 못하게 방해했다면 손해배상청구소송을 제기할 수있다.
[아하! 부동산 법률]
계약 만료 기간이 다가오는데도 신규 세입자를 구하지 못했다면 세입자의 마음은 애가 탈 수밖에 없다. 법률상 세입자의 권리금 회수 기회는 보장돼야 하고 건물주도 이를 준수해야 한다. 하지만 건물주가 아무런 방해를 하지 않았는데도 세입자가 스스로 신규 세입자를 구하지 못했다면 상황은 간단치 않다.
상가 임대차에서는 세입자가 권리금 회수를 위해 스스로 신규 세입자를 구해 건물주에게 주선해야 한다. 만약 건물주가 이를 방해한다면 법률상 책임을 져야 한다. 반면 건물주가 아무런 방해를 하지 않았는데도 신규 세입자를 구하지 못했다면 책임은 세입자에게 있어 손해배상청구소송조차 제기할 수 없다.
'손해배상청구소송'이란 건물주 방해로 권리금 회수 기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 계산해 배상토록 제기하는 일명 '권리금 소송'을 말한다.
권리금에 대한 손해배상청구소송은 아무 때나 할 수 있는 소송이 아니다. 소송을 제기할 근거가 있어야 한다는 뜻이다. 이는 '상가건물 임대차보호법'(이하 상임법) 제10조의4 제1항 각호로 규정돼 있다.
대표적으로 건물주는 신규 세입자가 되려는 자를 세입자가 주선할 때 계약을 거부해서는 안 된다. 다시 말해 세입자가 권리금을 회수하려고 건물주에게 주선한 신규 세입자와의 계약을 정당한 사유 없이 거부해서는 안 된다는 말이다.
건물주가 계약을 거부한다면 세입자는 건물주에게 권리금 회수 방해에 대한 책임을 물을 소송의 가장 기본적인 조건이 된다. 하지만 건물주가 아무런 방해를 하지 않은 경우엔 소송을 제기할 근거 자체가 없고 건물주가 보상해줘야 할 법적 책임도 없다.
건물주가 주변 공인중개사와 결탁해 신규 세입자가 구해지지 않도록 하는 등 직접적으론 아니지만 간접적으로 방해했을 때도 세입자의 권리금 회수 방해로 볼 수 있다.
상임법 제10조의4 제1항 각호에는 제2호에는 "임차인(세입자)이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임(임대료) 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위"도 위법으로 규정하고 있기 때문이다.
권리금 소송을 제기하기 위한 조건에는 건물주의 방해 말고도 권리금 회수 기간을 지켜야 한다는 게 포함된다. 건물주의 방해가 있더라도 법률상 정해진 권리금 회수 기간에 방해했느냐를 판단해야 하기 때문이다.
상임법 제10조의4 제1항에는 "임대인(건물주)은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인(세입자)이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 아니된다"고 규정하고 있다.
계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 권리금 거래가 가능하다는 뜻이다. 이전에 건물주가 신규 세입자와의 계약을 거부하더라도 위법이 될 수 없고 계약 기간이 끝나면 권리금 회수가 불가능하다는 말이다.
엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사
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