양도소득세는 보유기간에 따라 세율이 다르게 적용되므로 양도시기를 늦추게 되면 절세가 가능하다. 부동산을 취득 후 부득이 단기에 양도를 해야 하더라도 가능하면 1년 미만 보다는 1년 이상, 2년 미만 보다는 2년 이상 기간을 채우고 양도하는 것이 좋다.
[부동산] 부동산 세무
양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 차감한 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제 250만 원을 차감한 과세표준에 세율을 곱해 계산한다. 이때 보유 기간에 따라 세율이 다르게 적용되므로 양도 시기를 늦추게 되면 절세가 가능하다. 보유 기간이 2년 이상이면 과세표준 금액에 따라 6~45% 일반 누진세율이 적용되지만, 1년 이상~2년 미만이면 40%, 1년 미만이면 50% 단일세율이 적용돼 세 부담이 커진다. 특히 주택과 조합원입주권의 경우에는 60%, 70%의 높은 세율이 적용되기 때문에 주택 등의 경우 납부해야 할 세액은 더욱더 차이가 많이 날 수밖에 없다.
예를 들어 아파트를 양도하는데 양도차익이 발생해 과세표준이 1억 원이라고 가정해보자. 2년 이상 보유했다면 6~45%의 일반 누진세율을 적용받아 1956만 원의 양도소득세가 계산되는 반면, 2년 미만 보유했다면 60% 단일세율을 적용받아 양도소득세는 6000만 원으로 늘어나 단지 며칠 차이로 약 4000만 원이나 세 부담이 증가하게 된다.
그러므로 부동산을 취득한 후 부득이 단기에 양도해야 하더라도 가능하면 1년 미만보다는 1년 이상, 2년 미만 보다는 2년 이상 기간을 채우고 양도하는 것이 좋다. 참고로 분양권의 경우에는 1년 미만은 70%, 1년 이상은 60%로 일반 누진세율 적용 없이 높은 단일세율이 적용되므로 가능하면 주택으로 완공 후 2년 이상 지나고 양도하는 것이 좋다.
더욱이 양도가액 12억 원 이하 1세대1주택자라면 2년 이상 보유(2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 취득 시 2년 이상 거주) 시 양도소득세 비과세가 가능하며 12억 초과 고가주택도 12억 이하분에 대한 양도소득세는 비과세가 가능하므로 2년을 기점으로 세 부담이 크게 차이가 날 수 있다.
다음으로 부동산을 2년 이상 보유했다면 이제 조금만 더 보유하게 되면 추가로 절세가 가능하다. 부동산을 양도할 때 그 부동산을 3년 이상 장기간 보유한다면 그 기간에 대해 장기보유특별공제를 받을 수 있는데, 보유 기간당 매년 2%씩, 15년 이상 최대 30%까지 공제를 받을 수 있다. 연 2%씩 공제율이 증가하므로 부동산 양도를 고려할 때 예정된 양도일이 취득 시기로부터 연 단위 경과일에 가깝다면 양도 시기를 조금만 늦춰 연 단위를 경과한 후에 바로 양도하는 것으로 양도차익의 2% 공제를 추가로 받을 수 있게 된다. 특히 2년 이상만 보유하고 양도할 경우에는 장기보유특별공제를 전혀 받을 수 없지만 며칠만 양도 시기를 늦춰 3년 이상 보유하고 양도하게 된다면 바로 3년치인 6%의 장기보유특별공제를 한꺼번에 받을 수 있어 3년을 기점으로 절세액이 더 커질 수 있다.
1세대1주택 고가주택의 경우에도 12억 원 초과분에 대해 과세 시 3년 이상 보유하면 장기보유특별공제를 받을 수 있는데 이때 그 주택에 2년 이상 거주까지 하게 되면 장기보유특별공제는 보유 기간당 연 2%가 아닌 연 4%의 공제를 받을 수 있고, 거주 기간당 연 4%를 추가로 공제받아 연 8%씩, 10년 이상 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수도 있다. 이는 12억 원 이하분 비과세와 함께 12억 원 초과분에 대해서도 80%의 장기보유특별공제까지 받을 수 있는 것이므로 양도 시기를 잘 고려해서 결정하면 세제 혜택을 크게 볼 수 있다.
한 채는 연말에, 다른 한 채는 다음 연도에
2건 이상의 부동산을 양도할 계획이라면 한 채를 먼저 양도하고 다른 한 채는 해를 넘겨 다음 연도에 양도하는 것으로 양도 시기를 조절하면 절세가 가능하다. 양도소득세도 소득세의 일종이므로 한 해를 기준으로 양도한 물건의 양도차익을 모두 합산해 누진세율을 적용해 계산하기 때문에 합산한 차익이 커질수록 그만큼 높은 세율을 적용받아 세 부담도 커지게 된다. 그러므로 혹시 두 채의 부동산을 연말에 양도할 예정이라면 한 채만 연말에 양도하고 한 채는 조금만 양도 시기를 늦춰 해를 달리해 잔금을 치른다면 양도차익이 분산돼 각각 낮은 세율을 적용받아 따로 따로 양도소득세를 계산해 납부할 수 있다.
또한 매년 받을 수 있는 250만 원의 기본공제도 두 번을 받을 수 있어 더욱 유리하다. 다만, 그중 한 채를 손해보고 팔아야 해서 양도차손이 발생하는 상황이라면 양도차익이 발생하는 부동산과 같은 해에 양도해야 차익과 차손이 통산돼 과세표준이 작아지기 때문에 그때는 오히려 같은 해에 양도해야 절세가 되는 경우도 있으니 양도 시기는 상황에 따라 앞당겨야 절세가 될 수 있다는 점도 기억해야 한다.
마지막으로, 부동산 양도 시 취득가액을 알 수 없는 경우 세법에 따른 환산 방법으로 취득가액을 구해야 하는데 이 경우에는 매년 발표되는 기준시가의 고시일 전에 양도하는 것이 일반적으로 절세가 가능하다. 세법에서 환산 취득가액은 ‘양도가액×취득 당시 기준시가/양도 당시 기준시가’로 계산한다. 쉽게 설명하면 양도 시점에서 취득 시점까지 기준시가가 얼마나 차이 나는지 비율을 계산해 실제 양도가액도 취득가액과 그 비율만큼 차이가 나는 것으로 가정해 양도가액에서 역으로 취득가액을 환산하는 것이다.
그러므로 양도 시점의 기준시가가 높으면 기준시가 차이는 더 커지게 되므로 취득가액도 양도가액과 차이가 더 커져 환산 취득가액은 낮아질 수밖에 없다. 매년 고시되는 기준시가는 점점 높아지는 것이 일반적이므로 대부분의 경우 기준시가가 고시되면 차이는 더 커지게 돼 환산 취득가액은 낮아지고 그 결과 양도차익은 커지게 되므로 세 부담도 커질 수밖에 없다.
이 밖에도 재산세와 종합부동산세의 과세기준일인 6월 1일 이전에 부동산을 양도하게 되면 그 해의 재산세와 종합부동산세 납부의무도 발생하지 않는다. 이처럼 부동산을 양도할 때 양도 시기를 조절해서 계획을 잘 세운다면 상당 부분 절세가 가능할 수 있으므로 사전에 전문가를 통해 상담을 받아보는 것이 매우 중요하다.
정주용 KB국민은행 세무전문위원
© 매거진한경, 무단전재 및 재배포 금지