[분야별 부동산 시장 심층 진단] 전국 권역별 개발 수혜지 총정리

토지 시장도 주택 시장과 마찬가지로 침체가 장기화하고 있다. 이 같은 분위기는 당분간 지속돼 이에 따른 가격 조정을 피할 수 없을 듯하다. 언제쯤 반등의 기미가 보일지 토지 시장을 점검하고 침체기에도 주목할 만한 투자처를 살펴본다.

침체 일로를 걷는 토지 시장에 가장 큰 변수는 대선이다. 그러나 2012년 대선은 대내외 투자 환경의 역부족으로 그 효과가 과거보다는 미미할 것으로 보인다. 물론 국지적으로는 부동산 시장에 긍정적 영향을 미칠 것으로 보인다.

단기 부양책과 유동성 증가 정책이 선거 기간에 나올 것이기 때문이다. 문제는 늘어난 시중 유동성이 부동산 시장에 언제 어느 정도 유입되느냐다. 확실한 것은 언제나 그랬듯이 대선 후 새 정권은 경기활성화를 위해 대규모 국책사업을 부동산 정책으로 삼기 때문에 특히 토지 시장의 회복 변수로 작용할 수 있다.

이명박(MB) 정부도 출범 초 수도권, 호남권, 동남권, 대경권, 강원권, 제주권 등 지역적 안배를 통해 다양한 개발사업을 진행했다. 이와 함께 4대강사업 등 지금까지 진행해온 사업을 2012년까지 마무리하기 위해 대규모 예산을 집행했다. 국책사업은 수용과 보상이 맞물려 토지 시장에 직간접적으로 지대한 영향을 끼쳤다. 따라서 부동산 침체기에도 수용에 따른 대체 투자자와 실수요자를 중심으로 토지 거래가 꾸준히 이루어져 왔다.

토지 시장에서는 2018년 동계올림픽 등의 호재를 가진 강원도 일부와 인구가 지속적으로 유입되는 세종시와 천안, 아산 등지가 눈길을 끈다.

평창 동계올림픽 개최에 따른 수혜지

도로와 전철 신설, 신도시 개발 등 국가 차원의 대형 개발사업 주변 지역은 대표적인 투자지역이다. 제2경부고속도로 서울~세종시(6차로·128.8km) 구간, 춘천~양양 동서고속도로, 제2영동고속도로 각 구간 등이 대표적이다. 새만금 지역, 4대강 정비사업지구 주변도 주목할 만하다.

철도 및 전철 계획은 광역철도망으로는 전라선과 서해선 복선전철 인주역, 합덕역, 삽교역과 호남고속철, 원주~강릉 복선전철, 여주~원주 수도권전철, 춘천~속초(동서고속화) 철도, 중앙선 덕소~원주 복선전철, 중앙선 원주~제천 복선전철, 용문~(홍천) 도로·철도 개통 수혜 지역이다. 도로 개설 사업, 철도 신설사업 등 대규모 정책사업의 영향으로 춘천과 원주, 산업단지 개발 등 호재가 많은 당진과 서산 등도 투자 관심 지역이다.

강원권 핵심 지역은 원주, 춘천, 평창, 강릉 등이다. 이들 지역은 주요 도시의 교통망 개선과 평창 동계올림픽 유치 효과를 보고 있다. 교통망이 우수한 원주는 제2영동고속도로와 복선전철 및 산업단지 개발 영향을 받고 있고, 평창은 2018년 동계올림픽 개최지로 확정되면서 투자한 투자자보다 과거 두 번의 유치전 때 투자한 매도자의 매물이 더 많다. 관광지 개발의 특수성으로 2018년 동계올림픽 대회 이후 지역경제 불안정성과 토지 가격 거품, 그리고 토지거래 허가구역 지정에 따른 문제는 투자 시 유의해야 할 사항이다.

2018년 동계올림픽 유치 이후 빙상 종목과 미디어촌, 선수촌 건립 예정지인 강릉은 각종 투자 문의가 잇따르는 지역이다. 2018년 동계올림픽 개최 확정 후 포스코와 삼성, 영풍, 동양그룹 등이 적극적인 투자 움직임을 보이고 있으며 경포를 중심으로 한 관광지 개발도 본격화하고 있다.

삼척은 복합에너지 거점도시로 주목받는다. 원덕지구에 15조 원대의 에너지 산업을 유치하는 제1종합에너지 단지와 근덕지구에 복합화력발전소와 원자력발전소를 유치하는 30조 원대의 제2종합에너지 단지 등 모두 45조 원대의 개발이 예정돼 있다.

충청과 호남권 개발 수혜지

충청권의 핵심 지역은 세종시와 천안, 아산, 당진 등이다. 이들 지역은 인구가 지속적으로 증가하면서 성장잠재성이 큰 곳으로 부상하고 있다. 그 중심에 전국에서 지가 상승률이 가장 높았던 세종시가 들어서는 충남 연기군이 있다.

대전 대덕지구에 사업비 5조 원 규모의 초대형 국책 과학기술 프로젝트인 과학벨트 건립 계획과 맞물려 세종시 인근 주택 및 토지가격은 동반 상승하고 있으며, 교통망 재정비, 세종시 내 도시 기반시설 조성 등에 따라 주변 지역도 관심이 높아지고 있다. 당진은 철강산업의 메카답게 산업 경제활동인구의 증가와 더불어 주거인구도 증가하고 있다.

호남권의 최대 관심 지역은 여수와 새만금 지역이다. 2012년 여수 세계박람회 개최로 전남 여수는 땅값도 상승세가 가파르다.

새만금 지역의 부안·군산은 면적이 전북의 6.1%를 차지해 광활한 바다와 육지를 자랑한다. 새만금신도시는 산업과 주거·상업·관광 기능이 통합된 명품 도시로 본격 조성되는 곳이다.

부안은 새만금사업으로 인한 경제적 파급 효과가 지대한 곳이다. 부안군의 모토를 ‘새만금 국제관광의 중심지’로 정할 만큼 다양한 해양 관광 개발이 이루어지고 있다. 긴 해안선을 낀 천혜의 반도 지역인 부안군은 새만금방조제 개통에 따른 1000만 명 관광객 유치를 위해 대형 숙박시설과 연수시설 등에 투자를 적극 유치하고 있다.

개발 호재 풍부한 제주특별자치도

제주특별자치도는 2006년 7월 1일 강화된 자치권을 주요 골자로 한 제주특별자치도 특별법 통과에 따라 다양한 개발사업을 진행하고 있다. ‘국제자유도시’ 제주특별자치도는 이에 따라 자치입법권을 비롯해 자치행정권, 자치조직·인사권 및 자치재정권 등 자치권이 강화되며, 다른 일반 지방자치단체와는 달리 교육자치제도가 일반 자치에 통합되고 자치경찰제가 도입됐다.

선진적인 지방분권을 기반으로 제주특별자치도는 규제를 대폭 완화하고, 관광·교육·의료·청정 1차 산업과 정보기술(IT)·바이오기술(BT) 등 첨단 산업을 핵심 산업으로 육성한다는 계획이다.

제주국제자유도시개발센터(JDC)가 추진 중인 주요 프로젝트들도 제주국제자유도시 육성을 위한 조세 특례로 제주투자진흥지구 또는 제주자유무역지역 입주기업에 대한 법인세 등의 감세, 제주첨단과학기술 단지 입주기업에 대한 법인세 등의 감세, 지방세 감면 등으로 가시적인 성과를 내고 있다.

서귀포시는 혁신도시, 신화역사공원, 예래휴양형 주거단지 조성 등 각종 국책사업과 개발사업이 활발히 진행되고 있다. 이 때문에 개발지 인근 지역도 관심이 확대되고 있다. 제주대 인근에 건립되는 제주첨단과학기술단지는 IT와 BT 관련 기업과 공공·민간 연구소들이 들어선다.

서귀포 대정읍 일대에 조성되는 제주영어교육도시는 379만4000㎡에 2015년까지 1조7806억 원을 들여 2017년까지 총 2만3000여 명이 거주하는 종합교육문화 단지로 변신 중이다. 법환·서호동 일대 115만1000㎡에 걸쳐 2012년까지 3465억 원을 들여 조성되는 혁신도시에는 국토해양인재개발원, 국립기상연구소, 공무원연금공단, 국세공무원교육원, 국세청기술연구소, 국세청고객만족센터, 한국국제교류재단, 재외동포재단 등 8개 공공기관이 들어설 예정이다.

제주특별자치도는 2005년부터 투자진흥지구로 지정된 사업의 투자유치액이 2조764억 원, 지역 업체 수주액이 5750억 원, 공사 참여 업체 1594개 업체 중 도내 업체는 1218개 업체로 참여율이 77.1%, 고용 인원도 전체 1757명으로 75.5%인 1326명이 채용됐다.

투자진흥지구 지정계획서에 근거해 향후 투자 계획까지 포함할 경우 27개소의 투자 유치 금액은 10조345억 원에 달하고 생산 효과 15조5358억 원, 부가가치 효과 7조5012억 원 등 건설비 투자에 따른 경제적 파급 효과가 23조370억 원에 이른다.

관광 수요도 중국·동남아 관광객이 금융 위기에도 2007년까지 54만 명 수준에서 87% 증가해 2012년에 100만 명으로 예상된다. 전체 관광객은 2011년에는 1000만 명을 돌파하고 1200만 명 시대를 눈앞에 두어 지금도 주말이면 휴가철과 관계없이 제주특별자치도를 찾는 항공 예약 전쟁이 벌어진다. 2020년이면 포화상태에 달할 것으로 예상해 항공 수요 증가의 근본적인 대책을 고심 중이다.

제주특별자치도 출범 이후 국제자유도시로 추진하는 사업들이 지속적으로 진행되고 있으며 외국인에게 투자 개방 정책으로 해외 자본 투자 유치 성과도 활발한 편이다. 특히 중국인 투자자는 영주권 취득과 한국 최초의 무사증(no visa) 발급으로 해마다 관광객이 폭발적으로 증가하고 있다.

국제자유도시의 이름으로 추진하는 사업들이 아직은 구체화되지 않아 지가는 안정적인 편이다. 국토해양부의 지가 동향(5월 말 현재)에 따르면 서귀포시 땅값 상승률은 0.482%로 전국 평균 상승률 0.527%보다 낮아 대체로 안정세를 유지하고 있다.

제주특별자치도의 부동산 시장은 그동안 10년 주기설에 따라 토지 시장이 움직임을 보여 왔으나 투자진흥지구 등 정책사업 추진과 함께 성산일출봉과 거문오름 등이 유네스코 세계문화유산에 지정되고, 세계 7대 자연경관 선정, 영어교육도시, 첨단과학기술 단지 등 관광과 개발 붐 호재로 꿈틀거리고 있다.

주목할 만한 수도권 규제 완화 지역

규제 완화가 예상되는 수도권 지역은 수도권 남부 193㎢에 달하는 토지거래허가구역으로 전원주택과 공장용지 수요가 꾸준하다. 이 중 수도권 공장의 신설, 증설, 이전 관련 규제 개선으로 과밀억제권역, 성장관리지역 내에 소재하는 산업단지 내에서는 업종과 규모에 제한 없이 공장의 신축이 허용된다.

수도권에만 적용하는 이러한 공장총량제와 3권역 내의 공장 입지 규제가 개선됨으로써 특히 성장관리권역에 대한 공장부지의 수요와 관심이 늘어날 것으로 보인다. 자연보전권역에서는 수질 오염 총량제를 시행하는 시·군의 경우에는 도시 및 지역개발사업, 대형 건축물 관광지조성, 공장 신·증설 등이 가능하도록 할 계획이다.

성공적인 투자를 위해선 개발지역에 아무리 좋은 재료가 있어도 정책당국의 실행 의지 여부와 실행 기간 등이 중요하다. 이와 함께 법적 규제와 지방행정관청의 조례, 그리고 토지개발에 따른 소요비용 등도 파악해야 한다. 또한 지가가 상승하는 지역의 가치(내재·희소·미래 가치) 있는 소위 알짜 토지를 찾아내려는 노력이 필요하다.





박철민 대표