길음·충정로·왕십리 역세권 대박 보이네…

2007년에는 강북 재개발 시장이 더욱 활기를 띨 전망이다. 그동안은 강남 재건축 시장이 모든 면에서 한발 앞서왔으나 이제는 상황이 달라졌기 때문이다. 특히 재건축 규제는 여전한 반면 재개발 시장은 ‘도시재정비촉진을위한특별법’ 제정으로 인해 지원이 한층 강화됐다. 또 수억 원의 투자금액이 소요되는 재건축 시장과 달리 재개발 지역은 소액으로도 얼마든지 투자가 가능해 더 많은 수요자들의 관심을 모을 것으로 보인다.현재 도시재정비촉진지구로 지정된 지역은 시범지구를 포함해 17곳에 지나지 않지만 정부와 서울시의 강북 개발 의지가 워낙 강력하므로 2007년에는 혜택을 누리는 지역이 대거 확대될 것으로 예상된다. 또 상반기에는 4차 뉴타운 발표도 예정돼 있어 재개발 시장의 투자 전망을 한껏 밝게 하고 있다.재개발 지역으로 지정된다 하더라도 투자 수익 면에서는 천차만별의 결과로 나타난다. 입지, 용적률, 지구 면적, 시공사 브랜드, 사업 추진 속도, 조합원 수 등 각 여건에 따라 투자를 잘못했을 경우 자금이 묶일 수도 있고 반대로 짧은 시간 안에 많은 수익을 거둘 수도 있다. 따라서 재개발 지역 투자에 관심이 있는 사람이라면 유망 지역을 고르는 안목을 키우고, 자신의 투자금액에 맞는 계획을 세우는 등의 투자 전략이 필요하다.가격을 결정하는 여러 요소 중 역세권은 재개발 투자에서도 매우 큰 힘을 발휘한다. 흔히 역세권을 중심으로 상권이 형성되므로 기본적으로 생활하기에도 편리하고 사업이 진행될수록 가격 상승폭에서도 많은 차이가 나기 때문이다. 거기에다 뉴타운(혹은 도시재정비촉진지구)으로 지정된 지역이거나 산과 공원을 끼고 있다면 금상첨화다.아직까지 재개발 시장에는 저평가 지역이 많은 편이다. 이는 재개발 투자가 그동안 많은 관심을 받지 못하고 있었기 때문이다. 그러나 서울에 공급될 수 있는 택지가 제한돼 있고 대부분의 아파트가 재개발 지역에서 공급될 예정이라는 점을 감안하면 투자자 입장에서는 오히려 좋은 기회가 될 수 있다.길음역 인근 : 길음6구역, 길음7구역,길음8구역, 정릉길음9구역길음역 일대는 유동인구가 많고 최근 들어 중산층과 신혼부부들의 보금자리로 각광받고 있는 지역이다. 이미 건립된 뉴타운 지역 내 재개발 아파트들의 시세가 다른 주변 아파트보다 높은 금액을 형성하고 있는 것이 이를 증명하고 있다. 이중 길음 6구역은 입주를 준비 중이며, 뉴타운 지역 내에서는 처음으로 기존 5구역과 6구역 사이에 어린이공원을 지난 12월 1일 준공한 바 있다. 길음 7구역, 길음 8구역도 뉴타운의 관심도가 높아지는 있는 만큼 투자가치가 높아질 전망이며, 특히 정릉길음9구역은 대단지(1254가구)인 데다 삼성물산 건설부문이 시공을 맡아 인기가 높다.단, 재정비촉진지구로 지정되면서 현재는 거래가 위축돼 있는 점은 투자 시 고려해야 한다. 길음동 운수대통공인 관계자는 “재정비 촉진지구로 지정됨에 따라 토지거래 허가를 받아야 하는 20㎡ 이하의 지분가격이 높게 형성되고 있다”며 “빌라의 경우 대지 지분 5평의 시세가 2억2000만원 내외”라고 전했다.왕십리/신당역 인근 : 왕십리3구역,신당6구역, 신당7구역왕십리 3구역은 더딘 진행을 보이고 있지만 위치상 청계천과 접해있는 1, 2구역보다 더 좋게 평가받고 있다. 그 이유는 추후 개발이 진행돼 아파트가 건립되면 남향 또는 남동향의 아파트가 지어지게 되는데 1, 2구역은 3구역을 바라보는 구조지만 3구역은 신당동과 무학여고 방향을 보는 구조가 가능하기 때문이다. 또 3구역에 건립될 아파트는 초 역세권으로 교통이 왕십리 뉴타운 중 제일 좋아질 것으로 보인다.하지만 지역 내 조합원들의 의견이 엇갈려 더디게 진행되고 있으므로 투자에 참고해야 한다. 만약 이 문제만 해결되면 개발에 탄력이 붙으며 가격 상승이 이뤄질 가능성이 높다. 이 지역은 재정비촉진지구에서 제외돼 거래가 자유로운 장점도 있다. 현재 12평 정도의 대지 지분 매물이 2억7000만 원 정도에 나와 있으며, 대지 20평 안쪽은 평당 2500만~2700만 원, 20평 이상은 1500만~2000만 원 정도로 형성돼 있다.신당 6구역 일대는 4차 뉴타운의 가능성이 언급되면서 최근 시세가 많이 오른 지역이다. 신당 6구역은 지난 7월 조합이 설립됐고, 신당 7구역은 구역지정(2006년 1월 5일)까지 사업이 진행된 상태다. 두 구역 모두 서울 중심권으로의 출퇴근이 용이하며 아파트 건립 가구수가 일반 아파트 투자자들이 가장 선호하는 1000가구 내외여서 인기가 높다.금호역 인근 : 금호15구역(대림건설),금호17·19구역금호동은 한강 조망이 가능한 까닭에 옥수동과 함께 재개발 투자자들의 선호도 1등 지역이었다. 3호선 금호역, 5호선 신금호역이 인접해 사업 진행과 더불어 시세의 상승이 예상되며 개발이 완료되면 최상급 주거공간으로 거듭날 것으로 보인다. 금호동 길, 왕십리 길을 통해 동대문이나 을지로 종로 등으로 쉽게 이동할 수 있으며 동호대교 성수대교 등을 통해 강남으로도 편리하게 이동할 수 있다.하지만 사업성 저하 요소인 분리다세대가 다수 존재하는 것으로 파악돼 앞으로의 사업이 어떻게 진행될지 귀추가 주목된다. 따라서 이 지역에 투자할 때는 평가액이 높게 나올 수 있는 지분을 골라 투자하는 것이 안전하다. 현재 금호 15구역은 2006년 10월 19일 구역지정이 이뤄졌으며 1084가구(임대 94가구 포함)가 지어질 예정이다.금호 17·19구역은 2006년 10월 31일 조합설립인가를 받았다. 17·19구역은 2003년 재개발 기본계획 발표 시 통합됐는데 1433가구(임대 189가구 포함)의 대단지로 건설된다. 현재 10평 미만 지분의 가격이 평당 2000~2200만 원 내외로 형성돼 있다. 재테크공인 관계자는 “추석 전후로 평당 200만 원 정도의 가격 상승이 있었으나 매물은 많지 않다”며 “입지는 뛰어나지만 사업이 빨리 진행되지 않으면 사업성이 악화될 가능성도 존재한다”고 말했다.충정로역 인근 : 북아현뉴타운북아현뉴타운은 쾌적한 환경과 편리한 교통망, 인근 뉴타운과의 시너지 효과로 인해 높은 개발 프리미엄이 예상되는 지역이다. 동쪽으로는 세운상가와 청계천이, 서쪽으로는 신촌, 수색, 상암, 가좌뉴타운이 자리해 있으며 남쪽과 북쪽에는 아현뉴타운과 교남뉴타운이 각각 위치해 있다.지난 2005년 8월 말 3차 뉴타운 후보지에 선정된 이후 같은 해 12월 16일 3차 뉴타운으로 지정됐으며 2006년 10월 19일 도시재정비촉진지구로 지정됐다. 현재 6개의 주택재개발예정구역, 2개의 도시환경정비구역, 3개의 지구단위계획구역을 갖추고 있으며 개발 진행 속도가 다른 뉴타운 지역에 비해 빠른 편이다. 5개 재개발 구역(17, 18, 19, 20, 21)의 추진위 승인이 완료된 상태이며 냉천재개발지구는 현재 철거 중이다. 을지로 롯데백화점, 신촌 현대백화점, 그랜드마트 등이 가까워 생활이 편리하고 신촌 세브란스병원, 강북 삼성병원, 적십자병원 등 편의시설이 풍부한 편이다.이 일대는 재정비촉진지구 지정에 따른 기존 재개발 구역의 통합 및 구역 변경이 있을 것으로 예상되지만 주민들의 참여 의지가 높고 서대문구청이 가재울 뉴타운을 추진한 경험을 바탕으로 개발에 강력한 의지를 피력하고 있어 빠른 사업 진행이 예상된다. 구역마다 차이는 있지만 시세는 현재 6평 미만 지분은 2100만~2700만 원, 10~20평 지분은 평당 1700만~2000만 원이다.예스하우스 전영진 대표는 “재개발 지역 중 주민들의 사업 추진 의지나 개발이익이 큰 곳을 우선 투자지역으로 고려해야 하지만 사업성의 분석 및 현장에 대한 이해가 선결돼야 한다”며 “정부와 서울시가 강북 개발에 적극적인 만큼 2007년에는 재개발 시장이 더욱 활성화될 것”이라고 내다봤다.블루칩 대명사 ‘역세권 아파트’역세권 아파트는 부동산시장에서 전통의 블루칩으로 통한다. 따라서 향후 아파트 단지로 거듭나는 재개발 구역 역시 지하철역을 끼고 있으면 수요자들에게 인기가 높다.지하철역이 가까운 아파트가 주목받는 이유는 가격이 오를 때 많이 오르고 하락기에도 안정적인 수요층이 뒷받침돼 집값이 크게 떨어지지 않기 때문이다. 또 수요층이 탄탄해 환금성이 뛰어나고, 출퇴근이 편리해 임대 수요가 많아 매매가 대비 전세금도 비역세권 아파트에 비해 높은 편이다. 이렇듯 뛰어난 메리트를 가진 역세권을 제대로 이해하고 투자하면 뛰어난 수익을 기대할 수 있다.우선 역세권을 판단할 때 무엇보다 중요한 것은 ‘역과의 거리’다. 역에서 반경 500m 이내에 위치해 도보로 5분 정도면 지하철을 이용할 수 있는 지역이 가장 좋고, 걸어서 10분 내외가 소요되는 반경 1000m 이내 지역까지가 역세권의 혜택을 받을 수 있는 마지노선이다. 이와 함께 2개 이상의 노선이 교차하는 환승역세권이 단일 노선이 지나는 곳에 비해 가치가 더 높으며, 지하철 노선이 인기 주거지나 도심지역을 지날 경우 더 큰 프리미엄을 누릴 수 있다.역세권의 가치를 평가하기 위해선 현장을 직접 확인하는 것도 필수다. 지도상에 역과 가까운 거리에 있지만 실제 건물에 길이 막혀 돌아가야 한다거나 가파른 비탈길 등 진입로가 불편하다면 가치가 낮아지며, 대단지 아파트는 정문은 역과 접해 있지만 반대편에 있는 동까지 거리가 꽤 멀리 떨어진 경우도 있다. 또 지하철이 지상으로 지나는 곳은 소음과 먼지로 인한 불편함은 없는지 꼼꼼히 체크해야 한다.역을 중심으로 상권이 발달돼 편의시설이 풍부하고 버스 등 다른 교통시설과 연계도 좋다면 한층 더 메리트가 있다. 단, 유흥시설이 지나치게 많다면 주거지로서의 가치는 떨어진다는 점을 염두에 둬야 한다.동일 역세권에 속하는 단지라도 브랜드나 규모, 입주 시기 등에 따라 시세 형성이 크게 차이가 난다는 점도 유의해야 한다. 따라서 우량 역세권을 선택했다면 단지 규모와 브랜드, 교육 여건, 자연 환경 등 여타 인기 아파트의 요소들을 충분히 감안해 구체적인 타깃을 정하는 것을 잊지 말아야 한다.한편 새로 지하철이 개통되는 지역이나 기존 노선이 연장되는 곳 역시 충분한 가격 상승 여력을 갖는다. 하지만 통상 신역세권 아파트는 계획 발표 때보다 착공, 개통 시점의 시세 상승이 더 크기 때문에 안전하게 투자하는 것이 좋다. 지하철 개통·연장 공사는 시간이 오래 걸리는 데다 당초 계획보다 기간이 길어지는 경우가 많아 자칫 오랫동안 자금도 묶이고 공사로 인한 교통 불편을 겪을 우려도 있기 때문이다.‘교통은 환경을 이긴다’는 말이 있다. 쾌적하고 뛰어난 자연 여건을 갖춘 곳보다 직장이나 도심 접근성이 뛰어난 아파트가 더 살기 좋다는 뜻이다. 더불어 역세권 아파트 중에서도 다양한 요건을 고려해 옥석을 가려낼 수 있다면 한 단계 높은 프리미엄을 누릴 수 있다.재개발 투자 체크리스트재개발 구역의 교통을 확인하라주변 입지가 좋아 개발될 경우 아파트 분양가가 높게 책정될 수 있는 지역을 골라야 한다. 도보 5분 이내의 역세권이 좋다.사업지의 면적·모양을 점검하라땅 모양은 아파트를 지었을 때 남향 배치가 가능하고, 직사각형 모양으로 도로에 많이 접할수록 좋다.아파트의 조망권도 가격에 영향을 미친다아파트를 지었을 때 예상되는 전망도 가격에 영향을 미친다. 남향으로 지었을 경우 전망이 좋을 것이라고 예상되는 아파트의 투자 가치가 높다.조합원·세입자 수를 파악하라조합원 수는 사업성과 밀접한 관계가 있다. 세입자 수가 많은 경우 주거대책비 등에 지출이 많이 소요되므로 알아두어야 한다.아파트 분양 대상인지가 가장 중요하다아파트를 받을 수 있는지 알고 투자했지만 분양 자격이 없는 것으로 판명돼 나중에 청산되는 경우가 있다. 재개발 지역에서의 아파트 분양 대상은 내용이 복잡하므로 전문가와 상의하는 게 좋다.비례율이 높은 것은 함정이다비례율보다 더 중요한 것은 일반 분양가와 조합원 분양가의 차이라고 할 수 있다. 개발 이익의 성공 여부를 비례율로만 판단한다면 투자에서 손해를 볼 수 있다. 비례율에 집착하지 말고 전체적인 사업성을 보는 안목이 필요하다.세부 물건의 가치도 함께 고려해야 한다지역에 대한 판단도 중요하지만 저렴한 매물을 사는 것이 투자 수익을 높이는 지름길이다.사업 진행 단계에 따라 가격 상승폭이 다르다재개발은 기본계획수립, 구역지정, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가, 이주 및 착공, 완공 등의 단계로 이뤄지는데 일반적으로는 기본계획수립과 구역지정 직전에 가격이 가장 많이 뛴다.건립 가능 가구수를 판단하라건립 가구수가 많을수록 가격에는 긍정적인 영향을 준다. 면적에 따른 예정 가구수 판단이 중요하다. 가구수가 늘어나면 관리비에 대한 이점이 있고 편의시설이 더 좋게 들어오는 경우도 많다.시공사의 인지도를 감안하라시공사가 어디로 결정되느냐에 따라 수익성이 달라지기도 하기 때문에 선호도가 높은 대형 건설사 브랜드가 이왕이면 좋다.주변 개발 호재를 파악하라개발지역 인근에 새롭게 편의시설이 생겨남에 따라 시세가 상승하는 경우도 있다. 대형 할인마트, 지하철, 연계 개발 가능 지역, 관공서의 이전 등은 큰 호재다.조합 내부에 분쟁이 심한 지역은 피하라조합에 분쟁이 있거나 조합장이 자주 바뀌는 구역은 투자를 삼가는 것이 현명하다. 사업 추진에 어려움을 겪게 되면 수익성은 그만큼 악화되는 결과를 낳는다.