토지 중과세 탈출방법 뭘까

들어 토지 거래가 급격히 감소하고 땅값도 약세를 면치 못하고 있다. 지난해 발표된 8·31조치로 토지 시장에 규제 장치가 많이 도입됐기 때문이다. 구체적으로 취득 단계에서는 토지 거래 허가를 강화했다. 보유 단계에서는 나대지 등에 대해 종합부동산세를 강화했고 양도 단계에서는 전매를 제한하는 한편 비사업용 토지에 대해서는 내년부터 양도소득세 세율을 자그마치 60%나 적용한다. 이렇다 보니 취득하기도 힘들고 팔기도 힘든 이도저도 못하는 상황이 계속되고 있다. 그렇다면 토지를 소유하거나 소유할 사람들은 어떤 제도를 유의해야 하고 어떻게 하면 이를 극복할 수 있을까.토지와 관련된 중과세 제도는 이렇다. 첫째, 땅을 취득할 때는 먼저 토지 거래를 허가받아야 하는지 살펴야 한다. 전국의 모든 토지 중 20% 이상이 이 제도의 영향을 받고 있기 때문이다. 물론 허가 대상 지역에서 허가받지 않고 거래하면 거래 자체가 무효가 된다. 구체적으로 비농업인이 토지 거래 허가구역 내 농지를 취득할 때는 가구원 전원이 해당 시·군에 1년 전부터 살고 있어야 허가를 받을 수 있다. 그리고 토지 거래 허가가 필요한 면적 기준은 농지 500㎡, 녹지 100㎡ 등을 초과한 경우다. 둘째, 보유 단계에서는 보유세에 유의해야 한다. 일단 토지를 보유하면 재산세가 부과되고 재산세 부과 토지 중 상가부속토지 등 별도합산과세 대상 토지와 나대지 등 종합합산과세 대상 토지에 대해서는 종합부동산세가 과세된다. 다만 상가부속토지는 공시지가가 40억 원을 초과해야 과세되므로 소형 상가에는 세금이 붙지 않는다. 한편 나대지 등은 가구별로 합산해 공시지가가 3억 원을 초과하면 과세된다.셋째, 양도 단계에서는 전매제한 제도와 중과세 제도에 유의해야 한다. 전매제한 제도는 일정 기간 양도를 금지하는 제도다. 구체적으로 토지 거래 허가지역 내에서는 농지는 취득일로부터 2년, 임야는 3년 그리고 개발사업용 토지(대지)는 4년, 기타 잡종지는 5년간 전매가 금지되고 있다. 한편 토지가 비사업용 토지에 해당되면 2006년에는 무조건 실거래가로 양도세가 과세되고 내년부터는 장기보유특별공제가 사라지며 60% 세율이 적용된다. 이 제도는 토지 거래에 치명타를 날리는 것으로 토지 수익성을 크게 감소시킬 것으로 보인다. 사례를 들어 비사업용 토지가 500평인 경우 수익성의 변화를 분석해 보자.(표 참조)토지가 비사업용 토지에 해당되면 우선 실거래가로 과세되므로 1차적으로 세금이 인상된다. 여기에 중과세가 적용되면 2차적으로 세금이 상승한다. 1차 세금 인상은 기준시가가 시세에 비해 낮은 것일수록 그 폭은 커질 수밖에 없다. 이 사례에서는 시세 대비 기준시가 반영 비율이 40%(80만 원/200만 원)로 되어 있으나, 실제로는 이 비율 이하인 곳이 수두룩하다. 2차 세금 인상은 주로 장기보유특별공제의 박탈과 중과세율 60%를 적용하기 때문에 발생한다. 오래 보유하면 보유할수록 공제가 많이 적용되던 제도가 박탈되므로 오래 보유한 토지는 더욱 더 손실액이 커지는 셈이 된다.따라서 토지 소유자는 비사업용 토지를 보유하지 않도록 노력할 필요가 있다. 그렇다면 비사업용 토지는 무엇을 의미할까. 세법에서 규정하고 있는 비사업용 토지의 범위를 알아보자. 먼저 농지의 경우에는 원칙적으로 개인이 재촌자경(소재지나 연접한 시·군·구에 소재)하는 농지와 농업이 주업인 법인이 소유한 농지에 대해서만 중과세를 배제한다. 다만 농지법에서 소유가 인정되는 토지(주말 체험 영농 소유 농지로서 가구당 300평 이내, 5년 내 양도하는 상속·이농농지 등), 종중소유농지(2005년 12월 31일 이전까지 취득분에 한함), 개인이 20년 이상 보유한 농지(2009년 12월 31일까지 양도해야 함) 등은 중과세에서 제외된다. 임야와 목장 용지도 개인 소유자가 해당 지역에 실제 거주해야 한다. 다음으로, 비사업용 나대지·잡종지는 지방세법상 종합합산과세 대상 토지(나대지, 일반건축물 부수토지 기준 면적 초과분)에 해당되며 이는 비사업용으로 본다. 또한 주택 부수토지의 초과분, 별장과 별장 부수토지도 비사업용에 해당한다. 다만, 사업이나 거주에 필수적이어서 중과가 불합리한 토지(휴양시설용 토지 등)는 제외한다. 이때 사업 영위를 가장할 우려가 있는 토지에 대해서는 수입 금액 비율(주차장업은 토지가액의 3% 이상이 되어야 한다)을 적용해 중과 여부를 판정한다.참고로 사업성 여부 판단 시에는 양도시점뿐만 아니라 보유 기간에 사업용으로 사용된 기간도 고려하도록 하고 있다. 예를 들어 나대지에 건물을 지어 사업용 토지로 바꾼 경우라도 사업용 토지가 되려면 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업에 사용해야 하는 등 사업 기간 요건을 충족해야 비로소 중과세에서 제외한다. 실무상 비사업용 토지의 범위의 판정은 매우 복잡하다. 만일 토지를 보유하고 있다면 위의 기준을 참고해 토지의 성격을 명확히 규정해 볼 필요가 있다. 양도세가 감면되는 토지인지도 확인해야 한다. 토지는 이처럼 비사업용 토지로 분류될 수 있으나 다양하게 비과세와 감면을 해주고 있기 때문에 양도 전에 감면 등을 받을 수 있는지 점검하는 것이 중요하다. 우리 일상생활과 밀접한 관련이 있는 것은 바로 농지의 대토와 8년 이상 자경농지에 대한 감면이다. 농지의 대토에 대한 감면은 자경농민이 경작상 필요에 의해 종전의 토지를 양도하고 새로운 토지를 취득(이를 대토라 함)할 때 토지 양도분에 대해 감면을 실시하는 것을 말한다.대토는 일단 농지를 양도했으니 양도세가 과세되는 것이 원칙이다. 하지만 농사를 짓기 위해 새로운 농지를 사는 경우에는 농사를 장려하기 위해 양도한 농지에 대해 감면을 적용하는 것이다. 다만 감면받기 위해서는 종전의 농지 소재지에서 3년 이상 거주하면서 경작한 자경농민이 종전 농지 양도일부터 1년 안에 새 농지를 취득해야 한다(새 농지를 먼저 취득했다면 기존 농지는 새 농지 취득일로부터 1년 안에 양도해야 한다). 또 새 농지는 기존 농지 면적의 2분의 1 이상이거나 구입 가격(기준시가나 실거래가액)이 3분의 1 이상이 돼야 한다. 이 밖에 새 농지 소재지에서 3년 이상 거주하면서 경작해야만 세금을 감면받는다. 이 외에도 8년 이상 직접 농사를 지은 농지는 양도세를 100% 감면해주고 있다. 다만 종합감면세액은 위의 대토 감면액과 합해 2006년부터 5년간 1억 원을 한도로 감면하며, 감면세액 상당액의 20%를 농어촌특별세로 부과한다. 참고로 상속받은 농지는 바로 앞의 피상속인(사망자)과 본인이 경작한 기간을 합해 8년 이상 경작한 것이 확인되면 양도세를 감면해 준다. 하지만 2006년 2월 9일 이후 양도되는 것부터는 자경하지 않는 농지 상속인은 상속일로부터 3년 내에 양도해야 감면된다(2006년 2월 8일 이전은 2008년까지 양도해야 종전 규정을 적용한다).