고가 다주택 소유자 세테크 백과

준 시가 인상으로 종합부동산세(종부세) 부담이 늘 전망이다. 언론 보도에 따르면 올해 부과될 종합부동산세액이 지난해보다 2~3배 정도 늘어날 것으로 예상된다. 보유세의 하나인 종부세는 기본적으로 동일 가구원이 소유한 주택의 기준 시가 합계가 6억원을 초과하면 과세가 되는 세금이다. 종부세를 구하기 위해서는 계산방식부터 이해할 필요가 있다. 일단 계산은 과세표준을 구하고 세율을 곱한 다음 과세표준 적용비율(과표율)을 순차적으로 곱한다. 그런데 여기서 과세표준은 가구별로 합계한 금액에서 6억원을 차감해 계산한다. 가구별로 합산하는 이유는 동일 가구원에게 재산을 분배해 세금 부담을 낮추는 것을 방지하기 위해서다. 또 6억원을 차감하는 이유는 이 금액 초과분에 대해서만 종부세가 부과되기 때문이다. 종부세의 세율은 크게 4단계로 구분되는데 과세표준이 3억원 이하인 경우에는 1%, 3억~14억원인 경우에는 1.5% 등이 부과된다. 한편 과표율은 종부세가 급격히 늘어나는 것을 방지하기 위한 일종의 완충장치에 해당한다. 하지만 이 비율은 해가 바뀔수록 올라가므로 계산구조상 세금은 점점 늘어날 수밖에 없다. 기준 시가가 인상돼도 마찬가지다. 올 6월1일 기준으로 부과되는 종부세는 기준 시가의 70%를 반영하고 내년부터 순차적으로 10%포인트씩을 올리게 된다. 이제 종부세를 계산해 보자. A씨의 집은 현 시세가 15억원이다. 우선 과세표준은 15억원에서 6억원을 차감한 9억원이다. 이 금액에 세율을 곱하면 1200만원이 나온다. 3억원까지는 1%, 나머지 6억원에 대해서는 1.5%가 적용된다. 이렇게 나온 금액에 앞에서 본 비율 70%를 곱한다. 2006년의 과표율은 70%가 되므로 840만원이 나온다. 그런데 종부세가 과세되는 금액에는 지방세인 재산세가 중복 과세되기 때문에 재산세가 중복된 부분은 종부세에서 빼서 계산한다. 재산세 중복분은 종부세가 과세되는 구간인 9억원이므로 이 부분에 대한 재산세만 도출하면 된다(표1 참조). 참고로 재산세 과표율은 2006년에는 50%이며, 2008년에는 55%, 그 이후부터 순차적으로 5%포인트씩 올라간다. 종부세가 과세되는 구간의 재산세율은 0.5%가 된다.그런데 올해 실제로 내는 종부세는 지난해와는 다르게 나타날 수도 있다. 이른바 세 부담 상한제가 있기 때문이다. 이 제도는 작년도에 냈던 보유세(재산세와 종부세)를 기준으로 올해 내는 세금의 상한선을 둔 것을 말한다. 만일 작년에 냈던 보유세가 200만원이라면 올해 종부세로 낼 금액은 올해의 재산세(225만원)와 종부세를 합쳐 200만원의 200%(3배)인 600만원까지 내면 된다. 따라서 올해 재산세로 225만원이 부과된다면 나머지 375만원만 종부세로 내면 된다. 하지만 작년에 냈던 세금이 300만원이었다면 900만원 내에서 재산세와 종부세를 내야 한다. 그렇게 되면 재산세 225만원과 종부세로 계산된 615만원을 모두 내야 한다. 이 외에도 재산세에는 지방교육세나 도시계획세 등이, 또 종부세에 20%가 농어촌특별세로 과세되므로 실제 내는 세금은 이 금액을 웃돌게 된다.이러한 보유세 문제와 더불어 다주택 혹은 고가주택 소유자들을 압박하는 카드가 바로 2주택 중과세다. 물론 현재에도 3주택 중과세가 시행되고 있으나 2주택 중과세는 내년부터 시행되기 때문에 많은 사람들은 이에 대한 세 부담을 넘겨야 할지 난감해 하고 있다. 그래서 궁여지책으로 생각해 낸 방법 중 하나가 바로 가족 간의 증여나 양도다. 현실적으로 보면 부모와 자녀 간에는 주로 증여가, 기타 친족 간에는 증여와 양도 중 유리한 방법이 이용되고 있다. 그런데 이런 거래 중 문제가 발생하는 곳은 양도를 선택할 때다. 자칫 양도가 아닌 증여로 보아 세금이 매겨질 수 있기 때문이다. 그런데 이런 부담이 있음에도 불구하고 굳이 양도를 선택하려고 할까. 그 이유는 대부분 증여보다 양도 방식이 세금 부담을 덜어주기 때문이다. 서울에 거주하는 K씨는 성년인 아들에게 자산을 물려주는 방법에는 증여나 양도가 있다는 것을 알게 됐다. 그런데 증여와 양도 중 어떤 것이 좋을지 헷갈렸다. K씨가 증여 또는 양도 시 내야 할 돈은 다음과 같다. (표2 참조)증여세는 성년의 경우 10년 간 3000만원을 공제받기 때문에 6억7000만원에 대해 증여세율을 곱해 계산했다(6억7000만원×30%-6000만원(누진공제액)=1억4100만원). 양도소득세는 과세표준에 양도소득세율을 곱했다(3억원×36%-1170만원(누진공제액)=9630만원). 한편 취득세의 경우 증여는 기준 시가의 4%, 유상 매매의 경우 2.85%를 곱해 계산했다.이렇게 계산한 결과 이 사례에서는 증여하는 것보다 양도하는 것이 더 좋아 보인다. 이는 주로 증여세의 증여공제액(성년인 자가 증여받은 경우 3000만원 공제)보다도 양도세 계산 시 양도가액에 차감되는 취득금액 등(4억원)이 훨씬 더 크기 때문이다. 그렇다면 현실적으로 K씨가 증여가 아닌 양도를 선택하면 세무서에서는 이를 인정할 것인가.일단 인정을 받으려면 대가 관계가 명백해야 한다. 여기서 대가 관계가 명백하다는 것은 경매나 공매, 신고한 소득금액 또는 상속·수증재산의 가액 등으로 실제 유상양도라는 사실이 입증돼야 한다는 것을 말한다. 일반적으로 대가 관계는 자금의 흐름이 있어야 한다. 만일 대금의 일부가 이전되지 않았다면 그에 대한 차용증이라도 준비해 둬야 추후 문제가 없다. 그렇지 않으면 가족 간의 양도는 증여로 봐 양도세가 아닌 증여세가 과세된다. 만일 자금거래가 실제 있었다고 하더라도 거래금액이 시세보다 낮게 된 경우에는 양도자는 부당행위로 몰려 시가로 과세될 가능성이 있고, 양수자는 증여세(증여성 금액이 시세의 30%나 3억원을 초과하는 경우 과세)를 추가 부담할 가능성이 있다. 현행법에서는 이처럼 특수관계자 간 거래에 대해서는 곳곳에 세금 그물망을 치고 있음에 유의해야 한다.한편 이렇게 가족 간 거래를 하더라도 거래 당사자가 동일 가구원이라면 앞에서 본 종부세 과세와 2주택 이상에 대한 중과세 문제를 여전히 안게 된다. 주택에 대한 종부세는 가구별로 과세하고, 양도소득세 중과세 판정도 가구별 보유주택수로 하기 때문이다. 따라서 가구라는 개념을 확실히 이해할 필요가 있다.그런데 올해부터 가구 개념이 약간 달라졌다. 종전에는 30세 미만이라도 소득이 있는 상태에서는 가구 분리를 인정했으나 바뀐 규정에 의하면 가구원이 당해 주택을 소유하면서 독립된 생계 유지 능력이 있는 경우 최저 생계비 이상의 소득이 있어야만 가구 분리를 인정해 준다. 여기서 최저 생계비는 1인 가구인 경우 월 41만8000원, 2인 가구는 월 70만원 이상이다. 이 외에 결혼하지 않았더라도 30세 이상이거나 30세 미만이라도 배우자가 사망했거나 이혼한 경우 등은 가구 분리가 인정된다. 참고로 부부가 별도 가구를 만들더라도 이는 인정되지 않으며 위장 이혼의 경우 동일 가구로 간주한다.