일산 주엽동 근린상가 경매 실전 X파일

고양시 일산서구 주엽동 106의 3에 위치한 동영빌딩은 지하 2층 지상 10층 규모로 분양 호수 중 일부를 제외한 대부분 상가(지하 1층~지상 10층)가 경매에 붙여진다. 이번 호에 소개할 대상물건은 5층 501호다. 건물면적은 593.78㎡(179.62평)이며, 대지지분은 104.859㎡(31.72평)이다. 분양 당시 단일 호수였으나 현재는 내부를 501~506호 등 6개호로 나누어 임대 중이다. 이 물건은 입지여건이 좋기 때문에 임대가가 높지만 임대 수요 역시 매우 크다. 피자헛 삼성생명 LG카드 웅진 등 굵직굵직한 업체들이 입점해 있다. 지난해 8월10일 첫 입찰과 재 감정을 거친 이 물건은 11월9일 최초감정가 20억2000만원에 경매에 나왔지만 결국 유찰됐다. 따라서 올 2월8일에는 감정가의 64%인 12억9280만원부터 3회차 경매가 실시될 예정이다. 물건의 주 채권자는 우신디아이와 동부상호저축은행이며 입찰보증금은 최저 입찰가의 10%인 1억2928만원이다.입지와 주변 환경을 살펴보자. 주변은 백화점, 은행, 증권사 지점 등 각종 상업시설이 밀집돼 있다. 앞뒤로 대단위 아파트 단지가 들어서 있어 수요층은 넓은 편이다. 인근 지역 상가 대부분이 전용률이 50%를 넘지 못하고 있는 반면 본 물건의 전용률은 75.6%로 타 건물에 비해 경쟁력이 높은 것으로 분석됐다. 건물 전면에 일산 중앙로가 있고 지하철 3호선 주엽역과 불과 130m 떨어진 특급 역세권이다. 2005년 4월 완공된 한국국제전시장(KINTEX)이 불과 1km 정도에 위치한 것도 호재다. 현재 경기도는 이 일대에 30만평 규모로 한국판 할리우드인 한류우드를 건설할 계획이다. 한류우드가 건설되면 인근 지역 상권에 큰 호재로 작용할 전망이다. 한류우드 건립으로 이 일대에 영화 관련 오피스 수요가 많아질 것으로 예상된다. 실제로 한류우드 건설이 가시화하면서 지난해 11월 주엽동 아파트 가격 상승률이 일산 전체 상승률보다 2배 높은 0.83%를 기록한 게 이를 입증한다. 권리관계를 살펴보니 근저당 1건, 소유권이전담보가등기 1건, 압류 2건, 가압류 2건 등 총 6건의 권리가 등기돼 있다. 하지만 2004년 5월31일 설정된 동부상호저축은행의 최초근저당이 말소기준권리가 되고 나머지 권리는 모두 후순위 권리로 낙찰 후 말소대상이므로 낙찰에 별다른 문제는 없다. 소유권이전청구권보전을 위한 가등기도 2004년 11월10일 설정된 것이기 때문에 말소기준권리보다 후순위다. 최초근저당에 대항할 수 없는 권리다. 5개 방에 웅진, 밀란, 모션(미술학원) 및 쎄븐아트가 입점해 있고 임대료는 보증금 8000만원에 월임대료 974만원이다. 임차인은 상가임대차보호법의 적용범위(수도권의 경우 1억9000만원)를 훨씬 초과하거나 말소기준권리보다 후순위의 임차인이다. 당연히 낙찰자에게 대항력이 없다고 봐야 한다. 보증금에 대한 낙찰자 인수나 명도에 대한 위험부담은 없는 것으로 파악된다. 다만 조사기준일 현재 기존 소유자가 쓴 관리비가 3000만원가량 연체돼 있는 것으로 파악됐다. 연체분은 낙찰자가 건물 소유 면적 비율에 의거해 분담해야 한다. 계산해보니 면적비율에 의한 예상 분담액은 약 300만원으로 추산된다. 물론 낙찰일에는 약간 더 추가될 것이다. 토지가격은 평당 2000만~2500만원 정도 형성돼 있으나 주변 상권의 활성화, 입지특성, 집합건물의 특성 등을 고려할 때 평당가액은 분양가 수준인 평당 850만원을 적용하는 게 좋다. 이렇게 계산하면 매매가는 20억2011만원(237.66평X850만원)이 나온다. 최초 감정평가액 20억2000만원과 비슷한 수준이다.전용률이 높기 때문에 자연히 임대료도 비싸게 책정할 수밖에 없다. 인근 지역 건물의 전용률이 50%인데 비해 이 물건은 75%여서 25% 정도는 비싸게 받아도 문제가 없다. 인근 건물 기준층 임대료가 평당 300만원인 것을 감안하면 이 물건의 임대료는 평당 450만~500만원에 해당한다고 볼 수 있다. 일단 수익률 분석을 위해선 중간치인 475만원을 적용하기로 한다. 투자수익률 분석 시 신고돼 있는 임대가(보증부월세, 8000만원/975만원)를 기준으로 하되 앞서 설명한 바와 같이 501~506호 중 공실 상태인 504호는 주변 시세와 비슷한 수준으로 임대료를 산정하면 된다. 초기 투입비용으로 취·등록세 및 법무비용 등 제세공과금이 낙찰가의 5.5%, 컨설팅 수수료로 낙찰가의 1.2%를 적용했다. 최근 중개업법이 개정돼 공인중개사도 입찰 대리가 가능해졌다. 공인중개사의 입찰 대리에 관한 대법원 규칙에는 컨설팅 수수료를 감정가의 1%나 최저 매각가의 1.5% 중 낮은 것을 적용하도록 돼 있다. 낙찰가의 1.2% 정도면 규정에 맞는 수수료다. 물론 컨설팅을 의뢰하지 않고 모든 입찰과정을 본인이 직접 챙긴다면 이 비용은 투자비용에서 빠진다. 건물 내·외부의 부분 개·보수 비용은 약 180만원으로 정한다. 이는 건물이 신축된 지 얼마 되지 않아 보수 비용이 그리 많이 들지 않을 것으로 판단되기 때문이다. 권리관계 또는 임대차 관계상 낙찰자가 인수해야 할 별다른 인수금액은 없으나 조사과정에서 나왔던 총 체납관리비 3000만원 중 본 물건에 할당되는 약 300만원은 별도 비용으로 산정했다. 또 취득 후 명도(협의) 비용은 1000만원 정도를 예상하면 된다. 공실률을 얼마로 산정하느냐가 상가 투자에 있어선 빼놓을 수 없는 부분이다. 1년차 공실률을 5%로 잡고, 2년차 이후 공실률을 3%로 해 안정화한 이후의 평균 공실률을 4%로 가정해보자. 이러한 가정 하에 수익률을 분석한 결과 연 임대수익(1억2200만원), 연 관리비수익(3422만원) 등 매출액에서 연 관리비용(3080만원), 공실 손실비(780만원, 연 임대수익+연 관리비수익의 5% 계상) 등을 뺀 연간 운영수익은 약 1억1754만원이 나온다. 총 투자금액에 임대보증금으로 1억1288만원은 단기에 회수될 수 있다. 목표운영수익률 9%를 적용해 분석한 결과 적정 예상입찰가는 13억1600만원으로 추산되며, 취·등록세, 법무비용, 컨설팅 수수료, 명도 비용 등 제반 비용을 고려한 총 투자금액은 14억1885만원으로 임대보증금 1억1288만원을 빼면 실 투자금액은 13억596만원 정도가 된다. 앞서 분석한 연간 운영수익 1억1754만원을 실투자금액으로 나누게 되면 연간 운영수익률은 9.0%다. 어느 정도 기대수익률에 달하는 우량 물건이라고 판단된다. 2~3년 보유 후 17억4000만원(보증금 1억1288만원을 뺀 실제 매매가는 약 16억2700만원) 정도에만 매각한다고 해도 3억원 이상의 시세차익이 발생한다. 매각수익률은 23.13%로 A급 수준의 물건이다. 물론 예상입찰가 13억1600만원에 낙찰된다는 조건이 붙는다. 신분증, 도장 및 보증금 1억2928만원을 준비하고 일산에 있는 고양지원에서 입찰하면 되지만 입찰일이 올 2월8일인 만큼 충분한 시간을 가지고 제반 사항들을 하나씩 검증할 일이다. 서두를수록 화근을 불러오는 것이 경매다. 현장조사에서부터 입찰 및 명도하기까지 항상 위험이 도사리고 있는 것이 경매이니만큼 모든 면에서 신중에 신중을 기할 필요가 있다. ☞ 일산 주엽동 동영빌딩 501호 수익률 분석 :