고척동 주상복합상가 경매물건 실전투자 X파일

든 투자가 그렇듯 경매 역시 실전이 중요하다. 실제 현장에서는 투자로 실패를 겪는 경우가 비일비재하기 때문이다. 따라서 경매 전문가의 실전투자 분석을 참고하면 경매물건을 고르는 데 도움이 된다. 이번에 소개할 물건은 서울 구로구 고척동 324번지 준공업지역에 소재한 주상복합상가다. 총 지하 4층, 지상 17층 중 2층 상가 전체(201호)가 경매에 붙여졌다. 사건번호 2004타경44671호로 12월13일 서울남부지방법원 경매1계에서 진행한다. 지난 10월5일 최초 감정가 31억8000만원에 처음 경매에 붙여졌지만 2회 유찰돼 감정가의 64%인 20억3520만원에 재입찰된다. 현재 한미은행(씨티은행)이 채권자로, 약 23억원을 회수하기 위해 경매를 신청했으며 입찰보증금으로 최저 매각가의 10%인 2억352만원을 준비하면 된다.주상복합상가 중 아파트는 지상 3층~지상 17층 총 124가구이고 상가는 지하 2층에서 지상 2층까지다. 이 주상복합 상가의 대지지분은 총 3685.5㎡ 중 277.73㎡(84.01평)이며, 대상물건(2층 201호)의 건물면적은 1317.02㎡(398.4평, 537.24평형)로 상당히 큰 규모다. 현재 전체가 학원시설(CSA목동학원)로 이용되고 있으며 1층은 슈퍼마켓, 식당을 비롯한 근린생활시설이 들어 있고 지하 1층~지하 2층에 사우나시설이 입점해 있다. 인근 123전자타운 내 2001아울렛 구로점이 올 연말 문을 열 계획이다. 등기부등본에 기재된 권리관계를 살펴보니 근저당 4건, 가압류 2건 등 총 6건의 권리가 등기돼 있었다. 하지만 2003년 9월30일 설정된 한미은행(현 씨티은행)의 최초 근저당이 말소기준권리가 되고 나머지 권리는 모두 후순위 권리다. 낙찰 후 말소대상이 되므로 구입에 별 다른 문제가 없다. 2005년 1월7일 홍인선으로부터 5억3000만원의 유치권이 신고돼 있어 주의를 기울여야 하지만 실제 조사결과 성립이 불투명한 것으로 판단된다. 따라서 취득 비용에 유치권 금액까지 모두 포함하면 큰 어려움은 없다. 추후 소유권 이전 과정에서 유치권 비용이 절감될 수도 있다. 임대차 관계를 살펴보자. 2층 전체가 학원시설로 이용되고 있으며 보증금 3억원에 월 임대료 2000만원에 임대차 권리신고가 돼 있다. 이 정도 금액이면 인근 임대료와 비교할 때 적정한 수준이다. 환산보증금이 23억원으로 상가건물임대차보호법의 적용범위(2억4000만원)를 훨씬 초과하기 때문에 소유권 이전에 따른 위험부담은 덜하다. 일반적으로 영업이 잘되거나 시설투자가 많으면 세입자들이 권리금을 요구하는 경향이 있다. 이럴 경우 명도 또는 재임대 때 권리금을 주면서 재계약하는 것은 생각해 볼 부분이다. 매매가를 살펴보자. 땅값은 평당 1000만~1500만원, 2층 임대가(전세 기준)는 평당 350만~450만원 정도다. 8·31대책 영향으로 전반적으로 거래세가 약해졌지만 롯데마트 등 대형할인점 등이 개점하고 영등포 구치소가 이전하면서 큰 변동이 없다. 오히려 향후 가격 상승이 예상된다. 현재 신고돼 있는 임대가(보증부월세, 3억원·2000만원)를 기준으로 투자수익률을 분석해보자. 앞서 설명한 유치권금액 5억3000만원을 모두 감안하고 수익률을 보수적으로 잡는 것(제1안)과 낙찰 후 유치권자를 만나 적극적인 가격협상(종국에는 명도협의가 되겠지만)을 통해 부담할 유치권 금액을 최소화하는 적극적인 안(제2안) 등 2가지 방법으로 수익률을 분석했다. 1안과 2안 모두 취·등록세 및 법무비용 등 제세공과금으로 낙찰가의 5.5%, 컨설팅 수수료로 낙찰가의 1.5%를 적용한다. 물론 컨설팅을 의뢰하지 않고 본인이 모든 입찰 과정을 직접 챙기는 경우 컨설팅 수수료를 비용 항목에서 뺄 수 있다. 건물 내·외부의 부분 개·보수 비용으로 똑같이 3000만원을 계상하기로 한다. 인수 금액에 있어서 제1안은 신고돼 있는 유치권 금액 5억3000만원을 모두 투자 금액에 포함하고 2안은 유치권 금액의 50%인 2억6500만원을 투자 금액으로 생각하기로 하자. 유치권 비용에 대한 부담으로 임차인에 대한 명도 비용은 별도로 포함하지 않고, 대금납부 후 명도 협의 또는 재임대를 통한 임대정상화 기간을 최장 6개월로 설정하며, 경매를 통한 취득이라는 특성상 임대정상화 후의 1년차 운영목표 수익률을 9%로 설정하기로 한다. 또 임차인으로부터 징수되는 관리비는 건물 관리 비용으로 전액 쓰여지는 것으로 가정한다. 이런 가정 아래 수익률을 분석한 결과 제1안의 경우 연 임대수익(2억4000만원, 연 관리비수익(3220만원) 등 매출액에서 연 관리비용(3220만원), 공실손실비(1360만원, 5% 계상) 등을 뺀 연간 운영수익은 2억2637만원 정도다. 총 투자금액에 임대보증금으로 3억원이 단기에 회수될 예정이다. 목표운영수익률 9%를 적용해 분석한 결과 적정 예상입찰가는 21억800만원으로 추산된다. 제반 비용을 고려한 총 투자금액은 28억1556만원으로 임대보증금 3억원을 빼면 실 투자금액은 25억1556만원 정도다. 앞서 도출된 연간 운영수익 2억2637만원을 실 투자금액으로 나눈 연간 운영수익률은 9%로 목표치에 달한 우량 물건에 해당한다. 물론 예상입찰가 21억800만원에 낙찰된다는 조건이다. 반면 제2안은 조건은 같지만 인수되는 유치권 금액을 최소화한 것으로 초기 투입 비용에서 제1안보다 2억6500만원이 덜 들어가는 구조다. 이에 따라 제1안과 같은 9%의 수익률을 전제하고 있으므로 비용을 덜 들인 만큼 예상입찰가는 올라가게 되므로 결국은 총 투자비용이나 실제 투자비용이 제1안과 비슷하게 전개될 수밖에 없다. 이렇게 해 도출된 적정입찰가는 23억5100만원으로 임대수익률은 9.02% 정도다. 제1안과 제2안을 종합한 결과 입찰 가능한 적정 금액은 21억800만~23억5100만원. 이 금액에서 낙찰 시 소요되는 총 비용은 약 28억1000만원으로 9%의 임대수익률이 시현될 수 있고, 2~3년 보유 후 자산가치 상승을 통해 약 35억원(보증금 3억원을 뺀 실 매각가는 32억원)에 매각한다면 매각차익 6억8000만원 내외로 27% 내외의 매각수익률을 시현할 수 있는 상당히 우량한 물건으로 판단된다. 이제 입찰보증금, 신분증, 도장을 지참하고 목동에 있는 남부지방법원에서 입찰하기만 하면 된다. 아직 시간적 여유가 있다면 물건 관련 제반내용을 다시 검증해 보고 유치권 금액이 부담이라서 적정입찰가격에 대한 판단이 서지 않는다면 유치권자를 만나 사전에 그 부담비용에 대한 협의 가능성을 타진해 볼 필요가 있다. 또 여기서 한 가지 주의할 점은 상가 관리주체 부재로 대상 물건의 체납관리비를 조사하지 못했다는 것이다. 입찰 전 체납관리비가 있는지 조사해 보고 체납관리비 존재 여부에 따라 예상입찰가를 조정해야 한다.☞ 경매물건 소요비용 및 수익률 분석 구조(제2안기준) :