도심 역세권·대학가 주변·택지 지구 등 유망

여정부가 들어선 이후 부동산 규제가 심하고 거래가 투명해졌다. 양도소득세, 보유세 등 세금 부담이 높아진 상황에서는 분양권이나 재건축, 재개발 투자는 더 이상 매력적인 상품 가치를 유지하기 힘들다. 따라서 여윳돈으로 고수익을 겨냥하는 투자자라면 당분간 틈새시장을 공략하는 게 최선의 투자전략이 될 듯하다.과거 부자들의 성공사례를 볼 때 지금이라도 투자 대상, 매입 시기, 투자 방법 등 3박자만 잘 맞추면 신흥 부자 대열에 합류하는 건 결코 불가능한 일이 아니다. 특히 저금리가 유지되고 부동산 호황기 도래가 점쳐질 때는 과감하게 레버리지(지렛대효과)를 활용하는 것은 물론 경기 상황과 상품 특성에 따라 장·단기 투자를 병행한다.우선, “돈이 있어야 돈을 번다”는 고정관념을 깨뜨려야 한다. 부동산으로 부자가 되기 위해서는 투자금의 규모보다는 경기예측, 투자기법, 유망상품 정보가 더 중요하다. 앞으로는 단기투자(전매)나 이중계약서 작성을 통한 절세, 탈세가 원천적으로 불가능해진 만큼 자본이득(시세차익)은 다소 낮더라도 임대수익률을 안정적으로 보장받는 장기투자가 더 적합하다. 저성장, 저금리에다 부동산 규제 시대를 맞아 신흥부자로 가는 지름길, 효자역할을 톡톡히 할 것으로 기대되는 임대주택 사업 내용과 유망지역, 투자기법 등에 대해 사례를 통해 자세히 알아본다.향후 적게는 1억~2억원에서 많게는 10억원 정도의 자금으로 안정적이며 풍요로운 노후를 대비하고 싶은 이들에겐 임대주택 사업이 제격이다. 하지만 도심의 업무용 건물 매입의 경우 10억원 내지 20억원 이상의 거액 자금이 소요되고, 상가나 오피스텔은 경기변화에 민감해 임대수익의 부침이 심한 편이다. 요즘처럼 내수경기가 침체된 때에는 임대도 잘 안돼 공실률이 높고, 임대수익률도 금리 수준을 밑도는 경우가 많다.이 점에서 경기변동에 따른 자산가치 등락폭이 비교적 작고 임대수요가 꾸준한 아파트 등 주택에 대한 투자가 훨씬 안정적이라고 할 수 있다. 임대주택 사업은 임대주택사업법에 의해 서민들의 주거 안정 및 건설 경기 연착륙을 위해 공공임대아파트 공급 확대와 함께 정부가 권장하는 사업이다. 정부의 세제개편심의안에 따르면 전용면적 25.7평 이하, 기준시가 3억원 이하의 아파트를 5채 이상 매입해 임대할 경우 다주택자 양도세 중과 및 종합부동산세 부과 대상에서 제외될 방침이다. 취득세, 등록세가 감면되고 보유시 부담하는 재산세, 종합토지세도 적게 낸다. 또 10년 이상 임대 후 다른 사람에게 되팔면 양도소득세가 100% 감면된다. 이에 따라 부동산 조정기 및 초저금리 시대를 맞아 60세 이후 노후를 대비한 새로운 투자 유망 상품으로 떠오르고 있다.명예퇴직금 등 1억~2억원 정도의 자금 여유가 있다면 새로 5가구 이상 공동주택을 매입해 임대사업을 해도 시장 평균을 초과하는 고수익이 기대된다. 이에 따라 올해부터 세금 감면 및 수익성 제고로 저금리(실질금리 마이너스)를 견디지 못한 시중 부동자금이 임대주택 시장으로 몰릴 것으로 예상된다. 기존 다주택자의 경우에도 세(稅)테크 차원에서 임대주택 사업자로 등록·전환하는 방안을 적극 고려해도 좋다. 다만 서울 강남권 등 공시가격 기준으로 3억원이 넘거나 전용면적 25.7평 초과 아파트는 각종 세금감면 대상에서 제외되므로 일단 피하는 게 상책이다.임대주택 사업 지역으로는 어느 곳이 유망할까. 임대 수요가 풍부하고 유동·배후 인구가 많이 포진한 도심 역세권이나 대학가 주변, 신도시, 대규모 택지개발 지구 등을 권할 만하다. 도시가 팽창하고 인구 유입 속도가 빠른 지역 선택이 관건이라고 할 수 있다. 우선, 이 같은 요건을 갖춘 곳으로는 천안아산 고속철 역세권 인근 지역을 생각해볼 수 있다. 이 곳은 864만평에 달하는 신도시 개발이 진행되는 지역으로 아산시 탕정 일대에서는 삼성이 ‘크리스탈 밸리’라는 완전 자족형 기업도시를 계획하고 있다. 또 수도권 유명 대학이 이전을 추진 중이고 첨단산업, 외국공단이 들어설 예정이다. 이밖에도 경기도 평택 미군기지 이전 예정지, 경제특구로 개발 중인 송도 및 영종도, 청라지구 일대, 서울 강남권 재건축단지 및 강북 광화문, 용산 일대 등 뉴타운 지구 소형 아파트도 관심 대상이다.한편 수익성과 직결되는 적정 임대주택 규모는 지역에 따라 다르다고 할 수 있다. 예컨대 소득수준 향상 및 주거문화 욕구가 높은 서울 및 신도시, 광역 대도시 지역은 중산층을 중심으로 중대형 평형에 대한 임대 수요가 많다. 반면 젊은 부부 및 저소득층이 포진한 수도권, 충청권, 지방도시는 중소형 아파트가 수요 확보 및 수익률 면에서 유리해 보인다.정부투자기관에 간부로 근무하다 명예 퇴직한 김순철씨(가명·56세)는 지난 2003년 초에 임대주택 사업을 시작했다. 김씨는 회사에서 고위직으로 있었지만 일에 매달리다 보니 재테크를 소홀히 했고 집 한 채 외에 변변한 부동산 하나 없었다. 여유자금으로는 자녀 결혼비용을 제외하고 퇴직금 2억~3억원 정도가 전부였다. 김씨는 연금만으로는 노후 대비가 부족하다 싶어 퇴직금으로 투자할 곳을 찾기 시작했다. 우선 서울은 집값이 비싸 투자하기에는 턱없이 부족하다 싶어 당시 고속철 개통과 행정수도 이전 재료가 있는 충청도를 선택했다. 충청권 중에서도 대전과 천안을 염두에 두고 있었는데 이미 대도시인 대전은 아파트 가격이 꽤 올라 있어 고속철 개통 효과가 클 것으로 예상되는 천안아산 지역으로 결정했다.참여정부의 국토 균형개발과 지방분권화 정책에 따라 수도권에 이어 충청권이 국토의 중심이 되고 최고의 투자처로 부상할 것으로 내다본 것이다. 이렇게 천안에 투자하기로 마음먹은 김씨는 천안시 쌍용동 주공 7단지를 선정했다. 김씨는 17평짜리 아파트를 열 채 샀다. 2003년 초 시세로 17평형은 4000만원 내외였다. 전세가 2500만원이었고 장기 융자가 1400만원 정도 있었으므로 실제 자금은 취득세, 등록세 및 중개 수수료를 포함해 한 채당 200만~300만원가량 들어갔을 뿐이다. 전세와 융자를 끼고 산 게 절반이고, 나머지 절반은 여유자금이 있었기 때문에 노후 대비용으로 월세를 받을 수 있게 샀다. 월세 임대 조건은 보증금 1000만원에 월 25만원 정도로 해 보증부월세로 내놓았다. 따라서 장기융자와 보증금을 제외하면 실제로 김씨는 자기자금 1800만원을 투자해 한 채당 매월 25만원의 월세 수익을 얻은 것이다. 이런 식으로 자신의 퇴직금 1억8000만원을 모두 들여 아파트 17평형 열 채를 샀다. 채 2억원도 안되는 돈을 투자해서 융자금에 대한 금융이자를 제외하고 매월 180만원의 고정수익을 올리고 있는 셈이다. 1년 만기 정기예금 금리가 연 4%에 못 미치는 점을 감안하면 금리의 3배에 이르는 고수익이 아닐 수 없다. 김씨가 살 때만 해도 4000만원 정도이던 아파트가 지금은 6500만원을 호가한다. 1년 반 동안 2억원을 투자해서 시세차익 2억원 이상을 얻은 셈이다.박종호씨(가명)도 김씨와 비슷한 예다. 박씨는 40대 후반에 대기업 임원으로 있던 지난 1998년 초 수원 영통의 주공 1단지 황골마을에서 미분양(20평형) 아파트 5가구를 임대주택 사업용으로 매입했다. 당시 아파트 분양가격은 가구당 5200만원 정도였는데, 전세 2500만원을 끼고 장기융자 1400만원을 얻어 자신의 돈은 단 1300만원만 들여 아파트를 구입했다. 박씨가 투자한 영통의 대단위 택지지구는 수원의 신도시로 고급 주거지역이라 할 수 있다. 또 서울 강남으로 출퇴근이 가능할 정도로 교통입지도 뛰어난 편이다. 이 아파트에 미분양이 생긴 건 공급 과잉으로 인한 일시적인 현상이었다. 특히 수원 영통 부근에는 삼성전자가 자리잡고 있어 배후 인구 및 임대 수요도 풍부했다. 그래서 박씨는 이 아파트의 미분양이 오래 가지 않을 것이라 짐작하고 투자를 결심한 것이다.7년이 지난 지금 5200만원이던 이 아파트는 1억3000만원을 호가한다. 또 그 사이 임대를 내주어 월세 수익이 있었으니 괜찮은 투자라고 할 수 있다. 월세 수익을 제외하고도 6~7년 간 아파트 가격이 2.5배 이상으로 올랐다. 자산가치 상승에 따른 투자수익률이 개략적으로 계산해 보면 약 600%에 달해 매년 100%에 가까운 투자 수익을 챙긴 셈이다. 6500만원 정도 투자해서 불과 7년여 만에 임대주택의 총재산이 투자 원금의 10배인 6억5000만원에 달하는 자산가로 변신하는 데 성공했다. 만약 1억원 정도를 맘먹고 투자했다면 10억원에 이르는 엄청난 부를 축적했을 것이다.위의 사례를 통해 얻을 수 있는 평범한 원칙은 부동산 투자 시에는 투자 대상(지역 포함), 매입 타이밍(시기), 투자 방법(임대주택사업)의 3박자가 잘 맞아 떨어져야 성공을 보장할 수 있다는 것이다하지만 임대주택 사업은 성공만 보장되는 것은 아니다. 성공의 법칙을 거꾸로 하면 실패라는 낭패를 당하기 십상이다. 구청 공무원을 남편으로 둔 전업주부인 강복순씨(가명·49세)는 남편의 정년퇴직 후를 대비하고 늘어만 가는 2남1녀의 자녀 교육비, 결혼 비용을 충당하기 위해 2004년 초 임대주택 사업에 뛰어들었다.강씨는 여유자금 6억원으로 고려대 앞 다세대주택을 매입했다. 대지 70평, 연건평 200평 정도인 다세대 신축주택(15가구)을 약 10억원(은행융자 4억원 포함)에 사서 가구당 보증금 1000만원, 월세 60만원에 세를 놓았다. 그렇게 하면 연 12%가 넘는 높은 임대수익률을 기대할 수 있었기 때문이다. 그렇지만 이런 기대치는 얼마 가지 않아 물거품이 되고 말았다. 임대가 잘 나가지 않을 뿐더러 임대료도 크게 떨어졌기 때문이다.실제로 연세대 서강대 이화여대가 몰려 있는 신촌과, 외국어대와 경희대가 있는 휘경동, 신림동(서울대 입구) 등 대학가 주변의 다가구, 다세대주택 월세가 20% 이상 하락했고 공실률도 30%를 넘어선 곳이 많은 게 사실이다. 강씨는 당초 기대했던 임대료보다 훨씬 낮은 보증금 500만원, 월세 50만원에 세를 놓을 수밖에 없었고 그나마 3~4가구는 항상 빈 채로 남았다.이에 따라 연 6~7%의 월세 수입(세전)에 만족해야 했다. 더구나 강씨 본인 명의로 임대주택 사업자 등록을 해 임대소득세를 납부해야 하고 남편과 따로 국민연금도 부담했다. 이러한 제세공과금을 공제하고 나면 실제 수익률은 은행예금 이자율에 못 미쳤다. 무엇보다 가장 큰 문제는 주택을 팔려고 해도 매수자를 찾기 힘들다는 점이다.물론 부동산 경기 침체로 매매가도 10% 이상 떨어져 투자 손실은 확대됐고 향후 경기 전망도 불투명해 이러지도 저러지도 못하는 진퇴양난의 입장에 처하게 됐다. 더구나 앞으로 서울지역 주요 대학들이 자체 기숙사를 신축할 계획으로 있어서 대학가 주변 임대시장은 더욱 위축될 것으로 보인다. 저금리 시대를 맞아 막연히 임대 수요가 풍부한 대학가 주변에서 임대사업을 하면 높은 수익을 얻을 수 있을 것으로 기대했던 게 잘못된 판단이었던 셈이다.