미국부동산시장 긴급 현지르포

지난 7월 말 서울 강남에서 한 부동산컨설팅업체가 개최한 부동산투자 세미나에 자산가들이 대거 몰려들어 북새통을 이뤘다. 해외 부동산 투자를 주제로 연 이날 세미나의 수강생은 대부분이 서울 강남의 부자들. 강연이 끝난 후 질문이 이어졌다. “뉴저지에 사는 사촌이 그 곳에 집을 사두라고 하는데 괜찮을까요?” “투자 이민 비자가 따로 없는 데도 (미국 부동산을) 구입할 수 있나요?” 지난 7월 해외 부동산 취득을 제한하던 규정을 정부가 일부 완화하면서 해외 부동산 투자에 대한 관심이 높아지고 있다. 특히 미국 부동산을 취득하고자 하는 거액자산가나 전문직 종사자들이 늘어나고 있다는 게 관계자들의 귀띔이다. 미국의 영어약자인 USA를 ‘Ultimate Success Area’(최후의 성공투자지역)라고 패러디한 우스갯소리까지 들린다. 국내 정치 불안이 지속되고 있는 데다 저금리로 갈곳이 마땅치 않은 부동자금이 미국 부동산시장을 본격적으로 노크하기 시작했다는 분석이다. 미국 부동산 투자는 진정 황금알을 낳을 수 있을까. 미국 현지 분위기와 투자 절차 등을 들여다 봤다.일요일인 지난 8월7일(현지시간) 오후 2시. 미국 동부지역에서도 내로라하는 명문학군으로 꼽히는 뉴저지주 데마레스트. 평소 조용하기만한 이곳의 한 귀퉁이에 난데없는 형형색색의 풍선이 나부낀다. 다름 아닌 ‘오픈 하우스’를 알리는 신호. 개방 시간은 오후 2시부터 5시까지. 집을 팔려는 주인이 원매자들로 하여금 집을 둘러볼 수 있도록 집을 개방하는 시간이다.‘세일-리맥스 부동산’이라고 쓰인 집 안으로 들어서자 주인으로 보이는 금발의 40대 아주머니와 부동산업자의 명함을 내미는 백인 아저씨가 안내를 자청한다. “집은 지어진 지 40년 정도 됐죠. 그렇지만 내부를 보세요. 깨끗하지 않습니까? 2년 전에 완전 개조했습니다. 냉난방시설을 중앙집중식으로 바꿨고요. 부엌도 새로 하다시피 했습니다. 지은 지 40년 된 집이 욕실을 3.5개 갖고 있는 것 봤습니까.” 정말 괜찮은 집이다. 침실 3개에 욕실 3.5개(욕실 0.5개란 샤워시설이 갖춰지지 않고 변기만 놓여 있는 화장실을 가리킨다), 그리고 차고. 깨끗하다. 주변 환경이 좋은 것은 말할 것도 없다. 좋다고 느껴지자 가장 궁금한 질문을 더 이상 참을 수 없었다. “근데 얼마죠?”“아, 예, 89만달러(9억원 상당)입니다. 싸죠. 요즘 모기지론을 이용하면 거저 줍는 것이나 마찬가지입니다. 바로 저기 건너 건너 집도 얼마 전 한국 사람이 샀거든요. 한국 사람은 이런 집을 보면 뒤도 안돌아보고 사던데요. 잘못하면 놓칠지 몰라요. 빨리 잡으세요.”그로부터 며칠 후인 지난 8월10일. 뉴저지주의 유명한 한인타운인 포트리에서 부동산업을 하는 앨버트 김씨의 차에 타고 있었다. 목적지는 가까이에 있는 방 2개짜리 조그만 단독주택. 마침 그 집을 사고 싶어 하는 사람과 약속이 돼 있어 함께 가는 중이다. 10분 뒤 도착한 그 집은 별로였다. 거실 등의 바닥이 마루바닥이라는 점. 싱크대를 비롯해 집안 집기가 새것이라는 점을 제외하면 그리 비쌀 것 같지 않았다. 방 2개에 거실도 좁았다. “37만달러만 합시다”는 원매자의 요구에 ‘좋은 집’이라고 강조하던 김씨는 집주인한테 전화를 한다. 몇 마디 통화하더니 고개를 절레절레 흔들며 돌아선다. “죽어도 38만달러는 받아야겠다는데요.”실망한 원매자가 떠나 버리자 김씨가 떠들어댄다. “같은 한국 사람인데 집주인도 너무 합니다. 그 사람들 작년 가을(2004년 10월) 28만달러에 그 집 샀어요. 아무리 내부 수리를 했다지만, 1년도 안돼 10만달러나 남기겠다니….” 김씨는 생각났다는 듯이 곧바로 인근의 콘도(우리의 고층 아파트) 10층으로 데리고 간다. 며칠 전 자신이 매매를 중개한 집인데 마침 비어 있다는 것. 멀리 한 쪽에 허드슨강과 강 건너 맨해튼이 보인다. 좋다. 서울 한강변의 전망 좋은 아파트 뺨칠 만하다. 살기에도 편리할 것 같다. 그러나 좀 작다. 침실이 2개다. 욕실은 2.5개. “아니, 침실이 2개뿐이라 아이가 2명인 집은 못 살겠는데요” 했더니, “그렇죠. 맨해튼으로 출근하는 맞벌이 부부에게나 적합하죠”라는 답이 돌아온다.그래서 “이 집을 누가 샀는데요” 하고 물었더니 “당연히 한국 사람이죠, 사자마자 임대를 줬습니다”는 대답이다. 매매가를 정확히 밝히기 거부했지만, 당초 집주인이 요구한 값은 140만달러(14억2000만원 상당)였다고 한다. “요즘 이런 콘도는 나오기만 하면 한국 사람들이 싹쓸이해 간다”는 김씨의 말이 뒷머리에 쏟아진다.또 며칠 지나 미국 서부 캘리포니아주 오렌지카운티 인근. 미국에서도 집값이 가장 많이 올랐다는 지역답게 여기저기 공사 현장이 눈에 띈다. 10여 채의 단독주택을 한꺼번에 짓고 있는 현장에 들렀다. “이 집 어떻게 하면 살 수 있습니까? 집주인이 따로 있나요?”라는 질문에 귀찮아 죽겠다는 듯한 공사장 인부의 퉁명스러운 답변이 돌아온다.“밖에 푯말 못봤수? 이건 개인이 짓는 것이 아니라 건설업체가 택지를 사서 개발하는 거요. 잘은 모르지만 아마 분양이 벌써 끝났을 거요.” 선분양이란다. 집을 짓기도 전에 파는 것은 우리와 비슷한 모양. 그렇다고 동시분양을 하는 것은 아닐 테고. 푯말에서 T건설의 전화번호를 찾아내 다이얼을 돌렸다. 마침 한국 건설업체였다. “아, 거기요. 이미 분양이 끝났는데요. 요즘 새 집이 워낙 인기가 좋아서요. 2개월 후에 새로 분양할 예정인데 한 번 신청해 보실래요?” 답변은 간단했다.분양전쟁 중이었다. 수요는 많고 공급이 달리다 보니 새 집이 지어지기도 전에 분양이 끝나 버린다고 한다. 우연히 만난 스티브 윤씨는 “새 집은 일단 잡기만 하면 한 건 한 거나 마찬가지”라고 말했다. “따라서 분양정보를 입수하는 것이 무엇보다 중요하다”며 “언제든 연락만 주면 물건을 찾아주겠다”고 명함을 건넨다. 역시 부동산 중개업자다. 로스앤젤레스(LA)지역의 부동산 중개업자가 최근 200명에서 2000여명으로 늘었다더니, 헛소문은 아닌 듯했다.미국이 부동산 때문에 난리다. 어제 오늘 일이 아니다. 5년 전부터 시작된 부동산 가격 상승 현상은 좀처럼 수그러들지 않는다. 일부에서 ‘거품 붕괴’를 열심히 경고하지만, 투자자들은 아랑곳하지 않는다. ‘사면 무조건 대박’이라는 심리가 아직도 팽배하다. 부동산 경기에 가장 민감한 부류 중 하나가 바로 한국인이다. 교포들은 말할 것도 없고 한국에 거주하는 사람들의 투자도 늘고 있다는 것이 이곳 부동산 업체들의 분석이다. 특히 최근 집값 상승을 주도하고 있는 캘리포니아지역의 경우 한국인을 비롯한 동양권 자금이 시장을 달구고 있다는 후문이다. 그래서 미국에서 활동하는 한국인 부동산 중개업자들에게 요즘은 ‘대목’이다. 물건이 부족해서 그렇지, 사달라는 주문은 다른 어느 때보다 많다. 웬만한 규모의 한국인 부동산 업체들 사이에 “한국 비즈니스를 해야 큰 돈이 된다”는 말이 공공연한 걸 보면 한국에서 부동산 구입 자금이 꾸준히 밀려오는 것도 사실인 듯싶다. 바야흐로 ‘미국 부동산 투자 시대’다.뉴욕 맨해튼에서 월세를 사는 교포 2세인 벤자민 리씨(32). 그는 최근 은행 대출을 받아 LA 인근의 방 2개짜리 집을 60만달러에 샀다. 재미있는 것은 아직 한 번도 그 집에 가본 적이 없다는 것. “앞으로 3년 후쯤 LA지역에서 활동할 계획인데, 집값은 자꾸 오른다고 하고 직접 가볼 시간은 없어서 인터넷으로 아파트 내부와 외부를 살펴본 뒤 계약했다”는 게 이씨의 설명이다. 넓은 의미로 ‘묻지마 투자’의 한 유형이라고 할 수 있다. ‘초단타 매매’도 등장했다. 캘리포니아 남부에 사는 한 미국인 투자자는 42만5000달러에 플로리다주 마이애미의 방 2개짜리 아파트를 산 뒤 같은 날 52만5000달러에 되팔았다. 하루 만에 10만달러의 차액을 챙긴 셈이다. ☞ 국내투자가의 미국부동산 투자 흐름도 : ‘미등기 전매’도 많다. 지난 5월 LA 외곽지역에서는 한 채당 100만달러가 넘는 아파트 200여 채가 하루 만에 분양됐다. 이 아파트의 준공 시기는 오는 2007년 말. 2년 후 입주할 아파트가 불티나게 팔려 나간 것은 미국에서는 드문 일이다. 일단 보증금만 내고 아파트를 분양받은 뒤 집값이 오르면 준공 전에 아파트를 팔기 위한 의도가 작용한 결과로 보인다.이런 식의 투자는 물론 불법이나 편법이 아니다. 또 한국 사람들만의 노하우도 결코 아니다. 미국 사람들도 ‘묻지마 투자’나 ‘초단타 매매’를 더 했으면 더 했지 덜하지 않다. 나쁘다고 얘기하는 사람도 거의 없다. 중요한 것은 부동산에 약간이라도 관심이 있는 사람들은 ‘조급증’에 시달린다는 점. ‘남들은 집으로 대박을 터뜨렸다는데…’, ‘집값이 더 오른다는데…’라는 식의 불안심리가 퍼지면서 앞뒤 보지 않고 괜찮은 물건이면 일단 잡고 본다는 것이다. ‘기러기 아빠’에서 ‘편법 투자자’까지 한국에서 금융회사에 다니는 박모씨(49). 그는 이른바 ‘기러기 아빠’다. 벌써 4년 동안 가족들과 헤어져 혼자 산다. 박씨는 얼마 전 여름휴가 기간에 미국에서 식구들과 가족 상봉을 했다. 다음날에는 잘 아는 친구를 불러 거나하게 ‘한턱’ 냈다. 박씨는 4년 전 다니던 회사에서 실직했다. 뭘 할까 고민하다 아이들도 공부시키고 자신도 못다한 공부를 마치기 위해 미국으로 건너왔다. 퇴직금이 적지 않았던 데다(박씨는 잘 나가던 금융회사의 고위직이었다), 월세를 아끼기 위해 캘리포니아주에 집을 한 채 샀다. 그리고 6개월 만에 취직이 돼 다시 한국으로 건너갔다. 4년 후 대박이 터졌다. 40만달러를 주고 샀던 단독주택(하우스)의 값이 거의 100만달러에 육박한 것. 최고의 학군에 자리잡고 있는 집이라 수리만 하면 그 이상도 받을 수 있다는 게 부동산업자의 설명이다. 의도했던, 의도하지 않았던 간에 박씨는 미국 부동산으로 성공한 경우다. 이런 사람이 드물지 않다. 아예 부동산 업체에 관리를 맡긴 채 한국에 거주하는 집주인도 상당수다. 뉴저지주에서 부동산 중개업을 하는 정모씨는 “관리하는 집 중 집주인이 한국에 있는 집만 3채에 이른다”며 “만기가 되면 세를 놓고 월세를 받아 주인에게 전달해주고 약간의 수수료를 챙기고 있다”고 털어놓는다. 시가 70만달러(7억1000만원 상당)짜리 집의 월세가 대략 2600달러 정도 한다. 연간으로는 3만1200달러에 달한다. 이자율로 계산할 경우 연 4.5% 수준. 한국에서 집을 사서 전세를 준다고 해도 이만한 수입을 기대하기 힘들다. 세금을 감안해도 한국의 은행 이자 수준은 된다. 여기에 “집값이 오르는 추세여서 충분히 투자할 만한 가치가 있다”는 게 정씨의 설명이다. 집중 투자, 기획 투자, 간접 투자이런 식의 계산이 가능하다 보니 이제는 웬만한 유학생(기러기 가족 포함)이나 주재원 가운데 집을 사는 사람이 늘어나고 있다. 더욱이 지난 7월부터는 해외 부동산 취득 한도가 개인인 경우 50만달러로 늘어났다. 미국의 경우 넉넉잡아 집값의 30%만 있으면 모기지론을 통해 얼마든지 집을 살 수 있다. 50만달러를 한국에서 송금받는다고 하면 160만달러짜리 집도 합법적으로 구입할 수 있는 셈이다.“송금 한도요? 그건 당초부터 문제도 안 됐습니다. 자세히는 모르지만 한국인(국적) 투자자 대부분은 집 매입 자금을 한국에서 들여왔습니다.” 요즘도 한국 투자자들로부터 하루 평균 5~6통의 전화를 받는다는 부동산 중개업자 존 김씨. 그는 “최근 1년 새 미국 부동산 투자에 관심을 갖는 한국인(한국 거주)이 2배 정도로 늘어난 것 같다”며 “이들의 투자를 투기라기보다는, 글로벌 시대의 포트폴리오 분산 차원에서 이해하고 있다”고 말했다.서울에 거주하는 조모씨(53)는 작년 가을 LA 교외에 있는 콘도를 샀다. 투자 금액은 8억원(80만달러). 그러나 콘도 명의는 자신의 이름이 아니다. 조씨가 투자한 부동산 개발업체 명의다. 조씨는 미국 부동산에 관심을 갖고 있었으나 투자 방법을 몰랐다. 미국에 거주하지도 않는 자신이 법을 어겨가며 집을 사고 싶지도 않았다. 그러던 차에 평소 알고 지내던 사람이 미국에 투자하는 펀드를 모집한다며 투자를 권했다. 50억원가량을 모아 미국 부동산 개발회사에 지분을 투자하면 법도 어기지 않으면서 투자할 수 있다는 얘기였다. 그래서 7명이 50억원을 출자했다. 부동산 개발회사는 이 돈으로 콘도 5채를 구입했다고 한다. 미국의 부동산이 뜨면서 각광받고 있는 물건은 상가, 주상복합 건물, 콘도 등이다. 이런 물건은 덩치가 커 값이 비싸다는 공통점을 안고 있다. 이런 물건을 미리 확보, 한국 내 투자자들을 모집하는 경우도 있는 것으로 알려졌다. “보통 기획 물건이라고 하는데요. 이를 위해선 미국 내 부동산 개발업체, 부동산 중개업체, 모기지론 에이전트, 한국 내 에이전트 등으로 팀이 이뤄져야 합니다. 부동산 중개업체가 개발업체로부터 개발 물건을 확보한 뒤 한국 내 에이전트에 연락을 취합니다. 투자자를 모집하는 거죠. 투자자 모집이 이뤄지면 가능한 한 합법적인 방법을 통해 투자가 이뤄집니다. 이 과정에서 미국의 모기지론 에이전트가 끼어들어, 투자자의 투자 자금을 최소로 줄여줍니다. 그것이 법을 지키는 데 도움을 주는 거죠.” LA지역에서 모기지 에이전트를 하고 있는 교포 김모씨의 얘기다.부동산 펀드를 조성하는 방법도 사용된다. 공개적으로, 또는 비공개적으로 부동산 펀드 투자자를 모집해 미국의 부동산에 투자하는 식이다. 부동산 펀드는 규모가 큰 만큼 거래 단위가 큰 상가건물에도 투자할 수 있다는 장점을 갖고 있다. LA지역 금융회사의 한 관계자는 “LA시내 대로변의 건물 40여 채를 한국 사람들이 샀다는 얘기가 돌아다닐 정도로 한국인의 상가에 대한 관심은 아주 높다”고 말했다. 그는 “만일 대형 빌딩을 교포가 아닌, 한국인이 샀다면 혼자 힘으로는 불가능했을 테고 여러 명이 돈을 모아 함께 투자하는 형식을 갖췄을 것”이라고 덧붙였다. 100만달러 안팎의 주택은 개인이 투자하는 반면, 규모가 큰 상가나 대규모 주택단지는 펀드 형식으로 투자한다는 얘기다. 특히 지난 7월부터는 해외 골프장, 오피스 건물, 상가 등에 투자하는 직접투자 송금 한도가 100만달러에서 300만달러로 늘어나 그만큼 수월해졌다. 거품 논쟁, 그리고 폭탄 돌리기? 미국의 집값은 최근 5년간 전국 평균 50.5% 올랐다. 3~4배 오른 곳도 많다. 이런 상승세는 최근에도 계속되고 있다. 관심은 이런 상승세가 언제까지 이어지느냐 여부다. 한 쪽에서는 △모기지론 금리가 여전히 낮은 수준을 유지하고 있는 데다 △베이비 붐 세대와 이민자들의 증가로 주택 수요가 꾸준히 늘고 있으며 △중국 한국 일본 등에서 미국에 투자하는 자금이 갈수록 증가하고 있다는 점 등을 들어 집값 상승세는 당분간 지속될 것으로 보고 있다.그러나 다른 한 편에서는 △집값이 단기간에 너무 올랐으며 △미국 연방준비제도이사회(FRB)가 기준금리 인상을 당분간 지속할 가능성이 큰 데다 △지역에 따라 렌트(월세)는 오히려 낮아지고 있다는 점 등을 들어 거품 붕괴의 가능성이 높다고 지적한다. 곽한 베스트모기지 사장은 “양 쪽 주장이 워낙 팽팽한 데다 체감적으로도 명확한 판단이 서지 않는다”며 “신만이 알 일”이라고 말했다. 현재로서는 집값이 어떻게 될지는 누구도 모른다는 얘기다. 결국은 미국 경제상황을 순간순간 체크, 투자할 것인지 여부를 투자자가 판단할 수밖에 없는 상황이다. 어떻든 간에, ‘폭탄 돌리기’에서 폭탄을 집는 일은 피해야 한다.