하남 풍산지구, 문정·장지 뉴타운 등 부동산 특구로 부상

수도권 남동부지역인 서울 송파구와 경기도 하남시 일대가 강남권의 신흥 주거지역으로 떠오르고 있다. 이 지역은 ‘8·31 부동산대책’ 후속조치로 발표된 송파신도시와 하남시 풍산지구 등이 이웃해 있어 수도권내 ‘부동산 특구’로 불리고 있다.게다가 송파구에는 잠실동 일대 주공아파트 저밀도 재건축사업이 한창 진행되고 있고, 서울시의 거여·마천 뉴타운 재개발사업도 추진 중이다. 이 밖에 문정·장지지구 개발사업 등도 수도권 남동부지역의 10년 후 미래 모습을 크게 바꿀 것으로 예상된다.이에 따라 강남 수요를 흡수하기 위한 개발사업의 축이 종전 판교, 동탄 등 수도권 남부지역 중심에서 송파, 하남 등 동쪽으로 바뀌고 있다는 분석이 나오고 있다. 판교신도시와 견주어도 손색이 없는 입지여건을 갖춘 송파신도시는 용적률은 물론이고 임대와 분양가구 수가 아직 확정되지 않았다. 건교부는 “송파신도시는 현재 개괄적 계획이 발표된 단계로 용적률, 층고에 대해서는 확정된 바 없다”면서 “다만 중대형 임대물량은 전체 중대형 물량(2만 가구)의 30% 수준을 계획하고 있다”고 밝혔다. 송파신도시는 전체 5만 가구의 58%인 2만9000 가구가 임대주택으로 지어진다. 우선 저소득층에 공급되는 국민임대주택이 2만 가구 지어지고, 25.7평 이하 10년 임대주택이 3000 가구 공급된다. 25.7평 초과 중대형 임대아파트는 6000 가구로 전체 중대형 물량의 30% 정도다. 분양아파트는 25.7평 이하 7000 가구, 25.7평 초과 1만4000 가구 등 2만1000 가구다. 이 가운데 30%인 6300 가구는 성남과 서울 거주자에게 우선 공급된다.개발 일정은 2006년 하반기 택지지구로 지정해 2007년 개발계획 및 실시계획 수립에 이어 2008년 하반기 아파트 분양이 정부가 밝힌 일정이다. 건교부 관계자는 “앞으로 교통이나 환경대책 등 개발과정의 절차 등은 관계부처와 지속적인 협의를 통해 확정지을 계획”이라고 말했다.송파신도시의 분양가는 중대형아파트의 경우 판교보다 비싸게 책정될 것으로 보인다. 땅값은 판교보다 싸지만 강남 집값이 분당보다 비싸기 때문에 채권 매입에 따른 손실액이 그만큼 커질 수 있기 때문이다. 다만, 전용 25.7평 이하는 판교(평당 1000만원)보다 저렴할 것으로 예상된다. 하지만 표준건축비가 상향 조정(물가인상률 반영)되고 국공유지 평가금액이 오르게 되면 분양가도 오를 수밖에 없어 평당 1000만원을 크게 밑돌지는 않을 전망이다.서울시가 지난 8월29일 강남권 최초로 뉴타운 후보지로 선정한 거여·마천 뉴타운은 27만3800여평 규모다. 위치상으로는 강남권에 위치했으나 노후불량주택 비율이 60%에 이를 정도로 주거환경은 낙후돼 있다.거여·마천 뉴타운의 북동쪽에 위치한 마천지구는 지난 5월 국민임대주택단지로 지정됐다. 마천지구는 6만6000여평 규모로 2007년 상반기 총 1633 가구 중 545 가구가 일반 분양될 예정이다. 지하철 5호선 마천역이 인접해 있어 무주택자들의 선호도가 높을 것으로 예상된다.문정지구는 문정동 289번지 일대 37만8000여평 규모로 미래형 업무 및 공공지원단지, 도시형 산업단지, 동남권 유통단지 등 3개의 테마로 나뉘어 오는 2010년까지 개발될 계획이다. 도심형 산업단지는 15만6000여평 규모로 청계천 복원사업에 따른 청계천 상인들의 이주가 예정돼 있다. 지난 6월 착공에 들어갔으며, 2007년 완공 예정이다. 미래형 업무단지와 공공지원단지 개발사업은 IT관련 업종과 의약품, 의료기기 제조업 등의 바이오산업 관련 업종이 들어가며 공공지원단지는 문정동 일대 아파트값을 들썩이게 했던 ‘법조타운’이 들어선다. 2007년 공사를 시작해 2010년 완공할 예정이다. 장지지구는 장지동 일대 18만2700여평 규모로 2002년 12월 택지개발계획 승인을 받았다. 장지지구에는 5500여 가구의 아파트가 들어설 예정이며, 이중 2600여 가구는 국민임대, 나머지 2900여 가구는 공공 분양된다. 2007년 상반기 분양을 시작할 계획이며, 현재 착공에 들어간 단지는 이르면 2007년 하반기부터 입주를 시작한다. 잠실주공 1~4단지와 시영아파트 등 5개 단지의 잠실저밀도지구는 재건축사업을 통해 서울의 최고급 주거지로 다시 태어날 전망이다. 잠실주공 4단지 25평~50평형 2678 가구가 오는 2006년 입주하는 것을 시작으로 3단지 25평 3696 가구, 2단지 12평~48평형 5563 가구, 시영 16평~52평형 6864 가구, 1단지 25평~45평형 5678 가구가 순차적으로 2008년 말까지 집들이를 계획하고 있다. 잠실저밀도지구는 한강을 옆에 끼고 있는 데다 석촌호수와 올림픽공원, 잠실종합운동장 등과 인접해 있다. 또 롯데월드 같은 놀이시설에 백화점, 쇼핑센터 등 생활 편의시설이 한데 몰려 있어 아파트가 새롭게 지어지면 강남권의 최고 거주지로서 손색이 없다는 평가다. 이 밖에 가락시영도 재건축사업을 통해 24평~60평형 8250가구로 변모를 추진하는 것을 비롯해 잠실주공5단지 등 고밀도지구 아파트 단지들도 새 아파트촌으로 탈바꿈할 준비를 하고 있다.판교신도시 대체투자처로 거론되기도 했던 30만평 규모의 하남 풍산지구는 올 하반기부터 분양에 돌입해 오는 2008년 완공을 목표하고 있다. 하남시는 송파·강동구 등 강남권과 붙어 있으며, 올림픽도로, 외곽순환고속도로 이용이 편리하다. 또 서울~하남 간 경전철 건설도 계획돼 있다.풍산지구는 △삼부토건 B4블록 38평형 489 가구 △동부건설 B7블록 33평형 168 가구 △동원이엔씨건설 B8블록 33평형 217 가구 등이 오는 10월 분양에 나선다. 또 제일건설도 12월께 45평형 264가구를 분양할 계획이다. 하남시 도시개발공사은 B5블록 33평형 378 가구와 C1블록 33, 38평형 715 가구를 내년 5월께 공급할 예정이다. 이 밖에 주택공사와 경기지방공사가 분양하는 30년 장기임대아파트 17평~22평형 3058 가구도 분양을 앞두고 있고, 연립주택 단지에 463 가구가 들어선다.특히 풍산지구는 공공택지 물량이지만 분양권 전매제한 규정에서 벗어나 입주 후 바로 되팔 수 있다는 게 최대 장점이다. 또 채권입찰제 적용도 받지 않아 중대형아파트의 경우 채권 매입이 없어 내년 이후 공급되는 다른 택지지구 물량에 비해 상대적으로 분양가가 낮게 책정될 전망이다.