이번 ‘한강 공공성 회복’ 발표를 현장에서는 크게 반기고 있다. 그동안 한강변 개발에 대한 이야기는 꾸준히 논의돼 왔지만 한강변 통합 관리 개념이 발표된 것은 처음이기 때문이다. 그동안과는 달리 구체적이고 확실한 개발 계획으로 주민들은 큰 의미를 두고 있었다.정지구는 양화대로에서 당인리발전소까지 약 54만㎡ 규모로 2종, 3종 일반주거지역에 단독주택과 빌라 밀집 지역이다. 마포구에 공덕과 상암 사이에 있고 양화대교와 양화로를 이용하면 서울지하철 2, 6호선 환승역인 합정역 역세권이고 인천 고양 일산 등 경기 서북부 지역으로 이어지는 버스 노선도 다양해 대중교통 여건이 우수하다.이 일대는 아직 구체적인 개발 계획이 없다. 합정균형발전촉진지구와 서교동 망원동 몇몇 재개발 사업만 진행되고 있을 뿐이다. 같은 마포구에 속한 아현동이나 공덕동에 비해 노후화가 진행되지 않아 비교적 주거 환경이 양호해 아현동이나 공덕동 개발이 완료되고 난 후 비로소 개발 압박을 받고 있는 곳이다.이번 ‘한강 공공성 회복’ 발표를 현장에서는 크게 반기고 있다. 그동안 한강변 개발에 대한 이야기는 꾸준히 논의돼 왔지만 한강변 통합 관리 개념이 발표된 것은 처음이기 때문이다. 그동안과는 달리 구체적이고 확실한 개발 계획으로 주민들은 큰 의미를 두고 있었다.실제로 이 일대는 ‘한강 공공성 회복’ 발표 직후 매수 문의가 크게 늘었다. 그러나 지난해 한차례 가격이 오른 터라 실제 시세 상승까지 이어지지는 않는 분위기다.당인리발전소 인근 빌라는 지분 33㎡를 기준으로 지난해 3월 3.3㎡당 4000만 원 이상에 거래되기도 했다. 그러나 지난해 6월 말 ‘서울시 도시 및 주거환경 정비 조례’ 개정안이 발표되면서 거래가 멈췄다. 개정안에 따르면 투기 목적으로 단독주택을 헐어 가구당 전용면적 60㎡ 이하의 소규모 다세대주택을 신축하는 경우 아파트 분양 대상에서 제외하기로 했기 때문이다. 합정동은 지분 쪼개기가 상당히 이뤄졌고 구역 지정이 되지 않아 다른 지역에 비해 상대적으로 영향력이 컸다. 이후 거래는 끊기고 시세는 멈췄다. 연말 부동산 침체가 이어지면서 3.3㎡당 500만 원가량 하락세를 보여 ‘한강 공공성 회복’ 발표 직전까지 보합세가 지속됐다. 현재는 ‘한강 공공성 회복’ 발표로 소량의 급매물이 모두 소진됐고 매수세가 눈에 크게 늘었지만 거래는 급매물 위주로 이뤄질 뿐 큰 변화는 없는 상태다.합정동 일대 당인리발전소 주변은 전략정비구역으로, 망원동 일대는 유도정비구역으로 지정됨에 따라 망원동보다 합정동 일대 개발이 다소 빨리 진행될 것으로 예상된다. 아직 개발 방향이나 사업 방식이 정해지지 않아 단기적으로 시세 상승을 기대하기 어려운 것은 물론 인근 지역으로 상승세가 확산되거나 하는 움직임은 없을 것으로 예상된다.지구단위계획이 수립된 후에나 개발에 민감한 사항인 추진용적률이나 당인리발전소 이전 관련 문제가 확정될 수 있다. 그 이후에는 개발의 위험성이 제거된다고 볼 수 있어 이에 따른 시세 상승이 기대된다. 또 지구단위계획으로 개발 시기나 방식을 담고 있어 개발 계획의 아웃라인이 정해져 개발이 본격적으로 이뤄질 수 있다.지구단위계획 수립까지는 앞으로 1년 정도 예상되며 확정되기 전까지는 개발에 대한 기대감으로 합정동 당인리발전소 일대 지분 시세는 강보합세를 유지할 것으로 전망된다. 지구단위계획 수립 이후에는 한차례 시세 상승이 예상되며 인근 망원동 일대 빌라 시세까지 끌어올릴 가능성이 높다. 시기야 다소 차이가 있겠지만 망원동 빌라 역시 동일한 개발 형태와 방식으로 진행될 것으로 예상되고 먼저 개발되는 당인리발전소 일대 주민들이 이주할만한 곳으로 망원동 성산동 정도를 생각할 수밖에 없기 때문이다. 합정동 개발이 이뤄짐에 따라 합정동을 선두로 망원동과 성산동까지 시간을 두고 도미노식으로 상승세를 보일 것으로 전망된다.하지만 당장 지역 주민들은 한강변 재개발에 따른 서울시 안중 용적률 방안에 반발이 거세다. 여의도 압구정 잠실은 고층으로 재건축이 가능한 반면 망원과 합정동은 중저밀도 타운하우스로 개발된다는 것이 서울시의 계획이다. 고층 개발을 희망하는 주민들로선 이번 서울시 안에 대해 형평성에 문제가 있다며 반대할 수밖에 없는 노릇이다. 용적률은 사업성을 결정하는 가장 중요한 요소다. 용적률에 따라 조합원들의 수익성도 크게 차이가 나기 때문에 용적률을 기대 이하로 받을 경우 조합원들의 동의를 받아 내기조차 쉽지 않을 것으로 전망된다. 일대 빌라와 단독주택들은 노후도가 상대적으로 심하지 않아 거주에 큰 불편이 없다. 주민들은 사업에 손해를 감수할 만큼 급하다고 인식하지 않고 있기 때문에 수익성이 나올만한 용적률을 받느냐가 사업의 관건이다.이 밖에도 넘어야 할 산은 많다. 합정지구는 다른 전략정비구역과 다르게 재건축 사업이 아니라 지구단위계획을 통해 개발된다. 여의도나 압구정지구가 재건축이라면 합정지구는 재개발 방식으로 진행될 가능성이 높다. 이미 건축 제한은 묶였지만 그 이전에 쪼갠 지분이 많다는 것이 문제다.지난해 6월 말 발표된 ‘서울시 도시 및 주거환경 정비 조례’ 개정안에 따르면 투기 목적으로 단독주택을 헐어 가구당 전용면적 60㎡ 이하의 소규모 다세대주택을 신축하는 경우 아파트 분양 대상에서 제외하기로 했다. 합정지구의 경우 2007년 말부터 빌라 투자 붐을 타고 지부 쪼개기가 극심해져 분양권을 받을 수 없는 소유자들이 상당할 것이라는 전망이다. 이런 조합원들을 어떻게 해결해 낼 것인가가 사업 속도를 결정하는 키포인트가 될 것으로 보인다.또 합정지구는 면적 54만㎡로 어지간한 뉴타운과 비슷한 규모다. 이를 합동으로 전략정비구역화할 수 있느냐는 것도 근본적인 문제로 지적되고 있다. 주민들과의 합의가 원만히 이뤄진다면 빠른 속도를 보일 수 있지만 그렇지 않은 경우 개발 규모가 큰 것도 사업 속도를 늦추는 요소로 작용할 수 있을 것으로 예상된다. 합정동과 망원동이 전략정비구역과 유도정비구역으로 나눠지면서 벌써부터 지역 주민 간 이해관계가 충돌하고 있다.당인리발전소 이전과 추진용적률로 당인리발전소가 언제 어떻게 개발되느냐가 가장 큰 핵심 문제가 될 수 있다. 당인리발전소는 지하화와 이전 두 가지 방안을 놓고 고심하고 있는 것으로 알려지고 있다. 지하화한다면 공사비를 비롯한 사업성 여부를 타진하는 과정이 남고 이전한다면 이전에 마땅한 부지를 고르는 것이 숙제다.합정동 중개업소 관계자는 당인리발전소에 대해 “현재 경기도 모처에 부지를 마련해 놓은 것으로 안다. 그러나 협의는 쉽지 않을 것으로 보인다. 고양시도 발전소가 들어오는 대신 이에 상응하는 무언가를 얻어야 되지 않겠느냐”며 협의가 쉽지 않을 것으로 전망했다. 앞서 지적된 문제들이 원만히 해결된다는 전제 하에 사업 완료 시기는 현장에서는 앞으로 10년 정도를 예상하고 있다.윤송희 닥터아파트 전임애널리스트