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늘어나는 상속 재산 분할 소송을 위한 대응법[박효정의 똑똑한 감정평가]
[똑똑한 감정 평가]피상속인(망자)이 소유하던 유산에 대해 상속인들 간에 상속 재산 분할의 협의가 되지 않았다면 소송을 통해 상속 재산을 분할하게 된다. 이때 협의는 공동 상속인 전원이 참여해 합의해야 하고 한 명이라도 불참하면 합의가 무효가 되기 때문에 소송을 통해 재산을 분할하는 경우도 많다. 이른바 상속 재산 분할 소송이다.특히 부동산은 상속 분쟁의 대상인 재판부에서 해당 법원에 등록된 감정인에게 감정 평가를 의뢰한다. 현실 법원 감정인의 체감상 과거에 비해 최근에 상속 재산에 대한 분쟁이 더 늘어난 것 같은 느낌이 든다.상속 분쟁 대상인 부동산 가액을 특정하기 위해 통상 원고(청구인) 측에서 감정 신청을 한다. 이때 감정 사항으로 부동산의 ‘감정일 현재’의 시가와 ‘피상속인 사망일 당시’의 시가를 각각 산정할 것을 요청하기도 하고 또는 하나의 시점만 특정해 신청하기도 한다.원칙적으로 감정 평가는 부동산 평가액을 결정하는 가격 조사 완료 일자를 기준으로 해 평가한다. 하지만 상속 재산 분할 소송과 같이 피상속인의 사망일 당시의 상속 재산의 시가를 추정할 필요가 있을 때는 가격 조사와 자료 수집이 가능한 경우에 한해 예외적으로 과거의 시점으로 평가액을 산정하는 것이다.피상속인 사망일 당시의 부동산 시가 산정을 감정 신청하는 경우 감정인은 필연적으로 ‘과거의 값’을 산정하는 이른바 소급 평가를 하게 된다. 아무래도 평가 시점 현재 대상 물건의 현황에 따른 자료를 수집하는 것보다 과거 특정 시점의 시가를 추정하는 것이 더 어렵다.과거다 보니 자료 수집의 한계가 있고 피상속인 사망일 당시 평가 대상 물건에 대한 현
2023.02.19 20:26:58
![늘어나는 상속 재산 분할 소송을 위한 대응법[박효정의 똑똑한 감정평가]](https://img.hankyung.com/photo/202302/AD.32644206.3.jpg)
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이미 철거가 끝난 건물도 감정 평가 할 수 있나?
[똑똑한 감정평가]서울의 한 재개발구역에서 현금 청산자가 조합을 상대로 제기한 행정 소송에서 수용 재결 무효 판결이 난 사건이 있었다. 당시 조합은 과거의 수용 재결에 따라 적법하게 현금 청산자의 부동산 소유권을 취득한 상태에서 사업 진행을 위해 건물을 철거했었다. 수용 재결 무효 판결이 나자 건물이 철거되고 무려 5년 이상 흐른 뒤 다시 수용의 각 절차가 시작됐다.하지만 없어진 건물에 대해 계속 감정 평가 불가 판정이 나고 있었다. 지주로서는 말로 표현할 수 없을 정도로 억울한 일이었다. 결론적으로 그 사람의 건물은 무효인 수용 재결에 의해 멸실됐는데 이로 인해 평가할 수 없는 상황이었기 때문이다.토지나 건물이 신도시·공원·산업단지 또는 도로 등 공익 사업에 편입되거나 재개발 사업에서 현금 청산을 하게 되면 공익 사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)에 따라 보상금을 받게 된다.보상금은 감정 평가로 결정되는데 토지보상법상 보상금에 이의 신청하는 절차가 있다. 바로 협의 보상, 수용 재결, 이의 재결 그리고 행정 소송의 4단계에서 피수용자가 부동산에 대한 보상금을 다시 감정 평가 받을 수 있는 길을 보장하고 있는 것이다.토지보상법에서는 ‘수용의 개시일’에 지주의 소유권이 사업 시행자에게 이전된다고 규정하는데 시간의 순서로 따져보면 보상금 이의 절차의 둘째 단계인 수용 재결 감정 평가 후 이의 재결(이의 재결을 거치지 않고 바로 행정 소송하는 경우엔 행정 소송 감정 평가) 감정 평가 이전에 사업 시행자가 소유권을 취득하는 수용의 개시일이 존재한다.살펴본 것처럼 피수용자는 수용 재결 이후로도 여
2023.02.17 09:01:25
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매도 청구 소송에서 개발 이익이 포함된 시가가 정해지는 법[박효정의 똑똑한 감정평가]
[똑똑한 감정평가]현실의 감정 평가 세계에서 매도 청구 소송 감정 평가 상담을 요청하는 많은 의뢰인이 대법원 판례의 ‘개발 이익 포함’ 의미를 오해하고 있다. 대표적인 오해는 매도 청구가 들어온 부동산의 시가가 해당 사업이 완전히 끝난 때를 가정해 신축한 아파트의 분양 가격 수준으로 감정 평가액이 나온다는 것이다.대법원은 매도 청구 소송에서의 시가의 의미를 “재건축 사업으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발 이익이 포함된 가격”이라고 판시한다.위 판례에서 말하는 ‘재건축으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발 이익이 포함된 가격’이라는 것은 주택 건설 사업이 계속 진행됨에 따라 시간의 경과와 사업이 구체화되면서 기준 시점 당시의 개발 이익을 반영하라고 해석하는 것이 타당하다. 정리하면 매도 청구 감정 평가 시 재건축 사업이 완료된 경우를 상정하는 것이 아니라는 것이다. 이와 같은 해석의 근거는 다음과 같다.대법원은 “개발 이익 매도 청구권 행사에 따른 시가 산정에서 가격 시점 당시를 기준으로 그 사업으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발 이익은 포함해 평가해야 하나 현실화·구체화되지 않은 미실현 이익이나 장래 비용 부담을 전제로 한 개발 이익은 포함해서는 안 된다”고 판시했다.그렇다면 판례의 취지에 따라 매매 계약 체결일까지 그 사업으로 인해 현실화·구체화된 개발 이익을 감정 평가액에 포함하기 위한 방법에는 어떤 것이 있을까.이와 관련해 “일반적으로 부동산 중개업소를 통해 형성된 재건축 아파트의 실제 거래 가격은 개발 이익이 반영돼 형성된 것이라는 점”, “이 사건 매도 청구 무
2023.02.09 06:00:07
![매도 청구 소송에서 개발 이익이 포함된 시가가 정해지는 법[박효정의 똑똑한 감정평가]](https://img.hankyung.com/photo/202302/AD.32525125.3.jpg)