매거진한경

# 감정평가

리모델링 한 건물, 감정평가 입증하면 유리한 이유[박효정의 똑똑한 감정 평가]

[똑똑한 감정 평가] 평가] 재개발·재건축사업은 노후하고 열악한 주거환경을 개선하는 사업이다. 따라서 정비구역 내에 소재하는 건물은 대체로 오래되고 보수가 제대로 되지 않아 건물의 가치가 거의 없는 경우가 많다. 사람이 살고 있는 경우도 있지만 오랜 기간 방치된 경우도 많고, 아예 폐가 상태로서 건물의 가치보다는 오히려 철거비가 더 나오는 상황도 빈번하다. 이처럼 정비구역 내에 소재하는 건물은 1960~70년대에 사용승인을 받아 현재 시점에서는 이미 내용연수가 다 경과했으며, 현실에서도 효용이 거의 없는 건물이 많기 때문에 감정평가 시에도 대체로 토지의 가격이 중요하고 건물가치는 전체 부동산 가격에서 차지하는 비율이 적은 것이 일반적이다. 그런데 간혹 정비구역 내 소재하는 건물이라도 소유자가 거주하기 위해서 혹은 월세를 주기 위해서 건물의 내·외부를 전면적으로 수리·보수해 완전히 리모델링하는 경우도 있다. 건물을 대수선 수준으로 외관까지 모두 바꾼 경우라고 하더라도 건물 내부의 모습을 확인하지 않는 이상 정비구역 내 존재하는 건물의 일반적인 모습과 또 그것에 대한 고정관념으로 인해 제대로 된 건물가치를 책정받기가 어려운 것이 현실이다. 그런데 건물의 외관에는 큰 변화가 없으나 내부만큼은 완벽히 현대식으로 리모델링하는 경우도 있다. 이 경우에는 정말 내부를 확인하지 않는 이상, 동일한 정비구역 내 다른 부동산들과 차별화되어 있는 내부상태에 대해 제대로 가치를 책정받을 길이 없다. 최근 상담내용이었다. 가로주택정비사업이 진행되는 구역이었는데, 종전자산평가액이 너무 낮게 나와서 당혹스럽다는 상담자는 3년 전에 1억원 이상

2023.12.06 08:57:06

한경비즈니스 사설칼럼 리모델링 감정평가 박효정 건물
재건축·재개발 감정 평가 시 대지 지분 크기가 반영돼야 하는 이유[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]재건축이나 재개발은 노후한 건축물을 철거하고 남은 맨 땅에 신축 아파트를 짓는 사업이다. 자연스럽게 새 아파트를 지을 수 있는 ‘땅’이 클수록 사업성이 높아진다. 더 많은 아파트를 지어 일반 분양 수익을 높일 수 있기 때문이다.재건축·재개발 구역에서 특히 건물이 노후할수록 조합원이 내놓는 재산은 쓰러져 가는 건축물이라기보다 사실상 새 아파트를 지을 ‘땅’이라고 보는 것이 합리적이다. 이러한 사정이 부동산의 가치에도 반영돼 실제로 시장에서는 ‘대지 지분’의 크기에 따라 대지 지분 3.3㎡당 얼마라는 식으로 거래되는 관행이 있다.이 때문에 특히 조합원의 출자 자산을 합리적으로 배분해 감정 평가액의 균형을 유지해야 하는 종전 자산 감정 평가나 현금 청산 감정 평가에서도 대지 지분의 크기가 잘 반영돼야 할 필요에 대해 2편에 걸쳐 구체적으로 살펴본다. 1. 지분이 많거나 도로변에 자리한 나 홀로 아파트의 애환대규모 아파트 단지를 재건축할 때 주변의 나 홀로 아파트가 같은 정비구역에 묶이는 경우가 있다. 그런데 나 홀로 아파트 조합원은 대규모 아파트 주민에 비해 소수이므로 재건축조합의 사업 진행 과정에서 많은 소외를 받게 된다. 도로변에 자리한 나 홀로 아파트의 단위 면적당 토지 가격이 후면지에 소재하는 대규모 아파트보다 더 높을 것임에도 불구하고 3.3㎡당 가격이 막상 대규모 아파트와 별반 차이 나지 않는 경우가 있다. 또한 나 홀로 아파트 한 채당 보유한 대지 지분의 면적이 대규모 아파트에 비해 월등히 넓더라도 그것이 종전 자산액이나 현금 청산금에 제대로 반영되지 않는 경우도 있다. 2. 재건축은 ‘철거 후 신축’이므로 대지

2023.07.13 07:32:04

감정평가 한경비즈니스 사설칼럼
감정 평가에서 보완 감정과 재감정이 필요한 상황[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]이혼 소송 재산 분할이나 재개발 현금 청산, 유류분 반환 청구, 보상금 증액 청구, 매도 청구, 부당 이득 반환 청구나 공유물 분할 등 셀 수 없이 많은 부동산 분쟁 소송의 과정에서 감정 평가가 이뤄진다.한 번의 감정 평가와 그 결과를 바탕으로 분쟁을 끝맺거나 소송이 종결되기도 하지만 상황에 따라 평가 결과에 대해 보완 감정이나 재감정이 필요한 경우가 종종 있다.보완 감정은 기존 감정 평가를 진행한 동일한 감정인에게 보완 감정 명령으로 진행된다. 보완할 내용은 주로 평가 대상물에 공사 등 현상 변경이 있거나 평가 대상물이 추가되는 등 평가의 기본적인 사항에 대한 변경이 있는 경우가 대부분이다.나아가 토지에 지상권 설정 제한이 있는 경우, 타인이 점유하는 부분이 없는 정상 상태를 가정할 경우, 일단지를 상정한 경우 등 감정 조건을 부가될 때 토지 가격에 변동이 있는지, 그렇다면 변경되는 토지 단가의 산정을 요청하는 경우도 있다. 보완 감정을 명령받은 감정인은 기존 감정에서 변경된 내용에 따른 보충적인 평가 결과를 재판부에 제출한다.다만 감정인에게 보완 감정으로서 조건을 제시할 때 그 조건이 관련 법에 따라 합법적이고 합리적이어야 하며 객관적이고 실현 가능한 조건인 경우에 감정 평가에 반영할 수 있다. 따라서 감정인은 제시받은 감정 평가 조건의 성립 가능성 여부에 대한 검토를 선행한다.한편 재감정은 대체로 기존 감정인과 무관한 새로운 감정인이 동일한 평가 대상에 대해 다시 감정 평가하는 것을 말한다. 재감정은 때로는 감정 평가의 기준이 되는 시점이 동일할 수도 있고 차이가 날 수도 있다.새로운 감정인이 동일한 시점에서 재감정

2023.07.07 09:01:26

감정평가 부동산 감정 재감정 박효정
감정 평가로 절세 가능한 증여세 신고[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]증여세를 법의 테두리 안에서 최대한 절세하고 싶은 납세자는 어떤 것에 주목해야 할까. 먼저 증여세 부과 방식에 대해 알아볼 필요가 있다.증여세는 과세 표준액에 따라 세율이 적용돼 세금이 부과된다. 예를 들어 과세 표준 1억원 이하는 세율 10%가 적용돼 세금이 결정되고 5억원 이하는 세율 20%(누진 공제 금액 1000만원), 10억원 이하는 세율 30%(누진 공제 금액 6000만원)로 결정되는 방식이다. 과세 표준이 증가함에 따라 세율도 함께 올라가는 누진세 구조다.납세자에게 과세 표준액 구간별로 딱 정해져 있는 ‘세율’은 어찌해 볼 수 없는 영역이다. 아무리 절세하고 싶다고 세율 자체를 줄일 수는 없기 때문이다. 그렇다면 과세 표준액은 어떨까.특히 증여 재산이 부동산인 경우 재산가액을 평가의 시점에 따라, 부동산의 개별적인 특성에 따라 절세에 유리한 방향으로 조정할 수 있다. 절세를 위해서는 증여 재산의 평가가 가장 중요한 항목이 된다.상속세 및 증여세법에 따르면 증여 재산의 평가는 ‘시가(時價)’를 원칙으로 한다. 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이뤄지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 의미한다. 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 이내의 기간에 발생한 ‘매매가격·수용가격·공매가격·감정가격’ 등을 시가로 인정한다.만약 시가를 산정하기 어려운 경우에는 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려해 토지는 개별 공시 지가, 건물·오피스텔·상업용 건물은 기준 시가, 주택은 고시주택 가격(개별 주택 가격 및 공동 주택 가격) 등의 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다고 규정한다. 보충적 평가 방법이라고도 한다.정리하면 증여

2023.06.02 06:32:01

한경비즈니스 사설칼럼 감정평가
표준지 공시 지가 이의 신청이 중요한 이유[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]국토교통부에 따르면 올해 표준지 공시 지가는 전년 대비 평균 5.92% 하락했다. 공시 지가는 부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률(이하 부동산 가격공시법)의 규정에 의한 절차에 따라 매년 국토해양부 장관이 조사·평가해 공시하는 토지의 단위면적(㎡)당 가격을 말한다. 전국의 약 56만 필지(2023년 기준)에 대해 표준지 공시 지가를 산정한다.공익 사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률상 토지 보상액을 산정하는 기준으로 공시지가기준법을 규정하고 있는데 이때의 공시 지가는 ‘표준지’를 의미하기 때문에 표준지 공시 지가가 토지 보상금의 산정 자료로 활용된다. 이에 특히 보상 지역이나 재개발·재건축(가로주택정비사업 등) 사업 구역 내의 토지 소유자가 예의 주시하며 보상금 산정 등에 대비해 표준지 공시 지가에 이의 신청하는 경우가 많다.표준지 공시 지가는 개별 공시 지가의 산정 자료로도 활용된다. 개별 공시 지가는 국세와 지방세는 물론 개발 부담금이나 농지 전용 부담금 산정의 기초 자료가 된다. 따라서 개별 토지 소유자의 세금 기타 건강보험료 등 부담금 부분이나 보상 지역에서 토지 가격 균형 등의 문제로 이의 신청하는 경우가 많다.부동산 가격공시법에서는 표준지 공시 지가의 결정·공시일부터 30일 이내에 국토해양부 장관에게, 개별 공시 지가의 결정·공시일부터 30일 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 서면으로 이의 신청하도록 규정하고 있다. 이의 신청인은 이의 신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의 신청에 대한 심사 결과를 역시 서면으로 통지받을 수 있다.이처럼 관련 법에서 정한 표준지 공시

2023.03.23 08:40:41

한경비즈니스 사설칼럼 공시지가 이의신청 감정평가
늘어나는 상속 재산 분할 소송을 위한 대응법[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정 평가]피상속인(망자)이 소유하던 유산에 대해 상속인들 간에 상속 재산 분할의 협의가 되지 않았다면 소송을 통해 상속 재산을 분할하게 된다. 이때 협의는 공동 상속인 전원이 참여해 합의해야 하고 한 명이라도 불참하면 합의가 무효가 되기 때문에 소송을 통해 재산을 분할하는 경우도 많다. 이른바 상속 재산 분할 소송이다.특히 부동산은 상속 분쟁의 대상인 재판부에서 해당 법원에 등록된 감정인에게 감정 평가를 의뢰한다. 현실 법원 감정인의 체감상 과거에 비해 최근에 상속 재산에 대한 분쟁이 더 늘어난 것 같은 느낌이 든다.상속 분쟁 대상인 부동산 가액을 특정하기 위해 통상 원고(청구인) 측에서 감정 신청을 한다. 이때 감정 사항으로 부동산의 ‘감정일 현재’의 시가와 ‘피상속인 사망일 당시’의 시가를 각각 산정할 것을 요청하기도 하고 또는 하나의 시점만 특정해 신청하기도 한다.원칙적으로 감정 평가는 부동산 평가액을 결정하는 가격 조사 완료 일자를 기준으로 해 평가한다. 하지만 상속 재산 분할 소송과 같이 피상속인의 사망일 당시의 상속 재산의 시가를 추정할 필요가 있을 때는 가격 조사와 자료 수집이 가능한 경우에 한해 예외적으로 과거의 시점으로 평가액을 산정하는 것이다.피상속인 사망일 당시의 부동산 시가 산정을 감정 신청하는 경우 감정인은 필연적으로 ‘과거의 값’을 산정하는 이른바 소급 평가를 하게 된다. 아무래도 평가 시점 현재 대상 물건의 현황에 따른 자료를 수집하는 것보다 과거 특정 시점의 시가를 추정하는 것이 더 어렵다.과거다 보니 자료 수집의 한계가 있고 피상속인 사망일 당시 평가 대상 물건에 대한 현

2023.02.19 20:26:58

한경비즈니스 사설칼럼 상속 감정평가
이미 철거가 끝난 건물도 감정 평가 할 수 있나?

[똑똑한 감정평가]서울의 한 재개발구역에서 현금 청산자가 조합을 상대로 제기한 행정 소송에서 수용 재결 무효 판결이 난 사건이 있었다. 당시 조합은 과거의 수용 재결에 따라 적법하게 현금 청산자의 부동산 소유권을 취득한 상태에서 사업 진행을 위해 건물을 철거했었다. 수용 재결 무효 판결이 나자 건물이 철거되고 무려 5년 이상 흐른 뒤 다시 수용의 각 절차가 시작됐다.하지만 없어진 건물에 대해 계속 감정 평가 불가 판정이 나고 있었다. 지주로서는 말로 표현할 수 없을 정도로 억울한 일이었다. 결론적으로 그 사람의 건물은 무효인 수용 재결에 의해 멸실됐는데 이로 인해 평가할 수 없는 상황이었기 때문이다.토지나 건물이 신도시·공원·산업단지 또는 도로 등 공익 사업에 편입되거나 재개발 사업에서 현금 청산을 하게 되면 공익 사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)에 따라 보상금을 받게 된다.보상금은 감정 평가로 결정되는데 토지보상법상 보상금에 이의 신청하는 절차가 있다. 바로 협의 보상, 수용 재결, 이의 재결 그리고 행정 소송의 4단계에서 피수용자가 부동산에 대한 보상금을 다시 감정 평가 받을 수 있는 길을 보장하고 있는 것이다.토지보상법에서는 ‘수용의 개시일’에 지주의 소유권이 사업 시행자에게 이전된다고 규정하는데 시간의 순서로 따져보면 보상금 이의 절차의 둘째 단계인 수용 재결 감정 평가 후 이의 재결(이의 재결을 거치지 않고 바로 행정 소송하는 경우엔 행정 소송 감정 평가) 감정 평가 이전에 사업 시행자가 소유권을 취득하는 수용의 개시일이 존재한다.살펴본 것처럼 피수용자는 수용 재결 이후로도 여

2023.02.17 09:01:25

한경비즈니스 사설칼럼 감정평가
매도 청구 소송에서 개발 이익이 포함된 시가가 정해지는 법[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]현실의 감정 평가 세계에서 매도 청구 소송 감정 평가 상담을 요청하는 많은 의뢰인이 대법원 판례의 ‘개발 이익 포함’ 의미를 오해하고 있다. 대표적인 오해는 매도 청구가 들어온 부동산의 시가가 해당 사업이 완전히 끝난 때를 가정해 신축한 아파트의 분양 가격 수준으로 감정 평가액이 나온다는 것이다.대법원은 매도 청구 소송에서의 시가의 의미를 “재건축 사업으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발 이익이 포함된 가격”이라고 판시한다.위 판례에서 말하는 ‘재건축으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발 이익이 포함된 가격’이라는 것은 주택 건설 사업이 계속 진행됨에 따라 시간의 경과와 사업이 구체화되면서 기준 시점 당시의 개발 이익을 반영하라고 해석하는 것이 타당하다. 정리하면 매도 청구 감정 평가 시 재건축 사업이 완료된 경우를 상정하는 것이 아니라는 것이다. 이와 같은 해석의 근거는 다음과 같다.대법원은 “개발 이익 매도 청구권 행사에 따른 시가 산정에서 가격 시점 당시를 기준으로 그 사업으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발 이익은 포함해 평가해야 하나 현실화·구체화되지 않은 미실현 이익이나 장래 비용 부담을 전제로 한 개발 이익은 포함해서는 안 된다”고 판시했다.그렇다면 판례의 취지에 따라 매매 계약 체결일까지 그 사업으로 인해 현실화·구체화된 개발 이익을 감정 평가액에 포함하기 위한 방법에는 어떤 것이 있을까.이와 관련해 “일반적으로 부동산 중개업소를 통해 형성된 재건축 아파트의 실제 거래 가격은 개발 이익이 반영돼 형성된 것이라는 점”, “이 사건 매도 청구 무

2023.02.09 06:00:07

감정평가 한경비즈니스 사설칼럼 매도청구소송

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