표준지 공시 지가 이의 신청이 중요한 이유[박효정의 똑똑한 감정평가]

보상금 산정·과세의 기초…매년 진행되는 신청 기간 잊지 말아야

[똑똑한 감정평가]

국토교통부에 따르면 올해 표준지 공시 지가는 전년 대비 평균 5.92% 하락했다. 공시 지가는 부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률(이하 부동산 가격공시법)의 규정에 의한 절차에 따라 매년 국토해양부 장관이 조사·평가해 공시하는 토지의 단위면적(㎡)당 가격을 말한다. 전국의 약 56만 필지(2023년 기준)에 대해 표준지 공시 지가를 산정한다.

공익 사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률상 토지 보상액을 산정하는 기준으로 공시지가기준법을 규정하고 있는데 이때의 공시 지가는 ‘표준지’를 의미하기 때문에 표준지 공시 지가가 토지 보상금의 산정 자료로 활용된다. 이에 특히 보상 지역이나 재개발·재건축(가로주택정비사업 등) 사업 구역 내의 토지 소유자가 예의 주시하며 보상금 산정 등에 대비해 표준지 공시 지가에 이의 신청하는 경우가 많다.

표준지 공시 지가는 개별 공시 지가의 산정 자료로도 활용된다. 개별 공시 지가는 국세와 지방세는 물론 개발 부담금이나 농지 전용 부담금 산정의 기초 자료가 된다. 따라서 개별 토지 소유자의 세금 기타 건강보험료 등 부담금 부분이나 보상 지역에서 토지 가격 균형 등의 문제로 이의 신청하는 경우가 많다.

부동산 가격공시법에서는 표준지 공시 지가의 결정·공시일부터 30일 이내에 국토해양부 장관에게, 개별 공시 지가의 결정·공시일부터 30일 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 서면으로 이의 신청하도록 규정하고 있다. 이의 신청인은 이의 신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의 신청에 대한 심사 결과를 역시 서면으로 통지받을 수 있다.

이처럼 관련 법에서 정한 표준지 공시 지가나 개별 공시 지가에 대한 이의 신청을 거치지 않으면 추후 과세 처분 취소 소송에서 별도로 공시 지가의 위법성을 다툴 수 있을까.

대법원에서는 “개별 공시 지가 결정에 위법이 있는 경우에는 이를 기초로 한 과세 처분 등 행정 처분의 취소를 구하는 행정 소송에서도 선행 처분인 개별 공시 지가 결정의 위법을 독립된 위법 사유로 주장할 수 있다”고 했다. 개별 공시 지가의 이의 신청 기간 등이 경과한 후라도 과세 처분 취소 소송에서 과세 처분의 위법성과 별개로 개별 공시 지가의 위법성을 별도로 다툴 수 있다고 판시하고 있다.

하지만 표준지 공시 지가에 대해서는 “납세자가 이의 절차나 국토부 장관을 상대로 한 행정 소송 등을 통해 표준지 공시 지가 결정의 위법성을 다투지 않은 채 재산세 등 부과 처분의 취소를 구하는 소송에서 표준지 공 시지가 결정의 위법성을 다투는 것은 허용되지 않는다”고 판시해 개별 공시 지가와 다른 자세를 보이고 있다. 선행 절차를 거치지 않으면 표준지 공시 지가의 위법성을 다툴 수 없다는 것이다.

그렇다면 수용 보상금 증액 청구 소송에서는 토지 보상금 산정의 기초가 되는 표준지 공시 지가 결정의 위법성을 별도로 주장할 수 있을까.

대법원은 “표준지 공시 지가 결정에 위법이 있으면 그 자체를 행정 소송의 대상이 되는 행정 처분으로 봐 그 위법 여부를 다툴 수 있음은 물론 수용 보상금의 증액을 구하는 소송에서도 선행 처분으로서 그 수용 대상 토지 가격 산정의 기초가 된 비교 표준지 공시 지가 결정의 위법을 독립된 사유로 주장할 수 있다”고 판시한 바 있다. 따라서 수용 토지에 대한 보상금 증액 청구 시 표준지 공시 지가에 대한 위법성 사유도 별도로 주장하는 것을 생각해 볼 수 있다.

표준지 공시 지가와 개별 공시 지가는 매년 결정·공시되므로 매년 이의 신청의 기회가 있다. 올해 표준지 공시 지가는 1월 25일 결정·공시됐고 개별 공시 지가는 4월 28일 결정·공시될 예정이다. 따라서 관련 법률에서 규정하는 표준지‧개별 공시 지가의 이의 신청의 절차와 판례의 태도를 살펴 문제 되는 사안에 적절히 적용하는 것이 중요하다.

박효정 로안감정평가사사무소 대표