재건축·재개발 감정 평가 시 대지 지분 크기가 반영돼야 하는 이유[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]

재건축이나 재개발은 노후한 건축물을 철거하고 남은 맨 땅에 신축 아파트를 짓는 사업이다. 자연스럽게 새 아파트를 지을 수 있는 ‘땅’이 클수록 사업성이 높아진다. 더 많은 아파트를 지어 일반 분양 수익을 높일 수 있기 때문이다.

재건축·재개발 구역에서 특히 건물이 노후할수록 조합원이 내놓는 재산은 쓰러져 가는 건축물이라기보다 사실상 새 아파트를 지을 ‘땅’이라고 보는 것이 합리적이다. 이러한 사정이 부동산의 가치에도 반영돼 실제로 시장에서는 ‘대지 지분’의 크기에 따라 대지 지분 3.3㎡당 얼마라는 식으로 거래되는 관행이 있다.

이 때문에 특히 조합원의 출자 자산을 합리적으로 배분해 감정 평가액의 균형을 유지해야 하는 종전 자산 감정 평가나 현금 청산 감정 평가에서도 대지 지분의 크기가 잘 반영돼야 할 필요에 대해 2편에 걸쳐 구체적으로 살펴본다.

1. 지분이 많거나 도로변에 자리한 나 홀로 아파트의 애환

대규모 아파트 단지를 재건축할 때 주변의 나 홀로 아파트가 같은 정비구역에 묶이는 경우가 있다. 그런데 나 홀로 아파트 조합원은 대규모 아파트 주민에 비해 소수이므로 재건축조합의 사업 진행 과정에서 많은 소외를 받게 된다. 도로변에 자리한 나 홀로 아파트의 단위 면적당 토지 가격이 후면지에 소재하는 대규모 아파트보다 더 높을 것임에도 불구하고 3.3㎡당 가격이 막상 대규모 아파트와 별반 차이 나지 않는 경우가 있다. 또한 나 홀로 아파트 한 채당 보유한 대지 지분의 면적이 대규모 아파트에 비해 월등히 넓더라도 그것이 종전 자산액이나 현금 청산금에 제대로 반영되지 않는 경우도 있다.

2. 재건축은 ‘철거 후 신축’이므로 대지 지분 크기에 대한 반영이 필요하다

대로변의 나 홀로 아파트 소유자는 재건축은 어차피 기존 건물을 철거하고 나대지 상태로 만든 다음 거기에 새로운 건물을 신축하는 것이므로 나대지 상태의 거래 가격이 반영돼야만 한다고 생각한다. 이에 대해 대규모 아파트 소유자들은 아파트의 가격 결정에서 브랜드·입지·역세권 여부 등이 중요한 요소이고 대지 지분의 면적은 사용 가치에 기여하지 못하므로 교환 가치에 반영될 수 없다고 생각한다.
필자는 철거를 전제로 하지 않은 현재 상태에서의 사용 가치에 따른 시세만 반영하는 것은 현실에 맞지 않는다고 생각한다. 점유 면적 대비 대지 면적의 크기, 즉 대지 지분율이 높을수록 비율적으로 더 많은 땅을 내놓는 것이므로 그 특수성을 반영하는 장치를 마련해 대지 지분의 크기가 평가액에 반영돼야 한다.
재건축은 ‘철거 후 신축’이 그 본질적인 개념이므로 만연히 ‘현재 상태의 가치’만(종전 자산의)을 산정하고 철거 후 신축에 따르는 잠재적인 활용 가치를 전혀 도외시한다는 것은 상식에 반한다. 현재 아파트가 지어져 있지 않은 나대지나 상가 부지는 3.3㎡당 가격이 1억원을 웃돌면 이런 시세는 그 위에 지어진 나 홀로 아파트의 감정 평가에도 반영돼야 하지 않을까.

3. 아파트와 단지 내 상가 간에도 같은 문제 발생

이런 문제는 아파트와 단지 내 상가와의 사이에서도 발생한다. 아파트 00동 201호가 보유한 대지 면적이 40㎡인데 단지 내 상가의 1층 5호가 보유한 대지 면적이 50㎡라면 대지 면적이 작은 아파트의 감정 평가액이 더 높게 나올 수가 있다. 이렇게 되면 대지 지분이 넓은 상가의 소유자는 상식적으로 도저히 납득이 안 된다. 이러한 점이 재건축 과정에서의 감정 평가에 반영돼야 하지 않을까. 다만 아파트에 비해 상가는 워낙 층별에 따른 가격 격차가 커 대지 지분만의 거래라고 하더라도 여전히 층별(지하·1층·2층 이상)효용이 거래 금액에 상당히 반영된다. 따라서 층별로 형성된 대지 지분 시세가 존재한다는 점을 고려해야 할 필요가 있다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표