늘어나는 상속 재산 분할 소송을 위한 대응법[박효정의 똑똑한 감정평가]

부동산은 정확한 감정평가 통해 분할 재산 가액 특정해 협의 토대로 삼아야

[똑똑한 감정 평가]

피상속인(망자)이 소유하던 유산에 대해 상속인들 간에 상속 재산 분할의 협의가 되지 않았다면 소송을 통해 상속 재산을 분할하게 된다. 이때 협의는 공동 상속인 전원이 참여해 합의해야 하고 한 명이라도 불참하면 합의가 무효가 되기 때문에 소송을 통해 재산을 분할하는 경우도 많다. 이른바 상속 재산 분할 소송이다.

특히 부동산은 상속 분쟁의 대상인 재판부에서 해당 법원에 등록된 감정인에게 감정 평가를 의뢰한다. 현실 법원 감정인의 체감상 과거에 비해 최근에 상속 재산에 대한 분쟁이 더 늘어난 것 같은 느낌이 든다.

상속 분쟁 대상인 부동산 가액을 특정하기 위해 통상 원고(청구인) 측에서 감정 신청을 한다. 이때 감정 사항으로 부동산의 ‘감정일 현재’의 시가와 ‘피상속인 사망일 당시’의 시가를 각각 산정할 것을 요청하기도 하고 또는 하나의 시점만 특정해 신청하기도 한다.

원칙적으로 감정 평가는 부동산 평가액을 결정하는 가격 조사 완료 일자를 기준으로 해 평가한다. 하지만 상속 재산 분할 소송과 같이 피상속인의 사망일 당시의 상속 재산의 시가를 추정할 필요가 있을 때는 가격 조사와 자료 수집이 가능한 경우에 한해 예외적으로 과거의 시점으로 평가액을 산정하는 것이다.

피상속인 사망일 당시의 부동산 시가 산정을 감정 신청하는 경우 감정인은 필연적으로 ‘과거의 값’을 산정하는 이른바 소급 평가를 하게 된다. 아무래도 평가 시점 현재 대상 물건의 현황에 따른 자료를 수집하는 것보다 과거 특정 시점의 시가를 추정하는 것이 더 어렵다.

과거다 보니 자료 수집의 한계가 있고 피상속인 사망일 당시 평가 대상 물건에 대한 현황을 신뢰할 수 있는 자료를 통해 확인할 수 있는지 여부도 중요하기 때문이다.

이와 같이 상속 분할 재산에 대한 감정 평가를 시행하면서 종종 본건에 대한 증여세 신고를 위한 감정 평가 내역이 이미 존재하는 것을 보기도 한다. 이때 공동 상속인들 간에 상속 재산 분할 협의가 이뤄지 않고 소송까지 하는 이유는 일부 상속인이 증여를 많이 받았기 때문인 것으로 추정된다.

그런데 증여세를 최대한 절세하기 위해 법률의 테두리 안에서 최대한 낮은 금액으로 평가가 시행돼 있는 내역의 존재에 따라 분쟁 중인 상속인들 간에 이해가 상충하는 상황이 발생할 수 있다.

한편 부동산 가격은 정체되지 않고 항상 변동하고 있기 때문에 피상속인 사망일 당시와 감정일 현재의 두 개의 시점을 각각 감정 신청한 경우라면 동일한 부동산에 대해 다른 두 가지의 가격을 받게 될 것이다.

감정인은 소송의 과정 어딘가에서 감정 평가를 할 뿐이고 소송의 진행 상황 등을 특별히 추적하지 않기 때문에 소송 결과 등을 정확히 알 수 없지만 각기 다른 시점의 가격이 나오면 협의·화해의 자료로 활용되는 것 같다.

상속 재산 분할 소송을 통해 상속인들이 공유 지분 등기를 한 경우라면 공유물 법리가 적용되므로 해당 부동산을 다시 분할하기 위해서는 공유물 분할을 해야 한다.

이때도 분할 방법에 대해 협의가 결렬되면 공유물 분할 청구 소송을 할 수 있고 분할 대상인 부동산은 현물 분할이 어려운 경우가 대부분이므로 대금으로 분할하기 위해 감정 평가를 신청해 부동산 가액을 산정한다.

앞서 살펴본 것처럼 상속 재산 분할 분쟁은 공유물 분할 갈등으로까지 이어질 수 있고 이런 분쟁에서는 분할 비율만큼이나 분할 재산의 가액 또한 중요하다. 부동산에 대해선 감정 평가를 통해 분할 재산의 가액을 특정하거나 협의하는 경우가 많으므로 관련 분쟁을 앞뒀다면 감정 평가에 대해 알아보고 준비하는 것을 추천한다.

박효정 로안감정 평가사사무소 대표