[경매] 소액 임차인 최우선변제금 “주택가액의 2분의 1 범위 안에서 배당”

최근 경매로 소액 투자 대상을 물색하던 신모 씨는 경기도 수원에 있는 한 다세대주택을 매수했다. 진행 중이던 경매 물건의 감정가는 4000만 원. 1회 유찰로 최저가 3200만 원부터 진행됐고 인근에 지하철역·학교·주택들이 밀집돼 있어 소액 투자 대상으로 적절했다.

부동산등기부등본에는 2010년 6월 20일 K은행 가압류가 등기돼 있었고 채권자에 의해 강제경매가 신청된 사건이었으며 보증금 2200만 원에 대항력 있는 임차인 A가 있었다. 하지만 권리 분석을 꼼꼼히 하던 신 씨는 임차인 A가 확정일자는 없지만 배당요구를 한 사실을 알았으며 이 배당요구에 의해 소액 임차인 최우선변제 대상에 포함된다면 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 될 것으로 판단했다.

소액 임차인 최우선변제금 지급은 주택임대차보호법 제8조 1항에 의해 담보물권을 기준으로 판단한다. 이에 따라 저당권(근저당권)·담보가등기·전세권 등의 설정 일자를 기준으로 소액 임차인의 최우선변제금 지급 범위를 판단하지만 가압류는 우선변제권이 없기 때문에 지급 기준이 되지 못한다.

따라서 2010년 6월 20일에 등기된 가압류는 말소 기준 권리로서 임차인의 대항력 유무의 기준은 될 수 있지만 소액 임차인의 최우선변제금의 지급 기준은 될 수 없으므로 가압류 등기 일자인 2010년 6월 20일(당시 보증금 6000만 원 이하, 2000만 원까지 보호)을 기준으로 판단하지 않고 배당표 작성 시점인 현행법상 규정(과밀억제권역:보증금 6500만 원 이하, 2200만 원까지)을 적용하게 된다.

이에 따라 임차인 A의 보증금이 소액 임차인 최우선변제금을 받을 임차인의 범위에 해당되므로 신 씨는 2200만 원을 모두 배당받을 수 있을 것으로 생각했고 입찰가 3200만 원에 단독으로 최고가 매수 신고인이 됐다. 그러나 신 씨는 임차인 A가 소액 임차인 최우선변제로 보증금 2200만 원 전부를 배당받지 못하고 매수인이 임차 보증금 일부를 인수해야 한다는 것을 뒤늦게 깨닫고 망연자실했다. 최우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액의 2분의 1 범위 안에서 배당되기 때문이다. 이는 주택임대차보호법상 임차주택의 경매신청 전에 주택의 인도와 주민등록의 대항 요건을 구비한 소액 임차인에 해당하는 것이다.

[대법원 2001.4.27, 2001다8974]
제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. 여기서 주택가액이란, 낙찰대금에다가 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 입찰보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액을 말한다.

이에 따라 임차인 A는 낙찰가인 3200만 원에서 집행비용을 공제하고 실제 배당할 금액 약 3100만 원의 2분의 1인 약 1550만 원을 넘지 못하는 범위 안에서 소액 임차인 최우선변제금으로 배당되고 나머지 금액은 가압류권자인 K은행에 배당된다.

결국 대항력 있는 임차인 A는 임차 보증금에서 배당받지 못하는 금액(임차 보증금 2200만 원, 주택가액의 2분의 1)을 매수인 신 씨에게 대항할 수 있게 되므로 매수인으로서는 예상하지 못한 부담을 얻게 된 것이다.



이주현 지지옥션 상담위원