인왕산 아이파크·평창동 롯데캐슬·강남 더샵 등 ‘마감 임박’ 먼저 살펴야
장기간 이어진 저금리 기조에 부동산 규제가 완화되면서 부동산 시장은 그 어느 때보다 후끈 달아올랐던 지난해였다. 하지만 연말부터 상황이 급변했다.
정부가 다시 부동산 규제 카드를 꺼냈고 금리 인상과 입주 물량 증가 등 시장의 불확실성이 커지며 열기가 식은 상태다. 실제로 새해 들어 청약이 이뤄진 10개 아파트 단지 중 6곳이 미달됐다.
바야흐로 알짜 미분양 아파트를 살펴볼 시점이다. 미분양 물량은 가격 할인 등 다양한 혜택까지 주어져 좋은 물건을 싸게 살 수 있는 기회가 될 수 있다. 서울시 내 남아 있는 미분양 물량을 살펴본다.
◆미분양 아파트, 가격 할인 등 혜택 많아
우선순위를 둬야 할 미분양 아파트는 몇 가구 남지 않은 곳들이다. 사실 1~2가구 남은 물량은 미분양이라고 하기도 힘들다. 손 바뀜 과정에서 자연스럽게 발생한 미분양일 수 있기 때문이다.
먼저 현대산업개발이 서울시 종로구 무악동 무악연립2구역을 재건축한 ‘인왕산2차 아이파크’가 1가구 남아 있다.
인왕산2차 아이파크는 지하 3층~지상 17층 총 5개 동으로 구성됐고 167가구 규모다. 이 중 조합원 물량은 59가구, 일반 분양은 108가구다. 전용면적 84㎡와 112㎡가 다양한 타입으로 구성돼 소비자의 선택 폭을 넓혔다는 것이 특징이다.
또 인왕산2차 아이파크는 뛰어난 자연경관과 풍부한 인프라를 자랑하며 도심 속 힐링 아파트로 주목 받는다. 단지 뒤쪽으로 인왕산을 오를 수 있는 등산로가 연결돼 있고 단지 가까이 독립공원도 있다.
2008년 입주한 인왕산 아이파크 810가구와 함께 총 977가구의 대단지 아이파크 타운이 형성돼 브랜드 타운의 프리미엄도 기대할 수 있다. 남아 있는 물량은 84㎡ 1가구로, 분양가는 5억3800만원이다.
‘평창동 롯데캐슬 로잔’도 1가구가 비어 있다. 롯데건설이 서울시 종로구 평창동 라마다 올림피아호텔 부지에 시공해 2007년 2월 분양한 대형 평형 위주의 고급 아파트로, 지하 2층~지상 11층, 112가구 규모다. 평형별로는 184㎡부터 242㎡까지 13가지 타입으로 구성됐다.
평창동 롯데캐슬 로잔은 신동빈 롯데그룹 회장의 거주지 가운데 한 곳으로 알려져 있다. 중세 유럽의 성과 흡사한 외관의 아파트를 북한산이 감싸고 있어 도심을 떠나지 않고도 타운하우스와 같은 거주 환경을 누릴 수 있다는 것이 장점이다.
반면 지하철역이 가까이 없어 대중교통 이용에 어려움이 따를 수 있다. 현재 미분양으로 남은 1가구는 219㎡, 분양가는 19억8000만원이다.
포스코건설이 서울시 강남구 세곡2보금자리주택지구에 지은 ‘강남 더샵 포레스트’는 2가구가 남아 있다. 지하 3층~지상 12층 10개 동 400가구 규모로, 전용면적 114~165㎡ 386가구와 207~244㎡ 펜트하우스 14가구로 구성됐다.
그린벨트를 해제하고 조성한 강남권 택지지구인 만큼 주거 환경이 우수하다. 대모산 자락에 둘러싸여 쾌적하고 지하철 3호선 수서역이 가까워 교통 여건도 양호하다.
강남 더샵 포레스트는 지난해 분양권이 비싸게 거래된 아파트로 이목을 집중시키기도 했다.
한국감정원에 따르면 지난해(1월~12월 19일) 전국에서 거래된 아파트 분양권 중 5위를 기록했다. 전용면적 208㎡의 펜트하우스는 2016년 9월 26억5551만원에 거래돼 분양가 대비 4억1081만원 정도의 웃돈이 붙었다.
2016년 8월부터 입주를 시작한 강남 더샵 포레스트는 230㎡와 244㎡ 1가구씩 남아 있다. 분양가는 각각 27억7300만원, 30억4700만원이다.
◆물량 많다면 더 신중할 필요 있어
미분양 물량이 많은 아파트는 조금 더 신중하게 옥석을 가릴 필요가 있다.
현재 서울시에서 미분양이 가장 많은 아파트는 두산중공업이 성동구 성수동에 짓고 있는 ‘서울숲 트리마제’다. 전체 688가구(지상 28~지상 47층 4개 동) 중 85가구가 미분양 상태다.
서울숲 트리마제는 지하철 분당선 서울숲역에서 불과 600m 떨어진 역세권 아파트다. 단지
남쪽으로 한강 조망이 가능하고 서쪽으로 서울숲을 내려다볼 수 있다. 최근 한강변 높이 제한으로 초고층 아파트 설계가 어려워진 가운데 ‘한강변 최고층 아파트’라는 타이틀도 붙었다.
서울숲 트리마제는 전용면적 25㎡부터 216㎡까지 11개 평면으로 구성됐다. 이 중 25㎡ 76가구, 35㎡ 38가구, 49㎡ 38가구 등 소형 평면은 1~2인 수요자들의 관심을 끄는 데 성공하며 일찌감치 분양을 마무리했다.
문제는 대형 평면이다. 큰 규모로 가격이 높게 형성된 가운데 설계상 문제점도 드러났다. 일부 대형 평면(136·140·152㎡)의 거실 창가 중앙에 기둥(직경 900mm)이 서 있어 단지의 최대 장점인 조망을 방해하는 것이다.
136㎡(분양가 23억5300만원) 2가구, 140㎡(23억8200만원) 64가구, 152㎡(27억4600만원) 17가구가 미분양 상태다. 입주 예정일은 2017년 5월이다.
이수건설이 지은 지역주택조합아파트 ‘브라운스톤 당산’은 전체 79가구 중 54가구의 불이 꺼져 있다.
브라운스톤 당산은 지하 1층~지상 20층 3개 동 162가구 규모로 서울지하철 2호선 영등포구청역, 5호선 영등포시장역, 9호선 당산역이 모두 반경 700m 이내에 있는 트리플 역세권 아파트다.
지하철로 광화문 등 서울 도심까지 20분 정도면 이동할 수 있고 복합 쇼핑몰 타임스퀘어와 한강둔치가 차로 5~10분 거리다.
투자할 때 주의할 것은 브라운스톤 당산이 2014년 할인 분양 과정에서 당시 분양 대행사와 투자자가 ‘사기 분양’ 시비로 소송까지 벌인 전례가 있다는 점이다.
브라운스톤 당산의 미분양 물량은 84㎡ 54가구다. 분양가는 타입과 층별로 6억2900만~6억5900만원대로 형성돼 있다.
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