일부 아파트 값 폭등지역 잡기 나선 정부…‘핀셋 정책’ 꺼냈다
[아기곰(재테크 불변의 법칙 저자)] 6월 19일 새 정부의 첫 부동산 정책이 나왔다. 일부 지역을 대상으로 한 ‘핀셋 정책’이 주요 골자다. 정부가 이 정책을 꺼낸 이유는 일부 지역에서 벌어지고 있는 아파트 값 폭등을 잡기 위해서다.
KB국민은행 통계에 따르면 올해 아파트 값 상승률 20위 내에 성남시 분당구를 제외한 19개 지역이 서울과 부산에 몰려 있는 국지적 과열 현상이 나타나고 있다.
반면 아파트 값이 상승한 지역(6월 16일 기준)은 전국 153개 지역 중 96개 지역에 불과하다. 그마저도 1개 지역은 보합이고 전체 지역의 37%에 달하는 56개 지역의 집값이 작년 말에 비해 떨어졌다.
정부는 이런 양극화된 아파트 값을 잡기 위해 이번 6·19 부동산 대책을 발표했다.
◆ 전매·대출·투자 3가지 규제
6·19 대책을 구체적으로 살펴보면 크게 3가지로 요약할 수 있다. 첫째, 서울 전역 아파트 분양권 전매 제한 기간의 강화다. 서울 25개 자치구 모두 민간 택지 전매 제한 기간을 소유권 이전 등기 때까지로 강화했다.
서울에서 분양권 거래가 사실상 금지됐다. 다만 분양권 전매 금지는 6월 19일 이후 입주자 모집 공고를 한 단지부터 적용된다.
둘째, 조정 대상 지역에서 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 강화됐다. 이들 지역에서 LTV 수준을 기존 70%에서 60%로 낮추고 DTI를 60%에서 50%로 낮췄다. 조정 대상 지역 지역을 제외한 나머지 지역은 현행 규정이 그대로 적용된다.
셋째, 재건축 조합원 주택 공급 제한을 위해 기존에 최대 3채까지 아파트로 바꿔 줬던 것이 2주택으로 제한됐다. 2주택도 전용면적 60㎡ 이하로 선택해야만 가능하다. 실질적으로는 1주택으로 제한된 셈이다.
이 세 가지 대책은 앞으로 시장에 다음과 같은 영향을 끼칠 것으로 예상된다.
첫째, 전매 제한 강화는 청약 시장을 실수요자 위주로 재편되게 하는 계기가 될 것이다. 기존 청약 시장에는 실수요자뿐만 아니라 청약에서 당첨되면 프리미엄을 받고 넘기려는 가수요자들이 몰리면서 청약 과열 현상이 보인다.
그런데 전매 제한이 강화되면 서울 등 일부 지역에서는 등기 때까지 전매가 제한되기 때문에 입주 의사가 없거나 잔금 지불 능력이 부족한 가수요자들은 청약을 할 수 없게 된다. 청약 시장이 실수요자 중심으로 재편될 가능성이 높다.
하지만 반대로 분양권 공급이 앞으로는 중단되기 때문에 전매 제한을 받지 않는 기존 분양권 가격은 더 올라갈 가능성도 있다. 이를 예상하고 지금 투자한다면 큰 투자 손실로 이어질 수도 있다.
분양권의 최종 소비자는 분양권 투자자가 아니라 실수요자다. 앞으로 점점 청약 경쟁이 낮아질 것이므로 당첨 확률이 높아지는데, 굳이 비싼 프리미엄을 지불하고 기존 분양권을 살 이유는 없다.
결국 실수요자가 외면하는 분양권 시장은 그들만의 리그가 되기 때문에 입주가 다가올수록 수요가 줄어들면서 가격 하락 가능성이 높아지는 것이다.
둘째, LTV 및 DTI 규제 강화는 큰 효과가 없을 것이다. 대출 규제는 LTV와 DTI가 있는데, 이 중 LTV는 담보물의 가치에 비례해 대출 한도가 정해진다.
예를 들어 LTV가 60%라는 의미는 집값의 60%까지 대출해 준다는 것이다. 그런데 이 담보물에 전세가 들어 있으면 그 전세금만큼 제하고 대출해 준다.
◆ LTV·DTI 강화 영향력은 크지 않아
이를 실수요자와 투자자로 나눠 생각해 보자. 2007년에는 실수요자가 집을 사려면 집값의 40%가 있으면 됐다. 60%를 은행에서 빌리면 되기 때문이다.
투자자로서는 2007년 서울 지역 아파트 평균 전세가율이 43% 정도이니 전세를 끼고 집을 사게 되면 대출은 집값의 17% 정도 나온다.
이때도 집값의 40%는 있어야 투자용으로도 집을 살 수 있다. 결국 은행에서 17%를 빌릴 수 있다는 것이고 이를 위해서는 DTI 기준도 만족시켜야 했다.
그런데 10년이 지난 2017년의 상황이 바뀌었다. 실수요자로서는 6·19 대책이 나오기 전에 LTV가 70% 적용됐으므로 집값의 30%만 있으면 집을 살 수 있었다.
그런데 지금은 집값의 40%가 있어야 집을 살 수 있는 것이다. 실수요자의 내 집 마련이 그만큼 어려워진 것이다.
하지만 투자자는 큰 영향이 없다. 2017년의 서울 지역 아파트 평균 전세가율이 73%를 넘는다. 전세를 끼면 LTV 기준 70%가 넘기 때문에 대출이 한 푼도 나오지 않는다.
이런 상태에서 LTV 기준을 60%로 낮추든, 50%로 낮추든 아무런 의미가 없다. 원래 전세를 끼고 투자하는 사람은 대출 자체가 나오지 않기 때문이다.
셋째, 같은 재건축 단지 내에서 최대 세 채까지 아파트를 살 수 있게 한 조치가 폐지되면서 재건축에 대한 수요가 줄어들 가능성이 높다.
그 단지의 투자 가치를 가장 잘 아는 사람은 그 단지에 투자하고 있는 사람이므로 이들에게 실질적으로 한 채밖에 살 수 없게 만드는 것은 실제 투자 수요를 줄이는 효과가 있다.
하지만 재건축 대상 단지가 세상에 하나만 있는 것이 아니다. A단지에 세 채를 살 수 없다는 것이지, A단지·B단지·C단지에 각각 한 채씩 사는 것은 아무런 문제가 없다.
이번 조치에 따라 특정 재건축 단지에 쏠림 현상이 완화된다는 것이지 재건축 투자 자체가 타격을 입는 것은 아니다.
결국 이번 6·19 조치는 투기가 벌어지면 정부가 다시 개입할 수 있다는 구두 경고의 역할이지 실질적으로 시장에 끼칠 영향은 분양권 시장을 제외하고는 제한적이라고 할 수 있다.
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