과대광고로 인한 손해배상 청구 가능, 다만 ‘준공 후 입주’ 아파트는 승소 어려워
[이승태 법무법인 도시와사람 대표 변호사] 정부는 지속적으로 오르는 아파트 가격을 잡기 위해 고강도의 ‘8·2 부동산 대책’을 내놓았다.
한 정부의 성패는 부동산 정책에 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 부동산 가격, 특히 강남 3구(강남·서초·송파구)의 아파트 가격을 잡지 못하는 것은 일부 계층들이 불로소득을 취하는 것이고 이러한 불로소득을 환수해 재분배하지 못하는 정부는 무능한 정부일 뿐만 아니라 정의롭지 못한 정부로 인식되기까지 한다.
◆선시공·후분양, 한국만의 특징
4월 현재 한국에는 877만6727호의 아파트가 있다. 한국 전체 가구의 주택 유형을 보면 단독주택에 거주하는 가구의 비율이 2006년 44.5%에서 2016년 35.3%로 감소한 반면 아파트에 거주하는 가구 비율은 2006년 41.8%에서 2016년 48.1%로 전반적으로 증가했다.
지역별로 주택 유형을 구분해 보면 광역시는 2016년 아파트에 거주하는 가구 비율이 54.4%에 이르고 수도권도 49.3%에 달했다.
또 소득 계층별 주택 유형(2016년 기준)을 분석해 보면 저소득층은 28.7%만이 아파트에 거주하는 반면 고소득층은 74.5%가 아파트에 거주하는 것으로 파악됐다.
그리고 저소득층의 자가 보유율은 48.5%인데 중소득층은 62.2%, 고소득층은 79.3%로 파악됐다. 또한 저소득층의 자가 보유율은 점차 감소하는 반면 중·고소득자의 자가 보유율은 증가하는 추세다.
이러한 주택 통계에서 알 수 있듯이 한국 국민의 삶 속에서 아파트의 중요성이 점점 더 커지고 있을 뿐만 아니라 아파트 그 자체가 한 가정의 즐거움과 슬픔의 원천이 되기도 한다.
특히 평범한 중산층 이하의 가정에서 아파트를 매입한다는 것은 평생 한 가족의 꿈을 실현하는 것일 정도로 중요하다.
이미 지어져 있는 아파트는 직접 방문해 단지의 입지, 각 동의 배치 형태, 각 가구의 조망, 일조 등 생활환경, 아파트 외관과 내부의 상태를 꼼꼼히 살피고 매입할 수 있다.
반면 새로 짓는 아파트를 분양받을 때에는 분양 팸플릿 등 분양 광고물과 분양 대행사의 홍보성 설명에 의존할 수밖에 없다. 그나마 견본주택을 방문해 보거나 아파트를 축소해 놓은 모형을 보고 아파트의 상태를 파악할 수밖에 없다.
이러한 현실은 한국의 독특한 아파트 매매 방식 중 하나인 선시공·후분양 제도 때문이다. 건축이나 법률에 문외한인 일반인들은 별다른 생각 없이 분양 홍보물과 견본주택만 믿고 덜컥 아파트를 분양받았다가 막상 잔금을 치르고 입주할 시점에 당초 광고와 다르게 시공됐다는 이유로 시행사 측에 분양 대금을 반환하라고 항의하는 것은 물론 입주 거부 투쟁, 집회, 소송을 제기하기도 한다.
예를 들어 시행사가 제작한 분양 카탈로그에 아파트의 공용 부분 중 A동에 퍼팅 공원, B동에 옥상 휴게 공원, B동 복도에 휴게 공간이 설치되는 것으로 나와 있는데 준공 후 입주해 보니 당초 분양 카탈로그와 다르게 시공돼 있다면 입주민들이 당초 계약과 다르다는 이유로 손해배상을 청구할 수 있을까.
통상 분양 계약서에는 동·호수·평형·입주예정일·대금지급방법과 입주 시기 정도만 기재돼 있다. 그리고 분양 계약의 목적물인 아파트 및 그 부대시설의 외형·재질·구조 및 실내 장식 등에 대해서는 구체적인 내용이 기재돼 있지 않다. 이 때문에 어디까지 계약의 내용에 포함되는 것으로 봐야 하는지가 항상 분쟁의 대상이었다.
◆분양 대행사 직원의 명함은 꼭 챙겨둬야
한때 분양 광고는 어느 정도 과장될 수 있다는 전제하에 시행사의 편을 들어주던 시기도 있었다.
하지만 지금은 선분양·후시공의 방식으로 분양되는 아파트의 거래 사례의 특수성을 고려해 분양 광고의 내용, 모델하우스의 조건 또는 그 무렵 분양 회사가 수분양자에게 행한 설명 등도 분양 계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 봐 손해배상을 청구할 수 있다는 것이 한국 법원의 태도다.
물론 분양 광고물의 내용이 아파트 등의 외형·재질·구조 및 실내 장식 등에 관한 것이어야 하고 시행사가 이행할 수 있는 사항이라고 신뢰할 수 있는 것이어야만 한다.
따라서 도로 확장 및 대학교 이전 광고, 전철 복선화에 관한 광고는 아파트의 외형·재질과 관계가 없을 뿐만 아니라 사회 통념에 비춰 보더라도 아파트를 분양받는 사람들이 그 광고 내용을 시행사가 이행한다고 기대할 수 없는 것들이므로 허위·과장 광고로 인해 불법행위가 성립됨은 별개로 하고 그 광고 내용이 그대로 분양 계약의 내용이라고 보기 어렵다.
반면 위에서 예로 든 동일한 아파트도 미분양돼 사용 승인을 받은 이후 분양 받아 입주한 주민들은 분양 홍보물 등과 달리 시공됐다는 이유로 손해배상을 청구할 수 없다.
왜냐하면 준공 후 아파트를 분양받은 사람들은 실제로 완공된 아파트 등의 외형·재질 등에 관한 시공 상태를 직접 확인하고 분양 계약 체결 여부를 결정할 수 있어 완공된 아파트 등 그 자체가 분양 계약의 목적물로 된다고 봐야 하기 때문이다.
아파트를 한 채 장만한다는 것은 여러모로 쉬운 일이 아니다. 어렵사리 허리띠를 졸라매고 수년 내지는 십수 년 동안 아껴 모은 돈에다 대출까지 받아가면서 마련한 아파트가 철석같이 믿었던 분양 광고물이나 모델하우스와 다르게 시공됐다면 분통이 터질 것이다.
시행사를 상대로 손해배상 청구 소송을 제기한다고 하더라도 1심 소송 판결을 받는 데만 최소 1년 넘게 걸리고 대법원에까지 상소한다면 3년은 족히 소요된다.
더구나 법원의 판결을 일반인들이 모두 이해하기 어려운 부분이 많고 구체적인 사건마다 해석의 여지가 있기 때문에 항상 승소를 장담할 수도 없는 것이 현실이다.
따라서 아파트를 분양받을 때에는 각종 분양 광고물, 견본주택의 조건, 분양에 관해 설명해 준 대행사 직원의 성명과 연락처 등이 적힌 명함 등을 꼼꼼히 챙겨두고 의문 나는 사항은 반드시 서면으로 기재해 둬야 한다.
더구나 준공 후 아파트를 분양을 받을 때에는 현장을 직접 방문해 아파트의 시설물이나 내부 구조 등을 빠짐없이 살펴야 한다.
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