젠트리피케이션 해법을 찾아서 - 중국 베이징
'임대차보호법' 아예 없어…정부 규제에도 골목 곳곳 손보기엔 '역부족'
세계적인 부동산 컨설팅 업체 나이트프랭크가 지난해 3분기 기준으로 전 세계 150개 도시의 1년간 집값 상승률을 비교한 결과 상위 10개 도시 중 1위부터 8위까지를 중국의 주요 도시들이 싹쓸이했다.
4위를 차지한 수도 베이징의 지난 1년간 집값 상승률은 30.4%다. 한국의 금싸라기 서울의 1년간 집값 상승률이 3.1%인 것과 비교하면 베이징의 상승률은 그야말로 ‘놀랄 노’자다.
하늘 높은 줄 모르게 치솟은 집값은 자연히 도시 개발의 빛과 그림자인 젠트리피케이션을 가져왔다. 중국의 1선 도시(베이징·상하이·선전 등)에서는 임대료 상승으로 원주민들의 비자발적인 퇴거가 가속화되고 있고 중국 정부가 개발의 메스를 대기 시작한 2선 도시와 3선 도시 역시 원주민들의 내몰림 현상이 현재 진행 중이다.
사회주의 국가에서도 젠트리피케이션의 해법은 요원한 일일까. 9월의 베이징을 찾았다.
베이징 주재원들의 삶이 달라지고 있다. 이들은 10년 전만 해도 베이징의 ‘노른자위’, 즉 쯔진청(자금성)을 중심으로 한 도심 중앙에 터를 잡았지만 최근 5년 새 집값이 급격하게 오르면서 베이징의 외곽인 베드타운으로 거처를 옮기고 있다.
박 부장은 “그간 주재원들은 외국인이 많이 사는 베이징의 신흥 부촌인 양광상둥을 비롯해 3환과 4환 지역에 주로 거주했다”며 “하지만 베이징 집값이 오른 2~3년 새 5환 바깥으로 나가거나 한국의 분당과 같은 퉁저우 등 베드타운으로 이주하는 이들이 많아졌다”고 말했다.
중국은 ‘황제의 영역’인 쯔진청을 기준으로 베이징의 구역을 1환부터 현재 7환까지로 구분하고 있다. 1환은 쯔진청 성벽 안쪽, 2환부터 성벽 외곽 지역을 말한다.
쯔진청·톈안먼 등 도시 상징적인 건축물이 많은 곳을 2환(반경 약 32.7km 이내)이라고 하며 상업시설과 사무실이 많은 3환은 48.3km, 거주 지역이 다수 분포한 4환은 65.3km, 준 교외 지역인 5환의 반경은 약 98.58km이다.
이어 교외 지역으로 분류되는 6환은 187.6km, 베이징을 넘어 허베이성까지 연결되는 7환의 반경은 약 1000km로 쯔진청에서 멀어질수록 외곽 지역을 의미한다. 이 중 왕징은 4환, 최근 주재원들이 이주하는 지역으로 소개된 퉁저우와 순이구는 7환에 속한다.
◆내몰리는 코리아타운
어디 주재원뿐일까. 베이징에 뿌리를 내린 한인 자영업자들과 유학생들 역시 외곽 지역으로 내몰렸다. 이러한 현상은 한인 사회가 밀집한 왕징과 우다오커우 지역에서 여실히 나타났다.
두 지역 모두 10여 년 전만 해도 인프라가 전무했던 곳에 한인들이 터를 잡으며 기반을 닦았지만 2006년을 기점으로 상업시설이 들어서고 중국 자본이 밀려들면서 한인들의 둥지 내몰림이 가속화됐다.
특히 왕징은 2010년 베이징 시정부가 이 지역을 글로벌 비즈니스 지구인 ‘제2의 CBD(China Business District)’로 육성하기로 하면서 본격적으로 집값과 임대료가 상승했다.
박 부장은 “왕징은 원래 ‘멀리서 서울을 본다’는 유래를 가진 변두리 지역이었다”면서 “하지만 한국의 포스코를 비롯해 중국의 알리바바그룹·그린랜드그룹·소호차이나그룹 등 글로벌 기업들이 대거 이 지역에 들어오면서 임대료가 폭등했다”고 말했다.
베이징시의 월 최저임금이 1890위안(약 33만원)이란 점에 비춰 보면 “왕징에서 집 구하기가 ‘하늘의 별따기’”라는 주재원들의 말이 지나치지 않다는 것을 알 수 있다.
유학생들이 밀집한 우다오커우의 상황도 별반 다르지 않다. 베이징대·칭화대 등 우수 학군이 밀집한 이 지역에 중국 현지인들의 부동산 수요가 늘면서 한국 유학생과 이들을 대상으로 코리아타운을 연 한인들의 설 자리가 점점 더 위축됐다.
우다오커우역에서 걸어서 5분 거리에 자리한 아파트 ‘화칭자위안’은 둥지 내몰림의 대표적인 사례다. 이곳은 당초 한국 유학생들이 많이 살았던 아파트였지만 최근 집값이 폭등하면서 돈 많은 현지인들이 자리를 꿰찼다. 박 부장은 이 아파트를 한국의 ‘은마아파트’에 비유했다. 낡고 오래된 아파트의 임대료가 상상을 초월하는 수준에 도달했기 때문이다.
베이징 우다오커우에서 중·고교, 대학교를 졸업한 김 모 씨는 “6~7년 전만 해도 화칭자위안에 많은 유학생들이 살았다”며 “그 당시 환율 가치로 월세 45만원대면 거주할 수 있었지만 지금은 거의 100만~120만원으로 월세가 올랐다. 이를 감당할 수 없는 유학생들은 외곽으로 밀려날 수밖에 없는 상황”이라고 말했다.
실제 우다오커우의 평균 집값은 2012년 9월 ㎡당 3만8726위안(약 665만원)에서 2017년 9월 현재 ㎡당 9만6295위안(1655만원)으로 148.7% 올랐다.
주재원과 유학생들이 외곽으로 밀리자 이들을 대상으로 했던 한인 상점들도 하나둘 코리아타운을 떠났다.
김 씨는 “우다오커우 상점은 한국의 이태원처럼 유학생들이 즐겨 찾는 곳이었는데 2014년 SBS에서 방영한 드라마 ‘별에서 온 그대’ 이후 중국에 ‘치맥(치킨과 맥주를 함께 먹는 것을 의미)’ 열풍이 불면서 중국인들이 우다오커우 한인 상점을 점령하기 시작했다”고 말했다.
그는 “이후 중국인 소비 수준에 맞춰 상점 분위기를 바꾸고 가격을 올리다 보니 한국인 유학생들이 더 이상 찾지 않는 곳이 됐다”며 “수요가 줄자 한국인들이 운영하는 가게도 많이 사라졌고 임대료를 감당하지 못해 한국으로 돌아간 점주들이 많은 것으로 안다”고 말했다.
베이징 내 제조·정보기술(IT)·유통·외식·프랜차이즈 6개 업종을 회원사로 두고 있는 북경한국중소기업협회에 따르면 베이징 내 임대료 상승으로 한인 자영업자들은 5환 바깥을 넘어 중국 바깥 동남아로 이주하는 비율이 최근 급증했다.
최해웅 북경한국중소기업협회 회장(G-MAX 대표)은 “10년 가까이 한인이 선도했던 시장 분위기를 그동안 경쟁력을 확보한 중국 로컬 업체들이 가져갔다”며 “최근 이 지역에는 월소득 7000위안에서 1만 위안 사이의 중국 화이트칼라 주민들이 급속도로 몰려들며 임대료 상승을 부추기고 있다”고 말했다.
외식 업종에 비춰 보면 5년 전만 해도 임대료 비율이 전체 매출의 20% 수준으로 재료비 등을 빼고 나면 마진이 30% 가까이 남았지만 그사이 왕징의 집값이 2배 가까이 뛰면서 임대료 비율이 40% 이상으로 올랐다.
하지만 매장의 객단가가 오르지 않은 상태에서 지출비용이 늘면서 베이징 외곽으로 나가거나 아예 제2의 거점을 찾아 베트남 등 동남아로 이주하는 한인이 급증하는 추세라고 최 회장은 설명했다.
◆국가 주도 개발의 그림자
물론 이런 현상이 한인 사회에만 국한된 것은 아니다. 전 세계 150개 도시의 1년간 집값 상승률의 상위 10개 도시 중 1위부터 8위까지가 중국 도시란 점은 왕징과 우다오커우의 현상이 단순 사례일 뿐 베이징 전역에서 집값 및 임대료 상승에 따른 문제들이 들끓고 있다는 점을 보여준다.
중국 정부는 1선 도시를 중심으로 벌어지는 부동산 버블 현상에 대처하기 위해 지난해 말부터 △1인 2주택 구매를 금지하고 △주택 구입 시 초기 부담금 비율을 높이며 △현지 호적이 아닌 소비자의 구입을 제한하는 등의 부동산 규제 정책(도시별 상이)을 잇달아 발표했다.
실제 이러한 국가 주도하의 강력한 부동산 구매 제한 정책으로 부동산 업체들의 토지 매입량과 가격이 전월 대비 하락세를 띠는 등 부동산 버블 현상도 주춤하는 모양새다. 왕징과 우다오커우 역시 올해를 기점으로 주택 매매가 및 상가 임대료가 소폭 하락세다.
하지만 정부가 강력하게 개입하는 사회주의 국가라고 할지라도 골목 깊숙이까지 정부 권력이 닿지 못하는 듯 보인다.
최근 시진핑 중국 국가주석의 낙점으로 상하이와 선전에 이어 중국의 ‘천년 대계 신도시’로 주목받는 허베이성 슝안신구는 젠트리피케이션 문제의 현주소를 잘 보여준다.
슝안신구에서 택시 운전사로 일하는 캉레이 씨에 따르면 4월 이후 베이징과 슝안신구를 연결하는 바이양뎬역으로 외지인들이 끊임없이 드나들고 있다. 캉 씨는 “4월 이후 베이징 번호판을 달고 벤츠를 끌고 오는 외지인들이 급격히 늘었다”며 “월수입도 기존 4000위안에서 6000위안으로 2000위안이나 올랐다”고 말했다.
신구로 지정된 3개 현 당국은 즉각 이 지역의 부동산 거래 중지를 명령하고 외부인의 전입을 막는 등 강도 높은 제재를 가했지만 역부족이었다. 상가 임대에 대한 규제 정책을 시행하지 않아 임차인에 한해 규제의 사각지대가 발생했기 때문이다.
특히 슝안신구관리위원회가 자리한 룽청현은 4월 이후 임대료가 평균 4배 이상 상승한 것으로 알려졌다. 관리위원회를 중심으로 국영기업과 글로벌 기업들이 입주하면서 외부 투기 세력 유입과 부동산 임대 수요가 급증했기 때문이다.
이에 따라 관리위원회는 8월 과도한 임대료 상승과 불법 임대 행위에 대한 대대적인 단속을 벌이고 있다. 하지만 9월 단속이 한창 진행 중인 룽청현에서는 임대료가 야금야금 인상되고 있었다.
이곳에서 옷가게를 운영하는 임차인 류샤오옌 씨는 “일반적인 상가는 2배, 국영기업이 밀집한 지역 상가는 4~5배 가까이 올랐다”며 “임차료 인상을 버티지 못하고 상가를 비우는 이들이 하나둘 늘고 있다”고 말했다.
새 임차인 자오씬(가명) 씨는 “2017년 9월 13일부터 2018년 9월 13일까지 총 3만 위안(12개월)에 상가 임대를 계약했다”며 “원래 이곳에서 한 블록 더 들어간 구시가지에서 옷가게를 운영했는데 그곳은 7만 위안에서 13만 위안으로 2배 가까이 올라 임차료가 조금 저렴한 이 지역으로 오게 됐다”고 말했다.
자 씨는 “지역민들의 소비 수준이 오르지 않는데 임차료가 부담하기 힘든 수준으로 오르고 있다”면서도 “장기적으로는 수혜를 볼 것이라는 기대가 있어 이 지역을 뜨지는 않을 것”이라고 말했다.
반면 해당 상가의 건물주 왕젠쥔(가명) 씨의 입장은 달랐다. 그는 “상가 임대료를 기존 2만 위안에서 3만 위안으로 50% 인상했지만 수요에 비하면 적게 올린 편”이라며 “임대료를 대폭 인상하면 정부에서 규제가 들어올 수도 있어 건물주끼리 커뮤니티를 형성해 서로 큰 폭으로 올리지 못하게끔 인상 폭을 조정하고 있다”고 귀띔했다.
◆강력한 제재 속 사각지대
이렇듯이 국가가 대부분의 영토를 소유하고 개발을 강력하게 주도하는 사회주의 국가에서도 임대료 급등에 따른 임차인의 비자발적인 퇴거가 빈번하게 이뤄지고 있었다.
젠트리피케이션의 해법은 사회주의 국가에서도 찾을 수 없을까. 현지 전문가들은 중국의 특수성에 주목할 필요가 있다고 강조했다.
중국은 토지의 소유권이 원칙적으로 국가에 있고 토지 사용권을 개인에게 부여하는 방식을 취하고 있다. 중국의 도시부동산관리법 제6조와 20조를 보면 국가는 공공의 이익을 위해 국유 토지상의 기관 또는 개인의 건물을 징수할 수 있고 또한 특수 상황에서는 사회 공공 이익의 필요에 근거해 법적 절차에 따라 사전에 토지 사용권을 회수할 수 있는 권리를 갖는다.
하지만 임차인에 대한 보호법은 중국에서 찾아볼 수 없다. 한국은 임차인을 보호하기 위해 ‘주택임대차보호법’과 ‘상가건물임대차보호법’ 등이 제정돼 있지만 중국은 이 같은 특별법이 존재하지 않는다.
최해웅 회장은 “중국에서 임대인과 임차인 간 계약은 오롯이 ‘민사 문제’”라며 “갑과 을의 상호 계약하에 이뤄지기 때문에 정부에서 임차인을 보호하는 법률이 별도로 없다”고 말했다. 다만 상호 간 계약서가 효력을 발휘하기 때문에 계약서에 문제가 없다면 임대인은 임대차 기간 중 일방적으로 임대료를 인상하지는 못한다고 덧붙였다.
최 회장은 또한 “중국의 특수성은 임대계약서 속에 여실히 나타난다”며 “도시부동산관리법에서 보듯이 정부에 의해 계약에 문제가 생기면 갑과 을 모두가 책임지지 않는다는 부분이 기재돼 있다”고 말했다. ‘법 위에 공산당’이 있기 때문에 중국 정부의 지시는 ‘천재지변’이라고 생각해야 한다는 얘기다.
◆젠트리피케이션 논의 아예 회피
앞으로도 중국 내에서 임차인의 권리를 보호하기는 요원할 것으로 보인다. ‘아시아, 젠트리피케이션을 말하다’란 책을 통해 베이징의 젠트리피케이션 사례를 연구한 예룬 흐루너베헌-라우 문화연구원은 허션징 문화연구원의 말을 인용해 “젠트리피케이션이라는 용어가 중국 연구에서는 거의 등장하지 않을 뿐만 아니라 그 정치적 함의로 인해 회피되는 경향이 있다”고 설명했다.
또한 이 단어를 중국어로 옮긴 ‘선스화’와 ‘가오당화’라는 말 역시 중국에서 이뤄지는 토론에서는 거의 등장하지 않는다고 밝혔다.
최 회장은 “한국이나 선진국처럼 3~5%의 저성장 단계에서는 임차인과 임대인 간 상생에 대한 얘기들이 얼마든지 나올 수 있다”면서 “그러나 고속 성장에서 중성장으로 진입한 중국은 상황이 다르다”고 말했다. 그는 “중국 역시 건물주의 공급보다 수요가 줄어드는 상황이 생긴다면 젠트리피케이션의 해법 상생 논의가 진행될 것”이라고 덧붙였다.
◆젠트리피케이션은
젠트리피케이션(gentrification)에 대한 정의는 학자마다 또는 지역별로 매우 다양하다. 통상 도시 개발로 노후한 주택이나 근린상가에 중산층 이상의 전입자가 이주해 기존 원주민이 내몰리는 현상을 의미한다. 이번 ‘젠트리피케이션 해법을 찾아서-⑥중국’ 편에서는 지역이 ‘뜨면서’ 임대료 상승으로 원주민들이 비자발적으로 퇴거하는 현상에 초점을 맞췄다.
베이징(중국)=정채희 한경비즈니스 기자 poof34@hankyung.com
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