양도소득세 절감 매력적이나‘8·2대책’으로 효과 사라질 가능성 커
‘공투’는 공동투자의 준말이다. 과거나 지금도 부부 간의 공동 명의는 일반적인 방법이지만 친구나 직장 동료, 심지어 투자 스터디그룹 동료 등 친족이 아닌 사람끼리 모여 공동투자한다는 측면에서 부부 공동 명의와는 전혀 다른 투자 개념이다.
◆ 절세 효과로 주목받는 공투
공투의 가장 큰 장점은 공동 명의로 하면 양도소득세를 절감할 수 있다는 점을 꼽을 수 있다. 예를 들어 과세표준(과표)이 1억원일 때 단독 명의라면 양도소득세 2010만원이 부과된다.
하지만 공동 명의라면 과표가 5000만원씩 각각 계산되므로 양도소득세는 1인당 678만원이고 2인을 합하더라도 1356만원에 불과하다. 654만원의 절세 효과를 누릴 수 있는 것이다.
공투는 양도 차익이 많을수록 효과가 더 크다. 장기보유특별공제까지 감안한 양도소득이 2억원일 때 단독 명의는 인적 공제 250만원을 제하면 과표가 1억9750만원이므로 5565만원의 양도소득세를 내야 한다.
그러나 공투를 통해 2인 명의로 하면 과표는 각각 9750만원씩 잡히므로 양도소득세는 각각 1922만5000원이 부과된다.
2인분을 합하더라도 3845만원밖에 되지 않는다. 단독 명의로 할 때보다 1720만원이나 절세 효과가 나타난다. 양도소득세의 10%에 해당하는 지방소득세까지 감안하면 무려 1900만원 가까이 세금 차이가 나는 것이다.
또 다른 장점은 자금 조달 측면에서 유리하다는 점을 들 수 있다. 전세가율이 높아지면서 과거 대비 실투자금이 줄어들었다고는 하지만 자본 축적이 덜된 20, 30대에게 부동산 투자는 아직도 낯선 분야일 수 있다.
그런데 공투를 통하면 1인당 투자 금액이 줄어들기 때문에 남의 일처럼 생각되던 부동산 투자도 쉽게 접근할 수 있다.
공투는 심리적인 안정도 얻을 수 있다. 투자는 원금이 보장되는 저축과 다르다. 그러므로 누구든지 투자할 때 원금 손실 가능성에 대한 두려움이 생긴다.
이런 상황에서 자신과 생각이 같은 사람이 그것도 말로만 동의하는 것이 아니라 돈을 걸고 같은 길을 가겠다는데 반기지 않을 사람은 없을 것이다.
특히 공투 상대자가 투자의 경험이 많거나 투자 실적이 좋다면 더 적극적으로 공투를 추진하게 된다. 어디에 투자할지 모르는 초보자는 사막에서 나침반을 얻은 느낌이 들 것이다.
하지만 공투에는 치명적인 약점이 있다. 우선 공동 명의로 할 때 양도세가 줄어드는 현상은 2014년부터 다주택자에 대한 중과세가 폐지되면서부터 나타난 현상이라는 점이다.
주택의 일부 지분만 가져도 주택 수에 들어가므로 다주택자에 대한 양도세 중과세가 있었던 2013년 이전에는 효과가 없던 방법이다. 그러던 것이 2014년부터 다주택자도 일반 과세가 적용되면서 공투의 효과가 나타났던 것이다.
하지만 이번 8·2 조치는 40개 조정 지역에 한해 잔금 기준으로 2018년 4월 1일 이후 3주택자가 주택을 처분하면 20%포인트의 가산세가 붙는다. 2주택자는 10%포인트가 붙게 된다.
단순히 세금의 10~20%가 늘어나는 것이 아니라 양도 차익의 10~20%가 추가로 더 나간다. 더 심각한 것은 지금 투자하는 것부터 적용하는 것이 아니라 과거에 공투로 투자한 것도 내년 4월 이후 처분하면 모두 적용된다는 것이다.
40개 조정 지역 이외 지역에 투자한 사람도 안심할 수 없다. 부동산 시장의 추이에 따라 조정 지역이 언제든지 새로 지정될 수 있고 현재는 40개 조정 지역에만 해당하는 조치가 전국으로 확대 적용될 수도 있기 때문이다.
심리적 안정이라는 것도 길을 같이 갈 상대가 있다는 측면에서 그런 것인데, 그 상대조차 길을 모른다면 헤매는 것은 마찬가지다. 더 나쁜 것은 상대가 그 물건에 대해 충분히 검토했을 것이라고 생각하고 투자 물건에 대한 검토를 등한시한다는 것이다.
공동의 책임이라는 것도 따져보면 책임의 분담, 더 나아가 ‘책임 회피’라고 볼 수 있다.
부동산 투자는 장기 투자다. 그러므로 상황이 계속 변할 수 있다. 투자 환경이 변할 수 있고 거기에 대한 사람의 마음이 달라질 수도 있다.
처음에는 2년만 보유하고 팔자고 약속했던 투자라고 하더라도 2년이 지난 후 더 오를 것으로 보는 사람은 더 가지고 있자고 주장할 것이고 다른 사람은 처음 약속대로 무조건 기간이 되면 팔자고 할 것이다.
◆ 각종 분쟁 위험 도사린 공동 책임
반대도 마찬가지다. 8·2 조치와 같이 다주택자에게 불리한 정책이 나왔는데도 처음 약속대로 2년을 보유한 후 팔자고 하는 사람도 있을 것이고 중과세 조치가 발효되기 전에 처분하자는 사람도 있을 것이다.
사람마다 자산이나 소득이 다르므로 투자 전략이 같을 수 없다. 장기 투자가 맞는 사람도 있고 일시적 1가구 2주택 전략이 맞는 사람도 있다.
그런데 공투를 하게 되면 본인이 팔고 싶을 때 팔 수 없기 때문에 나머지 포트폴리오에도 영향을 끼친다. 한국의 양도소득세제는 주택 수나 처분 순서에 따라 세율이 달라지기 때문이다.
본인이 아무리 정확한 판단을 내렸다고 할지라도 공투를 하게 되면 다른 사람의 의견을 무시할 수 없다. 그러다 보면 이도 저도 아닌 결과만 남는 것이 많다.
투자는 자신과의 외로운 싸움이다. 결정해야 하는 것도 본인이고 그 결정에 책임을 지는 것도 본인이다. 투자의 세계에서는 본인을 대신해 줄 사람은 세상 어디에도 없다.
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