신규 분양 중심에서 벗어나 해외진출 등 사업다각화·사업조정 모색할 때
정책적 측면과 함께 최근 몇 년간의 국내 주택 공급 확대 등 활황 국면은 부동산 경기의 순환성을 고려할 때 진정 또는 침체 국면으로 이어질 가능성이 높다는 분석이다.
전문가들은 시장의 큰 흐름이 바뀌는 시기인 만큼 기업별로 비효율과 낭비 요소를 검토하는 등 사업 구조의 조정과 정비가 필요한 시점이라고 조언했다.
◆권대중 명지대 부동산대학원 교수
위기는 곧 기회…동남아 등 해외시장으로 눈 돌려야
부동산 시장도 마찬가지다. 새 정부 들어 강력한 투기 억제책을 바탕으로 시장을 규제하고 있다.
내년 국내 주택 시장은 지역별로 차이가 있겠지만 공급과잉 현상이 불가피하다. 2015년부터 공급이 증가해 입주 물량이 넘쳐나기 때문이다. 내년 4월부터 적용되는 다주택자에 대한 양도소득세 중과세도 주택 시장에 악영향을 미칠 전망이다.
특히 내년부터는 신 총부채상환비율(DTI) 및 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출 규제와 함께 금리 상승 가능성까지 겹쳐 시장 침체가 예상된다. 재건축 시장도 초과이익환수제 시행 등으로 주택 시장 전반이 매우 어려워질 것으로 보인다.
주택 시장이 침체되면 소비가 위축되고 연관 산업도 위축돼 내수 경제가 어려움에 빠질 수밖에 없는 만큼 대책 마련이 절실하다. 주택 시장 침체는 국민들에게 직접적인 영향을 미치게 된다.
대책으로는 규제 지역 해제를 꼽을 수 있다. 시장이 안정화하면 곧바로 규제 지역을 해제해 시장의 영향을 최소화해야 한다. 일방적 규제보다 지역별·매물별 맞춤형 정책이 필요하다.
서울 강남 등 가격 상승이 높은 지역, 즉 수요가 많은 지역에는 영구임대주택을 공급해 주택 가격은 물론 시장 안정화를 꾀해야 한다. 임대 후 분양형으로 공급하게 되면 향후 다시 가격이 상승할 수 있기 때문이다.
무엇보다 주택 시장 규제는 중·장기적 대책이어야 한다. 규제가 능사는 아니다. 가격 형성을 시장에 자율적으로 맡기되 왜곡되거나 과열될 때에만 정책적으로 풀어가야 한다.
부동산 정책은 부동산과 인간의 관계를 개선하는 데 목적이 있다. 가격이 오르는 것은 수요가 많기 때문이다. 수요가 많으면 공급을 해야 하고 공급이 어렵다면 수요 분산 정책이 필요한 법이다. 면밀한 시장 모니터링을 통한 맞춤형 정책이 필요한 상황이다.
건설업계나 부동산업계에도 자정 노력이 필요하다. 재건축 수주와 관련해 건설사의 무리한 홍보전은 결국 수익 감소는 물론 부실 공사와 이미지 추락 등 득보다 실이 크다는 것을 명심해야 한다. 부동산업계도 투기 관련 행위를 자제하고 부동산 시장 질서를 바로잡는 데 앞장서야 한다.
건설업계는 특히 국내보다 해외시장으로 눈을 돌려야 한다. 내부 시장의 위축과 규제가 오히려 해외시장 개척의 발판이 될 수 있다. 이번 기회에 해외 플랜트를 비롯해 동남아 건설 시장 진출 등을 모색해야 한다.”
◆김덕례 주택산업연구원 주택정책실장
수익 추구 위주의 사업보다 ‘사람 중심 개발’ 모색 필요
정부는 주거 복지 로드맵을 비롯해 다양한 로드맵 발표를 예견하면서 시장에 대한 방향성을 제시하기 위한 전략을 수립하고 있는 것으로 판단된다.
내년 주택 시장은 올해보다 상황이 더 좋지 않을 것으로 보인다. 입주 물량이 본격화하는 지방과 수도권 일부 지역에서는 주택 가격 하락과 역전세 등의 문제가 나타날 수 있다.
특히 기준금리 인상이 주택 담보대출 금리 인상으로 이어지면서 기존 대출 가구의 상환 부담이 가중될 가능성이 높다. 가계 부채 종합 대책에 따른 주택금융 규제 강화는 주택 수요 감소를 야기할 수 있다.
입주 물량이 많은 지방이나 거제·창원 등 지역 경제가 어려워진 곳에 대해서는 유연한 금융정책이 필요하다. 미분양이나 미입주 물량에 대해서는 공적임대주택으로 연계하는 방안에 대한 검토가 필요해 보인다.
또한 다주택자가 내년 4월 이후 보유 주택을 매도하지 않고 임대 사업자로 등록 전환할 수 있도록 유도하는 인센티브에 대한 합리적 수준의 결정이 필요한 상황이다.
주택 경기는 사이클을 가지고 상승과 하락을 반복하는 시장이다. 따라서 주택정책이 주택 가격 측면만 보고 운용되면 주택 시장의 자연스러운 수급에 따른 작동 사이클을 왜곡할 수 있다.
정부는 지원하고 관리해야 하는 주거 취약 계층과 저소득층을 명확히 하고 그들을 지원할 수 있는 프로그램 중심의 정책을 수립할 필요가 있다. 그 외의 시장에 대해서는 이른바 ‘착한 규제’를 통해 기업의 자유로운 기업 활동을 보장해야 한다.
그 대신 기업의 사회적 책임을 강화해 수익의 일정 부분이 사회로 환원될 수 있는 시스템을 만들어 가는 것이 중요하다.
주택 산업의 선진화 및 고도화 전략 수립, 해외 주택 산업 기반 구축, 주거 복지 및 도시재생 지원을 위한 주택금융 체계의 혁신도 절실하다.
건설업계 또한 기업의 사회 기여 방안을 모색하고 수익만 추구하는 사업 모델은 지양해야 한다. 불합리한 공정 과정 개선을 통한 원가절감 노력과 경기 편향적 사업을 자제하는 움직임도 필요하다.
최근 들어 고도 성장기에 가능했던 기업의 비즈니스 모델이 한계를 보이고 있는 만큼 정부가 추구하는 가치인 ‘사람 중심의 개발’을 모색해야 한다. 4차 산업혁명 시대를 맞아 빠른 변화에 대응할 수 있는 방안 마련에 대한 내부적 공감대가 필요한 시점이다.”
◆이교선 한국건설기술연구원 건설정책연구소 선임연구위원
선진 대형 건설업체와의 교류협력 및 M&A 통해 경쟁력 키워야
관련 해법은 SOC의 확충에 있다. SOC를 정책적으로 추진해 국내 건설 산업의 돌파구를 마련하는 방안을 모색해야 한다. 국내 건설 시장은 지난 40여 년간 지속적 투자를 통해 인프라를 충분히 확보했다. 하지만 공공 부문 건설투자는 지속적 하락세를 보여 왔다.
이를테면 과거 건축 단가를 낮춰 시공한 시설물들은 필연적으로 빠른 노후화를 보이는 만큼 대체 시설 건립 수요가 점차 증가할 것으로 예상된다. 또한 아직 선진국 수준에 비해 부족한 철도와 상하수도 등의 인프라 구축에 대한 투자는 지속적으로 이뤄져야 한다.
국내 건설 산업의 프레임도 바뀔 필요가 있다. 건설업계는 앞으로 올라운드 플레이어가 돼야 한다. 건설 시설물의 신규 투자에는 고품질을 기본 전제로 설계 및 시공해야 하고 해외시장 진출에서는 주먹구구식 수주를 지양해야 한다.
새로운 수요 창출이 예상되는 유지 관리 분야에서도 기술력을 중심으로 사업을 추진해야 한다. 향후 관련 분야의 해외시장 진출을 염두에 두고 산업 발전 방향을 제시·시행해야 할 시점이다.
국내시장을 선도하는 대형 건설 기업은 선진 대형 건설 업체와의 교류 협력, 인수·합병(M&A) 전략 수립 및 실행 등을 통해 경쟁력을 키워야 한다.
중소기업 중 옥석을 가리는 것도 중요하다. 공사 발주 주체는 발주자가 예상하지 못할 정도의 낮은 기술력을 갖춘 업체의 참여를 원천 차단하는 노력을 기울여야 한다.
국내 건설 산업의 99%를 차지하는 중소기업은 소속 기술 및 기능 인력의 능력을 보다 더 배양하는 등의 노력을 통해 일정 수준 이상의 경쟁력을 확보할 필요가 있다.
정책적으로는 전반적 건설 산업의 프로젝트 운영 실태에 대한 조사·분석과 관련 대안 및 건설 산업 비전 제시가 강력히 요구된다. 국내 건설 산업은 20여 년간 생산성이 제자리걸음 수준으로, 대략 세계 19위 정도를 기록하고 있다.
타 산업 분야와 비교해 보면 3분의 2 수준에 그친다. 이는 세계시장에서의 국내 건설 산업의 명성과 걸맞지 않은 것으로, 이에 대한 정책적 고민이 필요한 시점이다.”
◆이현석 건국대 부동산대학원장
시장 침체기엔 생존이 우선…종합 부동산 회사로의 변신 시작할 때
내년 국내 건설 및 부동산 시장은 주택 시장 규제와 SOC 예산의 축소 등으로 위축이 불가피해 보인다. 정책적 측면과 함께 최근 몇 년간의 국내 주택 공급 확대 등 활황 국면은 부동산 경기의 순환성을 고려할 때 진정 또는 침체 국면으로 이어질 가능성이 높다.
해외 건설 시장 또한 플랜트 저가 수주, 저유가에 따른 중동 발주 축소 등으로 만만치 않은 상황이다. 다만, 최근 유가 동향 등을 고려하면 해외 건설 시장은 일부 회복될 가능성도 있다.
기업들은 비효율과 낭비 요소를 검토하는 등 사업 구조의 조정과 정비가 필요하다. 시장 침체기에는 생존이 우선이다. 장기적 방향성과 자체 경쟁력을 냉철히 분석해야 한다. 시장의 큰 흐름이 바뀌는 시기다. 건설은 총수주 규모 대비 업계 규모를 고려해 양적 구조조정이 불가피해 보인다.
질적 전환 또한 생존의 핵심이다. 해외에서 경쟁력을 확보하기 위해서는 국제적 기술 우위 확보 노력이 장기적으로 병행돼야 한다. 경쟁 우위 요소를 확실히 만들어 내지 못하는 기업은 생존이 곤란해지는 환경이다. 기술적·경영적 우위 요소 확보가 시급하다.
사업 영역의 전환에 대해서도 심각하게 고민할 때다. 기존 신규 분양 중심에서 벗어나야 한다. 임대 보유를 통한 운영과 관리, 수직적 체인을 고루 갖춘 종합 부동산 회사로의 변신 등 질적 전환을 위한 노력이 요구된다.
정부의 정책적 노력도 중요하다. 건설과 주택 분야는 사회·경제적 파급효과가 크고 노동집약적 성격이 강하므로 급격한 시장 침체는 우리 경제 전반에 악영향을 줄 수 있다. 단계적이고 점진적 조치가 필요하다.
장기적으로 건설·주택·부동산 시장의 변화에 따른 근본적 대응 방향을 고민해야 한다. 비대해진 업계 규모에 대한 재검토도 필요하다. 일부 회복되고는 있지만 일본 건설 회사의 최근 20년간 매출 규모 감소와 그에 대한 대응은 시사점을 제공한다.”
choies@hankyung.com
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