아파트 아닌 숙박시설로 분류…투자시 장단점 확인해야
[한경비즈니스=이승태 법무법인 도시와사람 대표 변호사]새해의 희망찬 문을 연 지 며칠이 지나지 않았다. 그러나 연일 서울 강남3구(강남구·서초구·송파구)의 아파트 매매가격이 사상 최고치를 기록했다는 뉴스와 조만간 정부의 고강도 부동산 대책이 발표될 것이라는 엄포가 번갈아 나오고 있는 상황은 지난해와 별다를 바 없다.
정부가 규제에 대한 목소리를 높이면서 최근 분양 시장에서는 새로운 형태의 수익형 부동산 상품인 ‘생활형 숙박 시설’이 주목받기 시작하고 있다.
◆규제 속 주목받는 ‘생활형 숙박시설’
생활형 숙박 시설은 2012년 공중위생관리법 시행령(대통령령 제23503호, 시행 2012. 1. 10.) 제4조 제1호가 개정되면서 숙박 시설의 일종으로 추가됐다.
생활형 숙박 시설은 취사 시설이 제외돼 있던 일반 숙박 시설과 달리 취사 시설을 포함하되 환기를 위한 시설이나 창문을 설치하고 객실별로 욕실 또는 샤워실을 의무적으로 설치해야 한다.
생활형 숙박 시설은 ‘서비스드 레지던스’가 인기를 끌면서 등장햇다. 서비스드 레지던스는 오피스텔 등을 개조해 주로 중·장기 투숙자를 대상으로 영업했다. 서비스드 레지던스는 취사 시설까지 갖춰 편의를 제공하면서도 호텔보다 저렴한 가격에 숙박 서비스를 제공했다.
하지만 서비스드 레지던스가 건축법과 공중위생관리법 위반이라는 유죄 판결이 선고되자 보건복지부가 기존의 숙박업과 별도로 관리하기 위해 생활형 숙박 시설을 제도화한 것이다.
한화건설이 2017년 9월 여수시 웅천지구에서 분양한 ‘여수 웅천 디 아일랜드 레지던스’는 평균 80.3 대 1의 청약률을 기록했다. 2017년 11월 현대산업개발이 남양주시 별내동에 분양한 ‘별내역 아이파크 스위트’는 1000만원의 청약금을 내야 했음에도 불구하고 청약률 8.8 대 1을 기록했다.
그 이후에도 대우건설이 송도국제도시 국제업무단지에서 1990가구의 ‘송도 랜드마크 푸르지오 시티’를 분양하는 등 생활형 숙박 시설이 새로운 수익형 부동산 상품으로 각광 받고 있다.
최근 급등하고 있는 부동산 시장에 대한 규제 대책으로 담보대출 제한, 다주택 보유자에 대한 종합부동산세 인상, 양도소득세 중과 등 고강도 대책이 줄을 잇자 이러한 제한을 받지 않는 생활형 숙박 시설에 대한 관심이 쏠리는 것이다.
게다가 건설사들 역시 생활형 숙박 시설의 평면이나 수납공간 등을 아파트 수준으로 끌어올리고 가전과 가구까지 갖춰 분양하면서 젊은 충을 중심으로 아파트를 대신할 수 있는 주거 상품으로도 인기를 끌고 있다.
생활형 숙박 시설은 소유자가 아파트와 같이 개별 등기할 수 있을 뿐만 아니라 이용자가 30일 이상 거주할 목적이라면 전입신고도 가능해 주택임대차보호법에 따른 법적 보호도 받을 수 있다는 장점도 있다.
◆주차·면적 등에선 불리
하지만 생활형 숙박 시설은 아파트가 아닌 숙박 시설이라는 점을 잊어서는 안 된다. 생활형 숙박 시설이 대출 규제나 다주택 보유자 등에 대한 중과세 등 각종 규제에서 자유로울 수 있는 것은 주거용 주택으로 평가받지 않기 때문이다.
이 때문에 생활형 숙박 시설은 주택법 대신 건축법이 적용되고 주거 시설에 적용되는 주차장 시설 등 각종 부대시설에 대한 기준이 달리 적용돼 그에 따른 단점도 적지 않다.
우선 주차장법에서는 각 시설물별 부설 주차장 설치 기준을 정하고 있는데, 생활형 숙박 시설은 근린생활시설 등과 같은 적용을 받아 시설 면적 200㎡당 1대의 주차장만 설치하면 된다.
이는 다가구주택·공동주택뿐만 아니라 오피스텔 역시 주택 건설 기준 등에 관한 규정에 따라 주차장을 설치하도로 규정돼 있는 것과 차이가 있다.
즉, 다가구주택 등은 지역마다 차이는 있지만 서울에서는 전용면적 85㎡ 이하라면 75㎡당 1대(85㎡ 초과 시 65㎡당 1대)의 주차장을 설치하고 가구당 주차 대수가 1대 이상(가구당 전용면적이 60㎡ 이하면 0.7대)을 설치하도록 돼 있는 것에 비하면 주차 공간이 대략 3분의 1에 불과한 수준이다.
이에 따라 생활형 숙박 시설에 장기 임차인이 다수 입주하면 주차 공간이 부족한 문제가 발생할 수 있다.
또 통상 아파트의 전용률이 70~ 80% 수준인데 반해 생활형 숙박 시설은 전용률이 45~59%에 불과하다. 취득·등록세도 오피스텔과 같이 주택 이외의 매매에 해당해 아파트보다 4배 이상 비싸다는 단점도 있다.
생활형 숙박 시설을 장기 이용자에게 임대한다고 하더라도 이는 주택 임대 사업에 해당하지 않고 숙박업에 해당된다. 이 때문에 공중위생관리법 등의 규제를 받는다는 점을 명심하고 꼼꼼히 관련 법령 등을 살펴봐야 한다.
그럼에도 불구하고 분양 팸플릿 등 홍보물에서는 생활형 숙박 시설에 대해 정확히 알리는 일이 드물다. 대부분은 “아파트·호텔과 오피스텔의 특징을 모두 갖추고 있다”고 광고한다.
청약통장도 필요 없고 당첨 후 바로 전매도 가능하며 분양받은 자가 아파트와 같이 거주할 수 있을 뿐만 아니라 호텔처럼 중·장기 투숙객들을 유치해 임대 수익을 올릴 수도 있다고 선전한다. `
부동산은 일반 재화와 달리 시장의 변화에 따라 탄력적으로 수요와 공급이 결정되기 어렵다. 또한 부동산 자체의 가격이 각 가계의 소득이나 자산에서 차지하는 비율이 높을 뿐만 아니라 부동산 시장의 공공성으로 인해 정부의 개입이 필수적이고 이에 따라 각종 법령도 자주 제·개정된다.
하지만 부동산을 매입하려는 수요자들은 시장에 대한 전문 지식이 부족해 건설사들이 제공하는 각종 홍보 자료에만 의존할 때가 많다.
생활형 숙박 시설도 최근 과열되는 주택 시장에서 각종 규제를 피하기 위한 방편으로 틈새시장에 주목하고 있는 새로운 수익형 상품이어서 아직 그 장단점에 대한 정보가 부족한 게 현실이다.
어쩔 수 없이 정보의 불평등성을 가질 수밖에 없는 일반 소비자들은 항상 더 정확하고 공신력 있는 정보를 확인, 신중히 선택해야만 낭패를 줄일 수 있다.
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