재테크 제 1203호 (2018년 12월 19일)

수용됐던 토지가 도로부지에서 제외됐다면

기사입력 2018.12.17 오전 10:45

-사업 폐지나 변경으로 필요 없어진 수용 부지, 기존 토지 소유자가 환매 가능


수용됐던 토지가 도로부지에서 제외됐다면


[이승태 법무법인 도시와 사람 변호사] 누구나 ‘수용’이라는 용어를 들어본 적이 있을 것이다. 통상적으로 국가가 도로·철도 등 공공시설 건설, 주택단지와 공업단지 등을 정비하기 위해 개인의 토지를 매매계약 등에 의하지 않고 토지 소유자의 의사에 반해 토지 등의 재산권을 강제로 취득하는 것을 말한다. 


개인의 사유재산권이 헌법으로 보장되는 자유민주주의 국가에서 개인의 재산권을 그 의사에 반해 국가가 강제로 취득한다는 것이 언뜻 보면 납득하기 어려울 수도 있다. 


하지만 우리 헌법 제23조 제3항은 공공 필요가 있으면 정당한 보상을 조건으로 수용을 허용하고 있다. 그리고 이러한 헌법의 선언에 따라 마련된 법률이 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(공익사업법)’이다. 

◆정해진 기간 내 대금 지불해야 환매 가능 


가장 빈번하게 발생하는 수용의 예를 들면, ‘갑’ 지방자치단체가 도로 개설 공사를 시행하면서 도로 예상 부지에 포함되는 ‘을’의 토지를 수용하는 것이다. 토지를 수용하는 과정에서 갑은 법률에 정해진 바에 따라 감정평가 업자가 평가한 금액으로 보상안을 제안했지만 을은 그 감정평액이 시세보다 현저하게 적다고 생각하고 있었다. 


을은 보상금액에 대해 불만이 있어 지방토지수용위원회에 수용 재결을 신청했지만 그 재결금액에도 불만이 있어 다시 중앙토지수용위원회에 이의 재결을 신청했다가 다소 증액된 보상금을 지급받는 것으로 체념하고 말았다. 


그런데 수용된 지 8년여가 경과한 시점에서 을은 수용 당했던 자신의 토지가 도로부지에서 제외돼 있는 사실을 알게 됐다. 을은 이 토지를 선대로부터 물려받은 땅이라 애착이 있었을 뿐만 아니라 그 주변이 지속적으로 개발돼 토지 가격도 상당히 올랐기 때문에 항상 억울한 마음과 이 토지를 되찾고 싶다는 생각을 해 오던 차였다. 이때 을은 자신의 토지를 되찾을 수 있을까. 


공익사업법은 만일 수용된 토지가 수용된 날로부터 10년 이내에 ‘당해 사업의 폐지·변경 또는 그 밖의 사유’로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 되면 당시 토지 소유자가 수용된 토지를 환매할 수 있는 방법을 마련해 두고 있다. 


다만 언제나 이러한 환매권을 행사할 수 있는 것이 아니라 그 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 때부터 1년 또는 수용된 날부터 10년 이내에 그 토지에 대해 받은 보상금에 상당하는 금액을 사업 시행자에게 지급하고 그 토지를 환매할 수 있다. 


그리고 수용 개시일부터 5년 이내에 취득한 토지의 전부를 해당 사업에 이용하지 않았을 때도 환매권을 행사할 수 있지만 이 경우의 환매권은 수용된 날부터 6년 이내에 행사해야 한다. 


이 사례에서 을은 자신의 토지가 도로부지도 사용되지 않은 날이 언제인지 정확히 알지 못하고 수용된 날부터 벌써 8년을 경과했기 때문에 다른 요건에 해당되지 않는다. 하지만 수용된 날로부터 10년 내이기 때문에 갑에게 토지 보상금에 상당하는 금액을 지급하고 환매받을 수 있다.


이때 을은 지급받은 보상금에 상당하는 금액을 갑에게 먼저 지급해야 한다. 그 후 갑을 상대로 환매의 의사표시를 통보하면 환매가 성립하는 것이다. 따라서 환매 기간 내 환매 대금 상당을 지급하거나 공탁하지 않았을 때는 환매에 따른 소유권 이전등기 청구를 할 수 없다. 


그리고 수용된 토지 중 일부가 필요 없게 됐다면 환매 기간 만료일이 다가오는데 환매 대상인 토지 부분의 정확한 위치와 면적을 특정하기 어려워 얼마를 지급해야 할지 알지 못할 수도 있다. 

이때에는 을이 지급하거나 공탁한 환매 대금이 특정된 토지 부분에 대한 환매 대금에 다소 미치지 못한다고 하더라도 그 환매 대상인 토지 부분의 동일성이 인정된다면 환매 기간 경과 후에도 추가로 그 부족한 환매 대금을 지급하거나 공탁하면 된다. 


점차 공익사업에 관한 종래의 관념이 점차 확대되고 있는 추세다. 그동안 공용 수용 제도는 주로 도로나 철도 등과 같은 개개의 공공시설의 건설과 유지와 관련돼 점·선적 수용이 주를 이뤘다면 최근 들어서는 공업단지의 조성이나 택지조성 사업 등과 같이 면적 수용이 늘고 있다.
[본 기사는 한경비즈니스 제 1203호(2018.12.17 ~ 2018.12.23) 기사입니다.]


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입력일시 : 2018-12-18 10:38