가만히 있어도 임대차 기간 10년 연장?

[법으로 읽는 부동산]
-임차인 적극적인 권리행사 필요…임차인의 권리행사 ‘방해’하지 못할 뿐, ‘보장’은 아냐

[최광석 법무법인 득아 대표 변호사] 상가건물임대차보호법 개정을 통해 10년 계약갱신요구권과 권리금회수청구권이 인정되면서 임차인의 권리 보장이 한층 강화됐다. 하지만 임차인이 아무런 행동을 하지 않아도 당연히 10년 기간을 보장받거나 권리금을 보장받는다는 것은 아니다.

법에 정한 임차인의 적극적인 권리 행사가 필요하다. 먼저 10년갱신요구권을 살펴보자. 임대차 기간 만료에 따른 계약 종료를 막기 위해 임차인은 ‘임대차 관계를 계속 유지 내지 연장하겠다’는 취지로 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신요구권을 행사해야 한다.
실수로라도 임차인이 이를 행사하지 못하면 계약은 당연히 종료된다.

권리금회수청구권 역시 마찬가지 구조다. 현행법은 임차인의 권리금을 임대인이 당연히 보장하는 개념이 아니라 권리금회수청구권이라는 임차인의 권리 행사를 임대인이 방해하는 것을 불법행위로 인정해 임대인에게 손해배상을 청구하게 하는 구조다.

따라서 임차인이 법에서 정하는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 사이에 신규 임차인을 임대인에게 소개하는 적극적인 행위를 하지 못하면 원칙적으로 임대인에게 손해배상 청구를 할 수 없게 된다.

즉, 임차인이 아무런 권리 행사를 하지 않더라도 당연히 권리금이 보장된다는 의미와는 다른 것이다.

그럼에도 불구하고 임차인들이 권리 행사에 매우 소극적인 것이 현실이다. 계약 만기 무렵에 이르러 계약 연장이나 조건 변경 등에 관해 임대인의 눈치를 보면서 여의치 않을 때 허겁지겁 계약 연장이나 권리금 회수 방안을 강구하는 식이다.

하지만 이런 식의 소극적인 행동은 자칫 임차인에게 화를 불러올 수 있다. 예를 들어 계약 연장을 원하지 않는 임대인이 고의적으로 정해진 계약 기간 만기 1개월을 불과 하루 내지 이틀 앞두고 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경을 통지함으로써 묵시적 갱신이 되지 않도록 했다고 하자.

이에 대해 임차인이 즉시 계약갱신요구권을 행사하면 계약이 종료되지 않고 연장될 수 있지만 문제는 갱신을 요구할 수 있는 기간인 만기 6개월에서 1개월 시점을 놓쳐 버릴 우려가 있다는 것이다. 만기 1개월 임박해 이뤄진 임대인의 통고를 받은 다음에야 비로소 대응하는 구조이기 때문이다.

게다가 환산보증금 기준 초과 상가점포임대차계약에 대해서는 동법 10조 4항에서 정한 묵시적 갱신 규정이 적용되지 않고 민법 규정이 적용된다는 점에서 임대인은 임대차 만기 6개월에서 1개월 사이 기간 내 통보 의무 부담도 없어 임차인 대응이 더 어려워질 수 있다.

권리금회수청구권 행사 역시 마찬가지다. 임대인 눈치를 보면서 소극적으로 행동하면서 계약 만기 무렵에 도달하게 되면 신규 임차인을 소개할 수 있는 시간적인 여유가 없게 된다.

자칫 계약 연장도 안 되고 심지어 권리금회수청구권도 행사할 수 없는 최악의 상황에 빠질 수 있게 된다. 임차인 권리가 제대로 보장되지 못했던 과거에는 그렇다손 치더라도 10년 갱신요구권, 권리금회수청구권을 정식으로 보장하는 지금에는 법에서 정한 임차인의 권리 행사는 보다 적극적이고 당당하게 해야 할 필요가 있다.


[본 기사는 한경비즈니스 제 1246호(2019.10.14 ~ 2019.10.20) 기사입니다.]