- “경기도, 소형 평형 주목”
[한경비즈니스=이정흔 기자] 채상욱 하나금융투자 애널리스트는 여의도 증권업계의 대표적 부동산 전문가다. 건축학을 전공하고 2000년대 초 건설업계에 발을 들인 후 2011년부터 부동산 애널리스트로 활약하고 있다. 채 애널리스트가 특히 부동산업계에서 주목을 받은 계기가 있다. 시장에 ‘부동산 가격 하락론’이 파다하던 2013년, 그는 용감하게 ‘대세 상승’을 예측하며 주목 받았고 그의 예측은 적중했다. 현재 ‘채상욱의 부동산 펀더멘탈’이란 유튜브 채널을 운영하며 꾸준히 독자들과 소통하고 있다.
채 애널리스트가 지난 3월 ‘대한민국 부동산 지난 10년 앞으로 10년’을 새롭게 출간했다. 여의도 하나금융투자 사옥에서 4월 30일 채 애널리스트를 만났다.
“처음부터 ‘부동산 시장 입문자’들이 많이 읽었으면 좋겠다는 마음으로 책을 썼습니다. 과거부터 현재까지 국내 부동산 시장의 큰 흐름을 이해할 수 있도록 했습니다. 이번 정권 들어서만 부동산 대책이 발표된 게 19번입니다. 좋든 싫든 정부 정책은 이미 국내 부동산 시장을 움직이는 중요한 변수가 되고 있습니다. 그런데 이 부동산 정책이라는 것이 정권이 바뀔 때마다 부양책과 규제책이 번갈아 나오고 또 그 내용이 워낙 복잡하고 방대합니다. 부동산에 이제 막 관심을 가진 사람들이 따라잡기에는 힘이 듭니다. 정부의 정책 내용을 파악하기 어려우니 집을 사거나 팔아야 할 때 갈피를 잡기 힘들어질 수밖에 없어요. 이런 분들에게 지난 10년의 스토리를 압축해 전달해 주는 역할을 했으면 합니다.”
-‘정부의 부동산 정책에 맞서지 말라’고 조언하셨는데요.
“금융 시장에서는 ‘미 중앙은행(Fed)에 맞서지 말라’는 격언이 있습니다. 그만큼 금융 시장에 큰 영향력을 미칠 수 있는 강력한 주체니까요. 그런데 국내 부동산 시장에서는 ‘시장을 이기는 정책이 없다’고 말합니다. 정부는 토지의 공급, 주택의 인허가, 교통망 확보 등 눈에 보이지 않는 다양한 면에서 부동산 시장에 엄청난 영향력을 행사하고 있습니다. 그런 의미에서 부동산 정책이 실제 부동산 시장에 어떻게 영향을 미쳐 왔는지 과거 10년 동안의 사례를 통해 보여준 겁니다.”
-부동산 정책이 국내 부동산 시장의 흐름에 영향을 준 대표적 사례가 있나요.
“당시 2011년과 2012년 2년 연속으로 부동산 가격이 하락세였습니다. 부동산 서적마다 ‘한국 부동산 시장은 일본 따라간다’면서 비관적인 전망이 가득했죠. 사람들의 인식도 마찬가지였고요. 그런데 2013년과 2014년 정부는 엄청난 부동산 경기 부양책을 쏟아냅니다. 그 유명한 ‘빚내서 집사라’ 정책의 시작이죠. 그 결과 서울시는 2014년 하반기부터 부동산 가격이 반등하기 시작했고요. 시장은 한 2년 정도만 부동산 시장이 하락세가 지속되면 ‘이 시장은 끝났다’고 판단합니다. 반대로 2년만 연속 상승세를 보여도 지금과 같은 상승세가 지속될 것처럼 판단합니다. 부동산은 장기적인 관점에서 바라봐야 하는 투자처입니다. 그런데 ‘2년 주기’의 흐름은 그 판단의 근거로 삼기에는 짧다는 겁니다.”
-현재 정부의 부동산 정책 방향은 시장에 어떻게 영향을 미칠까요.
“쉴 새 없이 정책이 쏟아져 나오다 보니 복잡하게 보일 수 있지만 현재 정부가 제시하는 부동산 정책의 방향은 명확합니다. 문재인 정부는 그동안 가파르게 오름세를 타던 서울 집값의 흐름을 끊는 것을 목표로 했습니다. 2017년 8·2 부동산 대책과 2018년 9·13 부동산 대책이 그것이죠. 다주택자들이 집을 필요 이상으로 많이 매수했기 때문에 부동산 가격이 올랐다는 해석이었습니다. 이 때문에 대책도 ‘다주택자 규제 강화’에 맞춰졌죠. 지금 정부가 시장에 보내는 메시지는 명확합니다. ‘실제 사는 집 아니면 다 팔아라’, ‘1가구 1주택만 가져라’는 겁니다.”
-하지만 여전히 많은 사람들이 ‘당분간 숨을 고르고 기다리면 결국은 시장이 이긴다’고 낙관합니다.
“부동산 시장을 볼 때 중요한 두 가지가 주택의 수요와 공급입니다. 수요를 좌우하는 것은 소득과 대출 시장입니다. 부동산 시장의 수요를 억제하는 정부의 정책은 그래서 대출과 관련한 게 많고 대부분 시장에 즉각적인 결과로 나타납니다. 하지만 이와 비교해 공급이라는 것은 비탄력적일 수밖에 없습니다. 주택을 공급하는 데는 인허가 등등의 복잡한 과정이 필요하고 최소 4년의 시간이 걸리니까요. 특히 이와 같은 측면에서 공급과 관련한 정부의 정책은 시장에 반응이 나타나는 데 시차가 존재합니다. 당장 시장에서 부동산 정책의 영향력을 느끼지 못하더라도 장기적인 관점에서 결국 정부 정책의 방향대로 게임의 룰이 맞춰질 가능성이 높은 겁니다.”
-그렇다면 지금은 부동산 투자의 적기가 아닌가요.
“특히 무주택자들에겐 여전히 매력적이죠. 정부의 규제 강화에 따라 다주택자들은 ‘보유세 부담을 낮출 방안’을 마련하는 게 필요하겠죠. 하지만 무주택자들에겐 여전히 매력적이죠. 무엇보다 자가 1주택을 마련하는 것은 투자의 관점을 떠나 ‘삶의 질’ 측면에서도 만족도가 매우 높기도 하고요. 그러면 ‘언제 집을 사는 게 좋을까’를 많이 물어보는데 부동산 가격이 언제 바닥일지 따져보는 것은 의미가 없습니다. 적절한 시점을 기다리기보다 ‘1주택’을 마련할 여건이 된다면 고민없이 집을 사라고 권합니다. 단, 대출은 소득 대비 20% 이내 수준으로 받는 것이 적절합니다.”
-2020년대 부동산 시장 생존 전략으로 ‘소형 평형에 주목하라’고 제시했습니다.
“먼저 주택 시장의 패러다임 변화를 봐야 합니다. 국내 1인 가구의 비율은 지속적으로 상승하는 추세이고 서울 지역은 특히 더합니다. 이런 상황에서 앞으로 가장 많이 필요해질 평수는 13~15평, 최대 18평 수준의 1인 가구 거주용 아파트입니다. 현재는 이런 소형 평형이 대세를 이루는 단지가 없는데 앞으로는 많아질 것이라는 겁니다. 또 하나 따져봐야 할 것은 9억원을 넘어서는 고가 주택에 대한 금융 규제 강화입니다. 규제가 장기간 유지된다면 건설사나 시행사들도 9억원이라는 기준에 맞춰 13~15평대와 같은 신종 평형을 개발하려고 할 것입니다. 1인 가구를 타깃으로 한 ‘소형 평형’이 향후 아파트의 대세가 될 수 있습니다.”
-무주택자들은 청약을 눈여겨봐야 하나요.
“청약이라고 하면 보통 구도심의 재건축·재개발만 생각하기 쉽습니다. 그런데 이건 이미 ‘20년 무주택’자들에게 유리하게 바뀌었습니다. 그런 분들이 또 그걸 받을 권리가 있고요. 문제는 소외된 3040세대입니다. 직장 생활을 처음 시작하고 자리를 잡아 나가는 과정에서 이들의 청약 수요가 높아지는 시기이기 때문입니다. 이분들은 구도심 지역에서 벗어나 경기도권으로 눈을 돌려보길 권합니다. 특히 내년부터 경기 하남과 과천 등 ‘수도권 3기 신도시’의 분양이 시작됩니다. 장기적인 관점에서 경기도 지역이야말로 새로운 기회가 될 수 있을 것으로 봅니다.”
-일본의 시장에 비춰 “집을 산다면 서울, 그중에서도 강남에 사라”는 의견도 많은데요.
“‘강남불패’나 ‘서울불패’와 같은 신화는 어디까지나 2010년대 사고방식입니다. 지금은 2020년대이고 정부의 정책 방향 또한 그에 맞게 달라졌으니까요. 그동안 경기도의 신도시는 ‘베드타운’이었습니다. 그러니까 경기도에서 거주하지만 서울로 통근·통학하는 형태였죠. 그에 따른 불편함이 있었고요. 하지만 지금은 수도권 개발 방향 자체가 ‘서울 집중’에서 ‘수도권에 거점 도시’를 키우는 방향으로 바뀌고 있습니다. ‘판교’를 생각하면 쉽습니다. 신도시 내에서 경제 활동과 주거가 동시에 이뤄지는 겁니다.”
-코로나19로 인한 부동산 시장의 변화가 있을까요.
“코로나19는 주택의 수요 측면에서 영향을 미칠 수 있습니다. 당장 경제 위기로 인해 소득에 타격을 받는 사람들이 늘어날 수밖에 없으니까요. 하지만 시장을 드라마틱하게 변화시킬 만한 요소는 아니라고 봅니다. 만약 코로나19로 인해 디플레이션이 나타나고 부동산 시장 또한 그 타격이 커지게 되면 정부는 또 자연스럽게 일정 부분 부동산 시장을 완화하기 위한 정책을 내놓을 가능성이 높습니다. 일반적으로 특정 정권은 부동산 경기를 부양하고 또 정권이 바뀌면 부동산을 억제한다고 여기기 쉽지만 실제로는 전혀 그렇지 않습니다. 장기적인 측면에서 어떤 정부든 ‘시장의 안정’이라는 하나의 목표를 향해 갑니다. 부동산 시장의 상황에 따라 균형을 맞추는 방향으로 정책은 움직일 테고 코로나19 이후에도 마찬가지일 겁니다.”
vivajh@hankyung.com
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[본 기사는 한경비즈니스 제 1276호(2020.05.09 ~ 2020.05.15) 기사입니다.]
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