[권재호 변호사의 법으로 읽는 부동산]
-개정법, 충분한 판례 쌓이지 못해 적용과 해석 둘러싼 현장 혼선 계속돼
![법률 전문가도 해석 어려운 ‘임대차 3법’ [권재호 변호사의 법으로 읽는 부동산]](https://img.hankyung.com/photo/202011/f10b05c7e998b17a00e2fb236b0a76c6.jpg)
국토부와 법무부는 이러한 해석의 어려움을 덜기 위해 2020년 8월 새롭게 바뀐 임대차 3법의 취지 그리고 ‘F&A(자주 묻는 질문’) 등을 설명한 ‘주택임대차보호법 해설집’을 발간했다. 막 개정된 주택임대차보호법에 관한 판례가 쌓이지 못해 국토부의 유권 해석이 그 어느 때보다 절실하다. 따라서 필자를 비롯한 많은 관계자는 아쉬운 대로 법령과 위 해설집을 기초로 임대차 3법을 해석해 오고 있다.
◆ 국토부 유권 해석 절실
주택임대차보호법 해설집을 참고하던 중 부분적으로 해설에 대한 의문이 생겨 함께 논의해 보고자 한다. 첫째, 세입자가 계약 만료 기간에 맞춰 나가기로 했으나 이를 번복하고 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지에 대해 국토부는 단정적으로 “행사할 수 있다”고 답변했다.
계약갱신요구권 배제 특약의 사전 합의는 임차인에게 불리한 약정으로 무효가 될 여지가 있다는 주택임대차보호법 제10조에 근거한 것으로 보인다. 하지만 세입자가 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 시기가 돼 비로소 포기하더라도 번복이 가능할지는 의문이다.
즉 사전에 미리 계약갱신요구권을 포기하기로 합의하는 것과 달리 이미 계약갱신요구권을 보유한 세입자가 이를 스스로 포기하는 행위는 일종의 단독 행위로, 약정이라고 보기는 어렵다.
게다가 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 시점에 이르러 스스로 포기하는 것이 반드시 임차인에게 불리하다고 보기도 어렵다. 따라서 임대차 기간의 만료일로부터 6개월이 남은 상황에서 세입자가 스스로 요구권을 포기하는 것을 언제나 무효라고 단정하기는 어려울 것으로 생각된다.
둘째, 임대인과 임차인이 사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정한 것이 유효한지에 대해 국토부는 단정적으로 “효력이 없다고 판단된다”고 답변했다. 역시 위와 동일한 주택임대차보호법 제10조를 근거로 한 해석으로 보인다. 하지만 사전에 계약갱신요구권을 배제하기로 하는 약정이 ‘언제나’ 임차인에게 불리한 것일까.
주택임대차보호법에 관해 직접 판단한 사례는 없지만 법원은 민법상 임차인의 매수청구권의 포기 약정과 관련해 ‘임차인에게 불리한 약정인지의 여부는 우선 당해 계약의 조건 자체에 의해 가려져야 하지만 계약 체결의 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려한다’고 판단한 바 있다.
따라서 사전 합의의 효력을 판단하기 위해서는 임대차 계약의 체결 경위와 제반 사정에 비춰 사전 합의가 세입자에게 실질적으로 불리한지 여부를 고려해야 하고 언제나 효력이 없다고 단정하기는 어려울 것으로 생각된다.
셋째, “개정법 시행 전 이미 임대료 5% 초과 증액해 계약 연장 합의를 한 경우 임차인은 계약갱신요구권을 행사해 임대료를 5% 범위 이내로 조정할 수 있는가”에 대해 국토부는 “법 시행 전에 이미 계약 연장에 합의했더라도 임차인은 계약갱신요구권 행사가 가능하다”고 답변했다.
하지만 예를 들어 개정법 시행 전 기존 계약 기간이 1년 남은 상황에서 기존 계약을 종료하고 그때부터 새로운 계약이 진행되는 형식으로 계약 연장에 합의하는 경우라면 달리 해석될 여지도 있다.
즉 갱신요구권을 행사하기 위해서는 기존 계약이 존속할 것이 요구되는데 이미 계약 연장 합의를 통해 새로운 계약이 진행되는 경우라면 계약갱신요구권을 행사할 기존 계약 자체가 존재하지 않기 때문이다.
이 밖에 임대차 3법 특히 계약갱신요구권의 구체적인 해석과 적용에 대해서는 여전히 많은 의문이 남는다. 입법 과정 역시 많은 아쉬움이 남는다. 다수의 판례가 쌓이지 못한 현 상황에서 해설집을 지속적으로 개정, 보완해 해석의 아쉬움을 조금이나마 덜어줄 수 있기를 기대한다.
[본 기사는 한경비즈니스 제 1301호(2020.10.31 ~ 2020.11.06) 기사입니다.]
© 매거진한경, 무단전재 및 재배포 금지