새해 전문가 추천 부동산 투자 1순위…분양가 상한제 폐지 등 수익성 높아져
한경비즈니스가 2015년을 맞아 부동산 전문가들에게 ‘새해 가장 유망한 부동산 투자처’를 물었다.그 결과 10명 중 7명의 전문가가 ‘재개발·재건축’을 꼽았다(한경비즈니스 996호 참조). 전문가들은 왜 이토록 재개발·재건축에 대해 기대감을 갖고 있는 것일까. 또 구체적으로 드넓은 재개발·재건축 시장에서 ‘어디’를 공략하고 ‘어떻게’ 투자 전략을 세워야 하는 것일까.
전문가들의 조언을 얻어 재개발·재건축 투자 가이드를 준비했다.
부동산 3법 통과…재건축 시장 ‘들썩’
초과 이익 환수제라는 것은 재건축 사업에서 이익이 많이 발생했을 때 추가로 징수하는 일종의 세금이다. 재건축 종료 시점의 주택 가격 총액에서 재건축 사업 개시 시점의 부과 대상 주택의 가격 총액, 부과 기간 동안 인근 시세 상승을 감안한 정상 주택 가격 상승분 총액, 그리고 개발 비용을 뺀 차액이 3000만 원을 넘으면 부과된다. 기존 법에 의해서는 1억 원의 초과 이익이 발생할 때 1200만 원 정도 부과된다.
많이 남았으니 부담금을 더 내는 것이 맞지 않겠느냐고 생각하는 사람도 있을 것이다. 그런데 초과 이익 환수제는 몇 가지 모순점을 내포하고 있다. 첫째, 재건축 사업 개시 시점을 사업 시행 인가나 철거 시점 등 현실적으로 재건축 사업이 본격화되는 시점으로 잡지 않고 추진위원회 설립일로부터 소급 적용한 것이다. 추진위원회가 설립되고 실제 재건축으로 이어지기 위해서는 10년 이상 걸리는 단지도 부지기수다. 예를 들어 9년 동안 보유하다가 팔아 막대한 이익을 낸 사람과 마지막 단계에서 실입주하기 위해 그 주택을 매수, 1년 보유했지만 이익이 없는 사람이 있다고 가정해 보자. 이때에도 초과 이익 환수 부담금은 후자에게 부과된다. 이익을 본 사람과 부담금을 내는 사람이 다르다는 치명적인 모순점이 있는 것이다.
셋째, 형평성의 문제다. 초과 이익 환수제는 인근 주택의 시세 상승률보다 많이 상승하면 부과된다. 예를 들어 인근 신축 아파트가 10% 상승할 때 재건축 아파트가 20% 상승하면 부과된다는 뜻이다. 그런데 반대로 신축 아파트가 20% 상승하고 재건축 아파트는 10% 상승한다면 신축 아파트에 초과 이익 환수제가 적용될까. 아니다. 결국 이 제도는 재건축을 억제하기 위한 차별적 규제다. 일부 정치권이 금과옥조처럼 생각하는 소위 ‘형평성’ 차원에서 모순을 보이고 있는 것이다.
직접 수혜 지역은 강남 재건축 아파트
이런 문제점 때문에 초과 이익 환수제는 그동안 집행 실적이 미미했다. 계속 유예돼 왔기 때문이다. 이번에도 3년간 유예한다고 한다. 분양가 상한제 탄력 적용도 재건축 시장에 날개를 달게 할 호재다. 분양가 상한제를 민간 택지에 한해 탄력적으로 운용한다는 것인데, 투기 과열 지역을 제외하고는 민간 택지에 분양되는 주택은 분양가 상한제를 적용하지 않는다는 것이다.
그런데 분양가 상한제가 폐지되면 일반 분양 사업뿐만 아니라 재건축 사업 활성화에도 도움이 된다. 재건축 사업에서 조합원의 추가 부담금이 줄어드는 효과가 발생하기 때문이다. 재건축 사업의 본질은 자신이 소유한 대지 지분의 일부를 팔아 건축비를 충당하는 것이다. 재건축 사업에서 일반 분양이 없다면 건축비를 포함한 사업비는 100% 조합원 부담이 된다. 이때 추가 부담금을 내기 어려운 조합원이 속출하면서 재건축 사업은 표류하게 된다. 하지만 일반 분양이 많을수록 여기서 생기는 이익으로 조합원의 부담금이 줄어들게 되기 때문에 (경제력이 약한) 조합원들도 쉽게 재건축 사업에 동참할 수 있게 된다. 그런데 이번에 분양가 상한제가 사실상 폐지되면서 인근 시세대로 분양가를 책정할 수 있게 된 것이다. 결국 투자 측면에서 볼 때 재건축 사업의 수익성이 이전보다 커지는 효과가 생긴 것이다. 더욱이 과거 분양가 상한제가 없었을 때 조합원 분양가와 일반 분양가는 20%까지 차이가 있었다는 점을 감안하면 향후 싸게 내 집 마련을 하려는 실수요자도 재건축 투자에 동참할 계기가 될 것으로 보인다.
재건축 조합원 1인 1가구 공급 폐지도 강력한 호재다. 기존 법에 따르면 한 단지 내에 여러 채의 아파트를 보유하고 있어도 한 채만 새 아파트로 재건축되고 나머지는 현금 청산 대상이 된다. 이때 시세보다 낮은 감정평가액 기준으로 현금 청산되기 때문에 여러 채를 보유하면 손해가 될 수 있다. 그런데 이번에 도정법 개정안이 통과되면서 한 사람이 최대 3채까지 보유할 수 있게 된 것이다. 이것은 무엇을 의미할까. 과거에는 여러 채를 보유하는 것이 손해가 나는 구조이기 때문에 그 사람이 자금 여력이 있어도 더 살 수 없었지만 이번 법 개정으로 앞으로는 추가 매수가 가능하다. 다시 말해 이번 조치로 잠재 매수자가 늘어나는 효과가 있다는 의미다. 앞의 두 개 규제 완화가 수익성을 높이는 효과가 있다고 하면 이 조치는 직접적으로 매수 세력을 늘리는 효과가 있다고 할 수 있다.
그러면 어떤 단지들이 직접적인 혜택을 받을까. 초과 이익 환수제와 관련해서는 3년 이내에 관리처분인가를 받을 수 있는 단지, 다시 말해 재건축 사업이 어느 정도 진행된 단지가 여기에 해당된다. 분양가 상한제와 관련해서는 일반 분양이 시작되지 않은 단지 중 관리 처분 총회가 열리지 않은 단지가 해당되는데, 일반 분양을 시작하지 않았더라도 관리 처분 총회를 마친 단지는 새로 절차를 시작해야 하는 번거로움이 있기 때문이다. 1인당 세 채까지 재건축 대상 아파트를 취득할 수 있는 개정과 관련해서는 관리 처분 인가를 신청하지 않은 단지가 해당된다. 관리처분 인가가 나오면 그때부터는 주택이 아니라 입주권으로 바뀌기 때문이다. 종합적으로 따져보면 재건축 진행 속도가 어느 정도 가시화되는 단지 중에서 너무 진도가 나가지 않은 단지들이 여기에 해당한다고 할 수 있다. 여기까지는 법률적 요건 측면에서 살펴본 것이고 수익적인 측면에서 볼 때 분양가 상한제 해제의 효과는 인근 집값이 비싼 지역일수록 효과가 크다. 일반 분양가는 인근 시세에 비례하기 때문이다. 또한 사업성이 좋다고 평가되는 단지일수록 기존 조합원들이 추가로 주택을 매입할 가능성이 높다. 결국 법적 요건과 수익적 요건을 따져볼 때 강남권 재건축 아파트가 이번 조치의 직접적인 수혜자라고 할 수 있다.
아기곰 부동산 칼럼니스트 a-cute-bear@hanmail.net
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