[화제의 리포트] 부동산 시장의 해빙, 증시에도 훈풍 되나

은행·유통 ‘관심 집중’…건설은 PF 부실 분석이 중요해

이번 주 화제의 리포트는 삼성증권 유승민·남옥진·윤석모·김재우·오승엽 애널리스트가 펴낸 ‘한국 부동산과 증시 투자 전략-봄은 속삭인다’를 선정했다. 유 애널리스트 등은 부동산 경기가 바닥을 찍었으며 이에 따라 은행 및 소비재 업종에 대한 투자가 유망하다고 내다봤다.

수도권 전세, 5년만에 집값의 '절반' (용인=연합뉴스) 신영근 기자 = 부동산 리서치전문업체 리얼투데이가 국민은행 '전국주택가격동향조사' 자료를 분석, 경기지역 아파트의 매매가 대비 전세가 비율(전세가율)이 52.1%라고 밝힌 23일 경기도 용인 지역에서 바라본 용인 수지와 성남시 분당 지역 아파트. 수도권 전체 전세가격은 5년만에 집값의 절반을 넘어선 50.1%로 나타났다. 2011.8.23 << 산업부 기사 참고 >> drops@yna.co.kr http://blog.yonhapnews.co.kr/geenang/2011-08-23 15:45:53/ <저작권자 ⓒ 1980-2011 ㈜연합뉴스. 무단 전재 재배포 금지.>

국내 소비경기에 영향을 미치는 요소는 자산 가격, 가처분소득, 가계 부채와 이자율, 물가, 정책 변수 등 다양하다. 이 중 한국의 소비에 가장 중요한 영향을 미친 요소는 자산 가격, 특히 부동산 가격이었다.

오랜 기간 침체됐던 부동산이 회복되면 소비에 크게 3가지 긍정적 효과를 줄 수 있다. 먼저 주택 소유자에게는 주택 가격 안정에 따른 긍정적 ‘부의 효과(wealth effect)’가 발생한다. 거래 증가에 따라 가계의 현금 흐름도 개선될 수 있다. 세입자에게는 전세 보증금 부담 증가세가 둔화되면서 가계의 소비 여력이 개선될 수 있다. 또한 고용 유발 계수가 가장 큰 건설 경기가 개선됨에 따라 관련 이해관계인(건설업에 종사하는 가계 및 기업)의 현금 흐름 또한 좋아질 수 있다.


내수 회복의 최대 관건은 부동산
그러면 부동산과 증시는 구체적으로 어떤 관계가 있을까. 2000년대 초 전체 가계 자산 중 20% 이하였던 금융자산의 비중은 지난해 말 기준으로 25% 수준까지 늘어났다. 하지만 금융자산 중 주식의 비중은 2007년 22%를 정점으로 지난해는 16.6%로 하락했다. 여기에는 여러 가지 이유가 있다. 먼저 가계 부채가 늘어난 것은 물론 전월세 비용도 증가했고 내수 침체까지 겹쳐 가계의 투자 재원이 부족해졌다. 또한 고령화에 따른 노후 대비로 위험 자산인 주식에 투자하는 자금보다 안전 자산인 연금 및 보험에 대한 선호도가 더 높아졌다. 잇단 금융 위기 등으로 펀드의 성과가 부진하고 주식 관련 상품에 대한 신뢰도 훼손됐다. 결국 이러한 문제들이 개선되지 않으면 앞으로도 주식 투자의 비중 확대는 어려울 전망이다. 이에 따라 부동산 시장의 회복(적어도 거래 증가에 따른 유동성 개선)이 과거에 비해 증시에 중요한 변수로 자리매김하게 됐다.

다행스러운 점은 부동산 시장이 바닥을 통과하는 것으로 보인다는 것이다. 올해는 전세의 매매 전환 증가와 입주 물량 확대로 지난해에 비해 전셋값 상승이 다소 둔화되는 반면 매매가는 소폭 반등할 것으로 예상된다.

최근 부동산 시장에서 주목할 점은 부동산의 거래량이 늘고 있지만 매매가가 반등하지 않는다는 것이다. 그동안 거래 시장에서 체결되지 못했던 미체결 거래가 청산되는 상황인 때문으로 파악된다. 이는 가격 인상에 따른 부담 없이 전세에서 매매로 전환할 수 있는 기회를 제공한다는 측면에서 확실히 긍정적이다.

그러면 현재 한국 부동산의 밸류에이션은 어떻게 평가해야 할까. 결론은 고평가돼 있지 않다는 것이다. 그 이유는 최근 전세난과 월세 전환 급증으로 대표되는 임대 시장의 구조적 변화에서 찾을 수 있다. 먼저 월세 비중 확대로 전세 수요자의 주택 구매 가능성이 높아졌다. 서울 지역 주요 아파트의 월평균 원리금 납입 예상액이 월세 월 납입액보다 월등히 낮은 수준으로 떨어진 것이 좋은 예다. 또 임대 시장에서 월세 비중이 확대되고 있는 점은 역시 주택 가격에 대한 하방경직성을 제공할 수 있을 것으로 기대된다. 이는 마치 배당수익률이 주식에 대한 하방경직성을 제공하는 것과 마찬가지다. 마지막으로 전셋값 대비 매매가 비율이 일부 지역을 중심으로 이미 70%에 근접하거나 초과함에 따라 전세 보증금이 추가적으로 늘어나기 힘들다는 점도 주목할 필요가 있다.

이와 함께 정부가 부동산 경기를 활성화하기 위해 추가 대책을 마련하는 것 역시 예상된다. 예상되는 추가 대책은 먼저 한시적 부양책이다. 미분양 주택에 대해 양도세를 앞으로 5년간 감면하거나 중대형 주택에 대한 세제 혜택을 준다거나 하는 방식이다. 둘째, 총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출비율(LTV) 규제 완화를 예상할 수 있다. 그러나 이는 가계 부채 이슈로 가능성이 낮은 상황이다. 셋째, 다주택자에 대한 종합부동산세 부과 대상 완화도 가능하다. 이는 형평성 등을 감안할 때 실현 가능성이 꽤 높아 보인다. 넷째, 재개발·재건축의 용적률 상향이다. 이는 사업성이 떨어지는 지방 뉴타운 재개발 사업에 유리한 정책이다. 다섯째, 지난해 건설업계를 중심으로 제기됐던 분양가 상한제 폐지다. 그러나 현 시장 상황에서 실효성은 낮아 보인다. 여섯째, 야당을 중심으로 한 전월세 상한제 논의다. 이 역시 조세 저항 등으로 시행이 어려워 보인다. 마지막으로 재건축 초과 이익 환수제의 유예다. 아마도 이는 연장이 가능할 것으로 예상된다.

정부가 부동산 시장의 정상화를 꾀하고자 하는 이유는 하나다. 지난 2~3년간의 내수 침체 원인 중 하나가 부동산 침체에 있다고 보기 때문이다. 실제로 재정 투입을 통한 성장은 복지 확충이나 재정 건전성 확보라는 제약에서 자유로울 수 없다. 기업의 설비투자는 대외 여건에 따르기 때문에 정부 정책을 통해 회복을 견인할 수 없다. 결국 정부는 부동산 부양 기조를 유지할 수밖에 없다. 물론 인구 고령화나 사회 구성원의 인식 변화로 부동산 가격의 급격한 상승을 기대하기는 어렵다. 그렇다고 하더라도 정부가 추진하는 정책 방향인 ‘거래량 회복’은 가능할 것으로 예상된다. 이에 따라 부동산 경기는 최악의 상황이 지났다고 보며 이런 가정 아래 섹터별 투자 전략을 마련했다.


은행주 중에선 하나금융이 ‘톱픽스’
은행업은 부동산 경기 상승의 대표적 수혜주다. 내수 경기가 회복되면 은행업은 자기자본이익률(ROE) 상승 속도가 예상보다 빨라진다. 이는 순이자 마진(NIM)의 개선 및 대출 성장률의 회복으로 이자 이익의 증가 곡선이 가파르게 우상향하기 때문이다. 또 대손충당금의 환입 여지도 커진다. 궁극적으로 ROE 회복이 가시화되면 은행주의 밸류에이션 또한 상승한다. 은행주 중에서는 하나금융을 추천한다.

건설·금융 섹터 등에 비해 직접적이지는 않지만 소비재 업종에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 판단된다. 부동산 시장이 회복되면 소비재 중 민감도가 가장 큰 섹터는 유통이다. 소비재 기업 중에는 롯데하이마트와 같은 가전 양판 업체, 한샘·리바트와 같은 가구 회사가 수혜주이며 이 가운데 가장 투자 유망한 회사는 롯데하이마트다.

올해 국내 주거용 건축 수주 금액이 3년 만에 반등이 예상되고 최근 신규 분양 확대나 미분양 재고 소진이 눈에 띄는 상황이다. 문제는 프로젝트파이낸싱(PF)이다. 보수적인 관점에서 미착공 PF가 없는 현대산업개발과 삼성물산이 안전할 것으로 보이며 이 중 현대산업개발이 가장 유망하다. 또 건자재 섹터에서는 부동산 거래량과 입주 물량 증가의 직접적인 수혜로 물량이 늘어날 것으로 보이는 KCC를 추천한다.


정리 이홍표 기자 hawlling@hankyung.com