[부자학 개론] 전세 보증금, 어떻게 지켜야 하나

근저당권 반드시 확인… ‘전입신고’ 필수

얼마 전 부동산 시장 조사에 따르면 전국 아파트 전셋값이 66주 연속 오른 것으로 파악됐다. 한마디로 전셋값 상승의 브레이크 없는 질주가 계속되고 있는 상황인데, 비싸진 전셋값으로 소위 매매가 대비 전셋값 비율이 거의 70%에 육박하거나 훨씬 더 높은 경우가 많아 전세 보증금을 안전하게 보호하고 돌려받을 수 있는 방법에 대해 고민이 깊어질 수밖에 없다. 이에 따라 전세 계약 때부터 전세 계약 종료 후 취할 수 있는 단계별 안전 사항을 살펴본다.


전세 계약 시
중개업소를 통해 전세 물건을 소개받았을 때 해당 물건에 대한 등기부등본을 면밀히 살펴봐야 한다. 특히 제한물권 유무를 살펴보고 그중 임대인의 채무액이 어느 정도인지 파악해야 한다. 만약 선순위 근저당권이 설정돼 있다면 근저당권 채권 최고액과 전세 보증금 합이 주택가액(시세)의 70% 이하라면 안전하다고 할 수 있지만 70% 이상이라면 계약하지 않는 게 안전하다.

설령 안전하다고 판단하더라도 계약 시 특약 사항에 신의 성실의 원칙에 입각해 잔금 지급 때까지 다른 제한물권을 설정하지 않는다는 내용을 기입하도록 한다. 또한 잔금 지급 때까지 수시로 등기부등본을 확인해야 하며 가능하면 계약금은 일부(10%)만 지급하고 중도금 또한 일부(10%) 혹은 아예 없애고 입주 시 나머지 대금을 잔금으로 지급하는 계약서를 작성한다.

마지막으로 실소유자(임대인)와 계약해야 한다. 혹 대리인이 계약한다면 위임장과 그에 따른 기타 확인 서류들을 철저히 확인해 불상사가 없도록 해야 한다.


잔금 지급 이후
일반적으로 전세 잔금을 지급하면 임차권을 보호하고 대항력을 갖기 위해 주민센터에서 확정일자를 받고 전입신고를 해야 한다. 하지만 최근 급등한 전셋값 때문에 임대차보호법상 보호 금액 범위를 넘는 게 많아 불안감이 가시지 않는데, 굳이 이런 불안감을 해소하려면 임대인 동의 아래 전세권을 설정하는 것도 좋은 방법이다.

그리고 기존 선순위 근저당권이 있다면 비싸진 전셋값 때문에 기존 대출의 일부를 상환하는 조건으로 전세 계약을 했다면 그에 따른 근저당권 채권 최고액 감액등기를 신청해야 한다. 감액등기를 하지 않으면 채권 최고액이 그대로 유지돼 전세 보증금을 안전하게 지키지 못할 수도 있다. 다른 방법은 확정일자와 전입신고를 한 뒤 전세보증보험에 가입하는 것으로, 현재 시중에는 서울보증보험의 전세금보장신용보험과 대한주택보증의 전세보증금반환보증보험 두 가지가 있다. 최근에는 서민들의 전세 불안을 감안해 가입 요건을 완화하고 보험요율을 인하하는 등 보험 가입에 따른 부담을 대폭 줄여 서민들이 해당 보험 상품을 쉽게 활용할 수 있도록 했다. 단, 각 보험에서 규정하는 가입 조건들이 다르기 때문에 사전에 조건을 따져본 후 가입해야 한다.


전세 기간 종료 후
전세 기간이 종료된 후 임대인이 전세 보증금을 반환하지 않으면 임차권등기명령을 신청하고 임대인에게 지속적으로 전세 보증금 반환을 요구해야 한다. 임차권등기명령은 임차인이 이사 가더라도 기존 대항력을 그대로 유지하는 것으로, 임차권등기명령을 신청했다고 해서 임대인이 전세 보증금을 반환하는 것은 아니다. 일단 등기부등본상에 임차권이 등기되지만 임대인이 전세 보증금을 끝내 반환하지 않을 때는 보증금 반환 청구 소송을 통해 경매 처분할 수도 있다.

임차권등기명령 신청 후에도 임대인이 전세 보증금을 반환하지 않아 다른 주택으로 이사 가지 못하는 상황이라면 한국주택금융공사의 전세금특례보증을 통해 시중 금융회사로부터 추가 대출을 받아 이사를 갈 수 있다.


장현창 삼성증권 UHNW 사업부 차장