하지만 K 씨는 선순위 임차인이 배당요구를 하지 않은 것을 의심스럽게 생각해 여러 가지 공부 자료들을 이리저리 살펴보던 중 건축물대장을 확인해 보니 같은 근린 주택 2층이 최초에는 상가였다가 상가건물임대차보호법 시행일인 2002년 11월 1일 이후 주택으로 용도 변경됐다는 것을 발견했다. 이 경매 물건은 최초 근저당이 상가임대차보호법 시행일 이전에 설정돼 있어 이 법의 적용을 받지 않아 상가 임차인이 대항력을 주장할 수 없는 물건이었다. K 씨는 선순위로 등재돼 있는 6000만 원의 임차 보증금을 물어 줄 필요가 없다고 결론을 내린 후 최저가인 2억5600만 원에 낙찰 받아 시세 4억 원보다 1억5000만 원 싸게 근린 주택을 구입할 수 있었다.
![[경매] 권리 분석해 임차 보증금 번 사연 ‘용도 변경’ 시점에 따라 임차인 지위 뒤바뀌어](https://img.hankyung.com/photo/202102/AD.25503467.1.jpg)
경매 물건 가운데 근린 주택 즉 1, 2층은 상가로 사용하고 3층은 주택으로 사용하는 형태의 건축물이 종종 나오는데, 이때 2층 부분을 처음엔 상가로 신축했다가 이후 주택으로 용도 변경하는 사례를 흔히 볼 수 있다. 이때 2002년 11월 1일부터 시행된 상가건물임대차보호법에선 시행일 이후 상가가 주택으로 용도 변경돼 임대됐다면 시행일 이전의 상가 상태에서는 임차인이 낙찰인에게 대항력을 주장할 수 없게 된다.
상가와 주택이 한 건물에 있는 근린 주택은 용도 변경이 흔하다. 위와 같이 경매에 나온 물건이 현재 주택이더라도 건축물대장 등 공부 서류를 꼼꼼히 살펴보고 용도 변경 사항이 발견되면 권리 분석 시 중요한 도구로 활용해 고수익을 올릴 수 있다.
권리 분석 시 등기부등본·감정평가서·현황조사서·매각물건명세서의 경매 자료 4종 세트와 함께 건축물대장도 주요 공부 자료이므로 꼼꼼히 체크해야 한다.
건축물대장에는 위반 건축물 사항도 나와 있는데 위반 건축물이라면 1년에 2회 이내의 범위에서 시정 명령이 이행될 때까지 반복해 이행 강제금을 부과할 수 있다. 이런 사항을 명심하고 입찰 시 주의할 필요가 있다.
하유정 지지옥션 연구원
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