경기도 분당에 사는 K 씨는 부동산 투자처로 근린 주택 경매 물건을 물색하고 있었다. 감정평가액은 4억 원이었지만 2회 유찰돼 최저가가 2억5600만 원에 나온 물건이 눈에 띄었다. 시세에 비해 무척 싸게 나온 물건이 2회씩 유찰된 것이 의아해 권리 분석을 해 보니 2층의 근린 주택을 보증금 6000만 원에 주택 임대차 계약하고 살고 있는 선순위 임차인이 있는 걸 발견했다. 이 임차인은 배당요구도 하지 않아 낙찰인이 6000만 원을 물어 줘야 하는 임차인이었다. 이런 이유로 이 물건은 유찰이 수회 거듭됐던 것이다.

하지만 K 씨는 선순위 임차인이 배당요구를 하지 않은 것을 의심스럽게 생각해 여러 가지 공부 자료들을 이리저리 살펴보던 중 건축물대장을 확인해 보니 같은 근린 주택 2층이 최초에는 상가였다가 상가건물임대차보호법 시행일인 2002년 11월 1일 이후 주택으로 용도 변경됐다는 것을 발견했다. 이 경매 물건은 최초 근저당이 상가임대차보호법 시행일 이전에 설정돼 있어 이 법의 적용을 받지 않아 상가 임차인이 대항력을 주장할 수 없는 물건이었다. K 씨는 선순위로 등재돼 있는 6000만 원의 임차 보증금을 물어 줄 필요가 없다고 결론을 내린 후 최저가인 2억5600만 원에 낙찰 받아 시세 4억 원보다 1억5000만 원 싸게 근린 주택을 구입할 수 있었다.
[경매] 권리 분석해 임차 보증금 번 사연 ‘용도 변경’ 시점에 따라 임차인 지위 뒤바뀌어
건축법상 ‘용도 변경’은 건축 당시 허가 받은 용도를 준공 이후에 타 용도로 변경하는 것을 말한다. 건축법 제14조에서는 건축주가 임의로 용도 변경이 불가능하게 일정한 규제를 가해 용도 변경 시 시·군·구청장의 허가나 신고를 받고 건축물대장의 기재 사항을 변경하게 된다. 건축법 제19조에서는 ①자동차 관련 시설군 ②산업 등의 시설군 ③전기통신시설군 ④문화 및 집회시설군 ⑤영업시설군 ⑥교육 및 복지시설군 ⑦근린생활시설군 ⑧주거업무시설군 ⑨그 밖의 시설군으로 세부 용도를 규정하고 있고 상위군으로 용도를 변경할 때는 허가 대상이고 하위군으로 용도 변경할 때는 신고 대상이다. 예를 들어 소매점이나 사무소 등을 주택으로 용도 변경할 때에는 건축 신고를 해야 한다.

경매 물건 가운데 근린 주택 즉 1, 2층은 상가로 사용하고 3층은 주택으로 사용하는 형태의 건축물이 종종 나오는데, 이때 2층 부분을 처음엔 상가로 신축했다가 이후 주택으로 용도 변경하는 사례를 흔히 볼 수 있다. 이때 2002년 11월 1일부터 시행된 상가건물임대차보호법에선 시행일 이후 상가가 주택으로 용도 변경돼 임대됐다면 시행일 이전의 상가 상태에서는 임차인이 낙찰인에게 대항력을 주장할 수 없게 된다.

상가와 주택이 한 건물에 있는 근린 주택은 용도 변경이 흔하다. 위와 같이 경매에 나온 물건이 현재 주택이더라도 건축물대장 등 공부 서류를 꼼꼼히 살펴보고 용도 변경 사항이 발견되면 권리 분석 시 중요한 도구로 활용해 고수익을 올릴 수 있다.

권리 분석 시 등기부등본·감정평가서·현황조사서·매각물건명세서의 경매 자료 4종 세트와 함께 건축물대장도 주요 공부 자료이므로 꼼꼼히 체크해야 한다.

건축물대장에는 위반 건축물 사항도 나와 있는데 위반 건축물이라면 1년에 2회 이내의 범위에서 시정 명령이 이행될 때까지 반복해 이행 강제금을 부과할 수 있다. 이런 사항을 명심하고 입찰 시 주의할 필요가 있다.



하유정 지지옥션 연구원